“鐵腕”調(diào)控引導(dǎo)房價進(jìn)入下降通道
“中國的房地產(chǎn)面臨一場風(fēng)暴，房價下跌的通道已經(jīng)完全洞開�！敝袊芾砜茖W(xué)研究院研究員李開發(fā)接受本報記者采訪時表示，預(yù)計在2007年“兩會”期間將有更多的議案涉及房地產(chǎn)，在“兩會”后政府將會繼續(xù)出臺更為“鐵腕”的調(diào)控政策。他分析，可能會從十個方面整治房地產(chǎn)業(yè)、擠壓房地產(chǎn)泡沫，打通房價回歸理性的下降通道。
一是進(jìn)一步提高存款準(zhǔn)備金與加息。1月15日，央行已經(jīng)上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，有可能在第二季度進(jìn)一步提高準(zhǔn)備金，緊縮貸款規(guī)模。另一方面，央行有可能再次加息，抑制貸款行為，擠壓房地產(chǎn)泡沫。
二是央行將組織全面清查房地產(chǎn)貸款，排查問題，重申制度，將會有一批炒房的開發(fā)商與投機(jī)炒房者被迫降價拋房套現(xiàn)。
三是將大力整頓房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序。首先要提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售條件，打擊那些資金短缺、空手套白狼的開發(fā)商。李開發(fā)認(rèn)為，這一群體為數(shù)不少。目前的措施是不封頂不開放按揭預(yù)售，估計2007年管理將更加嚴(yán)格。
近幾個月來寧賣項目不降房價的開發(fā)商有增無減，上海地區(qū)出現(xiàn)的開發(fā)商不降價聯(lián)盟不過是一種有氣無力的“回光返照”。當(dāng)一批小開發(fā)商開始放水降價時，房價將順利進(jìn)入下降通道，降價大潮即將開始。
而且政府還將全面清查房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地的行為。過去的一年多時間內(nèi)，原有的閑置土地將全面開工建設(shè)，增加商品房上市數(shù)量，有利于降低房價。
四是地方政府將重申改善民生為第一要務(wù)的住房政策，從助漲房價的迷途中知返，讓廣大普通百姓能擁有一套住房成為政府施政目標(biāo)之一。
五是經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的實際供應(yīng)量將有顯著增加。政府有可能借鑒新加坡與香港住房制度，在2007年成立專門的保障性住房建設(shè)部門，制訂符合國情的保障性住房制度。保障性住房的大量供應(yīng)將拉低房價。
六是打擊通過買房洗錢的行為。李開發(fā)認(rèn)為，打擊腐敗洗錢行為目前有可能涉及15%-20%的購房戶，如果通過鼓勵檢舉揭發(fā)并且給予重獎的辦法可以使絕大部分洗錢的腐敗資金回歸國庫。
七是開征物業(yè)稅。預(yù)計今年5月前物業(yè)稅相關(guān)條款將會正式公布，今年年底前開征。這對炒房者與持有大戶型的房屋所有者構(gòu)成較大壓力。
八是全面開放單位建房。廣州市已開先河，這也是前兩年許多人大代表、政協(xié)委員一致的建議。單位用自有土地建房，符合規(guī)劃、符合土地用途，這將為一批住房需求者帶來福音。
九是政府出臺相關(guān)規(guī)定規(guī)范集資合作建房。政府可能將在今年“兩會”之后，把有關(guān)議案交辦有關(guān)部委，今年下半年出臺集資合作建房政策。
十是政府將出臺相關(guān)政策打擊投機(jī)炒房行為，抑制虛高房價。比如以征稅的方式為不在本市工作的投資房產(chǎn)者設(shè)限，對出售牟利的增值部分征稅等。
“腐敗鐵三角”將被打破
那么，2007年的宏觀調(diào)控會不會和近兩年來的調(diào)控一樣難以取得預(yù)期成效呢？
“不可否認(rèn)，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，一些城市的房價反而越調(diào)越高�！闭铝謺哉J(rèn)為，關(guān)鍵原因是，遭遇到了房地產(chǎn)特殊利益集團(tuán)的“反擊”。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資(投機(jī))者存在著共同的利益。房地產(chǎn)業(yè)是腐敗的高發(fā)地，是政府貪官與銀行貪官“權(quán)力尋租”的易發(fā)區(qū)。
最近一年，隨著中央一系列反腐敗動作的展開，這個“鐵三角”中的腐敗官員之“角”，已經(jīng)開始被陸續(xù)“掀開”；相應(yīng)地，行賄商人之“角”，也已經(jīng)開始被陸續(xù)“觸動”；現(xiàn)在，只剩下“無良學(xué)者”尚在為維護(hù)“房地產(chǎn)特殊利益集團(tuán)”的利益而“搖旗吶喊”，但也已經(jīng)是越來越?jīng)]有市場了。
因此，我們可以預(yù)見，隨著腐敗官員、無良學(xué)者和行賄商人組成的貪腐“鐵三角”被擊破，宏觀調(diào)控的阻力將會有所減小，2007年房價的理性回歸將是可以期待的。
“房價有節(jié)制地緩慢下降、實現(xiàn)房價合理回歸是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要保證。”李開發(fā)認(rèn)為，只要房價回落過程中，銀行的資金沒有較大的損失，這就是可以承受的調(diào)控力度。
章林曉則表示，由于本輪始自2004年的宏觀調(diào)控，一開始就遭到了貪腐“鐵三角”的“反擊”，現(xiàn)在，房地產(chǎn)軟著陸的最佳時機(jī)，應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)錯過。
2007年，我們面臨的將是“大起大落”的考驗。這其中，最應(yīng)該警惕的是“海外熱錢”的“大進(jìn)大出”，即關(guān)鍵要做到兩點：一是阻止今后海外熱錢的持續(xù)流入；二是切斷海外熱錢拉高出貨、迅速退出的能力。
如果能做到以上兩點，我國房地產(chǎn)業(yè)軟著陸依然是可以期待的。
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