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信貸面臨收縮房地產(chǎn)開發(fā)投資仍受鼓勵
近期,國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)市場前三季度運行情況報告顯示,前三季度,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元,同比增長了17.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米,同比增長15.4%,增幅比1~8月提高1.9個百分點。
需要特別說明的是,這兩項數(shù)據(jù)在今年的前幾個月還非常不樂觀,受全球金融危機和房地產(chǎn)市場不景氣的影響,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的意愿特別低落,房地產(chǎn)開發(fā)投資一度陷入負增長的境地。
直到今年6月份之后,房地產(chǎn)開發(fā)投資才重新步入增長通道,盡管在7月曾出現(xiàn)波動。這其中,除了房地產(chǎn)市場的快速復蘇的原因之外,調(diào)低固定資產(chǎn)投資項目資本金比例和放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資限制也是兩個非常重要的原因。
今年5月27日,為應對危機、促進投資拉動增長,國務院調(diào)整了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。其中,值得房地產(chǎn)界關注的是,房地產(chǎn)項目投資資本金比例由原來的35%調(diào)整到保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。
當時,國信證券分析報告稱,這一調(diào)整直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的杠桿效應,降低了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的門檻,將刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。
在降低投資門檻的同時,寬松的信貸也讓開發(fā)商資金鏈的緊張壓力消弭于無形。據(jù)統(tǒng)計,今年前9個月,房地開發(fā)商資金增長超過了30%。而資金增加主要原因就是受銀行信貸的支持,今年開發(fā)貸款的數(shù)量增加了47%。
而據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù),僅今年1~7月,銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款就新增1.1萬億元,占同期全部新增貸款的13.2%。其中開發(fā)貸款新增4281億元,個人購房貸款新增6409億元。
此外,據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,幾家大型商業(yè)銀行向萬科、綠地、綠城、SOHO中國、金地、世茂、龍湖等品牌房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的銀行授信總額已接近3000億元。
同時,除了信貸支持以外,今年以來,隨著IPO重啟、公司債放行,房企其他融資渠道也被放寬。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示,截至8月初,共有近40家上市房企通過資本市場獲得的融資金額超過千億元。
然而,就在房企大肆拿地、房地產(chǎn)開發(fā)投資步步增長之時,由于資產(chǎn)價格泡沫化的趨勢,宏觀政策開始出現(xiàn)微調(diào)。有業(yè)界人士擔心,涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資以及開發(fā)商資金的寬松政策或許會終結。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌預測,在促進房地產(chǎn)開發(fā)投資的問題上,政策的傾向依然是鼓勵與支持。例如,下調(diào)資本金比例的政策,應該屬于較為長期的產(chǎn)業(yè)政策,短期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整的可能性不大。
但在信貸政策方面,目前看來,微調(diào)已經(jīng)不可避免。銀行方面人士透露,房地產(chǎn)市場已集聚了風險,近期在信貸審核的尺度把握上將會適度從緊。
經(jīng)濟學家、北京科技大學教授趙曉分析,未來信貸規(guī)模的收縮已成定局,明年的貸款肯定不會像今年這么瘋狂。
有商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示,由于房地產(chǎn)形勢撲朔迷離,銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸上會有所控制,對房企的資質(zhì)要求將比較嚴格。
由于今年樓市銷量的猛增和自有資金比例的下調(diào),房地產(chǎn)企業(yè)的拿地潮、開發(fā)熱再次來臨。但是,對于大多數(shù)房企而言,銀行信貸是資金的主要來源。而隨著信貸規(guī)模的收緊,專家建議,開發(fā)商需要在企業(yè)資金運轉上保持高度警惕性,合理安排好開發(fā)的規(guī)模和進度,不要盲目地搶“地王”。
除此之外,專家還建議,房企仍需拓寬融資渠道,力爭融資方式的多樣性,比如開拓信托融資等,以應對未來房地產(chǎn)貸款可能收緊的局面。
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