普遍看跌 房價則馬上會跌
“10年后的房價，若人們普遍看跌，那么今天房價馬上就會跌；反之，要是多數(shù)人看漲，房價就不容易降。換句話說，當(dāng)下房價走勢，一定程度上，要取決于人們對未來房價的預(yù)期�！敝醒朦h校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任王東京在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示。
連寫了兩篇文章對國內(nèi)房價走勢直陳己見，王東京的文章見報后，讀者回聲四起，褒貶不一。批評的意見認(rèn)為，房價10年后才跌太遙遠(yuǎn)，說了等于沒說，是廢話。
“我明白讀者失望的原因，急著要買房，誰會有耐心等上10年呢？”也有細(xì)心的讀者問：房價兩年內(nèi)不跌，10年后必跌，那么今后3—9年跌不跌？王東京認(rèn)為這是個好問題，值得答，于是他又趕寫了一篇文章，王東京在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時說，這就是他的《房地產(chǎn)價格十年后必跌無疑》、《反房地產(chǎn)暴利是隔山打�！泛汀吨衅诜績r受制兩大約束》三篇文章的由來。
在《中期房價受制兩大約束》一文中，王東京援引美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)雪的理論——資產(chǎn)價格等于該資產(chǎn)預(yù)期收益的貼現(xiàn)，來揭示今天之所以投資房產(chǎn)的勢頭不減，價格攀升，一個重要原因是人們對將來的房價有樂觀的預(yù)期。
比如，一棵蘋果樹值多少錢？費(fèi)雪說，這與當(dāng)初種植蘋果樹的成本無關(guān)，而是看蘋果樹將來能給買主帶來多大收益。假定每年提供收益100元，貼現(xiàn)率(銀行利率)5%，那么蘋果樹的價格是2000元，若每年提供的收益僅10元，則蘋果樹的價格就只值200元。
眼下，人們購買房產(chǎn)的動機(jī)不外有二：一是為了自住，二是為了投資賺錢。作為自住消費(fèi)，房價當(dāng)然要由供求定，毋庸贅述。而用于投資的房產(chǎn)，價格則由房產(chǎn)的未來收益定。王東京說，理解了這一點(diǎn)，應(yīng)該不難明白將來房價對今天房價的影響。
“說10年后房價必跌，那是說10年后房產(chǎn)收益會降，作為投資者，低買高賣才能有賺，明知日后房價會跌，怎會花高價買進(jìn)呢？”
也許有人會追問，若人們長期看跌，房價會立馬下降嗎？對此，王東京的回答是：“理論上說是如此�！辈贿^他同時認(rèn)為應(yīng)考慮到房市的供求。
值得關(guān)注的是，對于業(yè)界比較普遍的一種觀點(diǎn)——房價由供求決定，張琦卻對此提出了質(zhì)疑�！澳壳拔覀兊淖》啃枨蠖际呛侠淼膯�？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，沒有分清。事實是，真正的需求——老百姓的生活用房，基本住房消費(fèi)需求沒有得到滿足，而大戶型房屋、高檔住宅總的來說是過剩�！睆堢J(rèn)為，房價被推高到現(xiàn)在，投資需求是“罪魁禍?zhǔn)住�，把不合理的投資需求這塊拿掉，房價就會下降。這樣，“不僅2007年房價總的漲幅會下降，且2008年奧運(yùn)會后(北京)房價也會下降�！� 王東京認(rèn)為，判斷房價走勢還不得不提到三個利益當(dāng)事人。
首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)企業(yè)。王東京說，作為開發(fā)商，投資賺錢天經(jīng)地義，為爭取最大化的利潤，當(dāng)然不希望房價下跌。通常的情形，他們會利用媒體大造輿論，說房產(chǎn)將大幅升值，以誤導(dǎo)人們追漲�！翱纯磮蠹埮c互聯(lián)網(wǎng)，那些成天嚷嚷房價要漲的人，其實大多都是開發(fā)商。再比如，那些積壓已久的樓盤，開發(fā)商為何不降價？說到底，是擔(dān)心消費(fèi)者形成降價預(yù)期�！�
第二個當(dāng)事人是銀行。“城門失火，殃及池魚。銀行與開發(fā)商，是一根繩上的兩只螞蚱，房價下跌，直接受損的是開發(fā)商，但銀行也脫不開干系。說大數(shù)，銀行給開發(fā)商的貸款達(dá)3萬億，如果開發(fā)商不賺錢，銀行收貸將遙遙無期。更可怕的是，若房價大跌，開發(fā)商破產(chǎn)，銀行必受到牽連，即便能拿回些質(zhì)押房產(chǎn)，但房價下落，銀行肯定得不抵失�！�
第三個當(dāng)事人是地方政府。王東京表示，不管怎么說，房地產(chǎn)已成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱。發(fā)展房產(chǎn)業(yè)，不僅能拉動GDP增長，而且財政進(jìn)賬也快。明顯的收入，房價高，土地出讓金也高，稅收也多。由此看，房價上漲，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考慮，地方政府也不希望房價下跌。
王東京說，不要小視這三方的能量，他們會千方百計阻擋房價下降。雖說房價下跌的長期趨勢不可逆轉(zhuǎn)，但有他們的抵制，房價回落的時間會推遲。問題的重點(diǎn)還在中央政府的決心�！耙牢铱�，以上三個當(dāng)事人中，銀行是關(guān)鍵，牽一發(fā)動全身。只要央行責(zé)令各商業(yè)銀行收回房地產(chǎn)逾期貸款，開發(fā)商就無力戀戰(zhàn)，地方政府想扶盤，也鞭長不及。畢竟經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可戰(zhàn)勝，與市場死扛，終歸不是辦法�！�
綜上，“中期房價走向，受制兩大約束：一是社會對長期房價的預(yù)期；一是央行的態(tài)度�！蓖鯑|京最后指出。
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