土地監(jiān)管從緊

　　從歷次的宏觀調(diào)控來看，地根與銀根一樣，也是調(diào)控的重要方面。將土地政策與金融政策相結(jié)合的調(diào)控手段，在屢次調(diào)控中都屢試不爽，如土地出讓金5日內(nèi)一次繳清、貸款不得用于繳納土地出讓金等。

　　在去年年底地方政府的救市策略中，土地政策上的松綁成為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要舉措。

　　多個城市均在“救市”新政中，允許土地出讓金延期繳納或者采取分期付款的方式。深圳用土地出讓金分期付款的方式解決了連續(xù)5個月土地零出讓的困局；南京、杭州、長春、西安、石家莊等城市均允許開發(fā)商延期繳納土地出讓金或采用分期付款的形式；“廣東15條”更是將2008年成交土地的出讓金繳付期限延長到2年之久。

　　不過，隨著今年土地市場回暖，在充裕流動性的支持下，房地產(chǎn)企業(yè)支付能力大大提高，土地出讓金延期與分期付款的優(yōu)惠已很少有人繼續(xù)提及。另外，延期支付的優(yōu)惠更多也是針對當(dāng)時(shí)業(yè)已成交的土地，一些城市也將“救市”條款中的政策執(zhí)行期限定在了2009年12月31日之前。

　　各地政府不再重提土地出讓金延期繳付或分期付款，但并不意味著這些僅僅是“救市”情形下的短期政策。據(jù)了解，今年成交的眾多“地王”中，土地出讓金采用分期付款方式繳付的并不在少數(shù)。

　　今年土地市場復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，各地地王層出不窮。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度北京市土地出讓收入已經(jīng)超過800億元，上海也超過500億元。

　　而隨著今年地王再度頻繁出現(xiàn)，國土資源部(下稱國土部)在監(jiān)管土地出讓金繳付、打擊囤地等政策上從緊也已成定局。今年9月，經(jīng)過房價(jià)與地價(jià)之爭后的國土部開始頻繁調(diào)研各地土地出讓與房企土地儲備情況，并多次重申禁止囤地、閑置土地兩年回收等政策，從嚴(yán)監(jiān)管土地意圖非常明顯。

　　據(jù)接近國土部的人士透露，此前國土部的調(diào)研重點(diǎn)就是儲地和融資。儲地重點(diǎn)調(diào)研未開發(fā)地塊，具體來說就是囤地；而融資層面主要為地價(jià)款支付狀況。

　　“因?yàn)橥恋嘏馁u時(shí)只涉及到單價(jià)和總價(jià)狀況，而具體的支付內(nèi)容主要體現(xiàn)在后期合同文本中，所以地價(jià)款分期支付是主要漏洞之處。”該人士表示。

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉也表示，國土部之所以在土地和融資上兩手并舉，就是因?yàn)樾刨J是這輪地王頻出的背后支撐，尤其是有政府背景的企業(yè)通過土地從銀行貸款，更在一定層面上助長了這種狀況的發(fā)生。

　　亦有市場人士擔(dān)心，本次國土部重申打擊囤地與閑置土地兩年收回，會與2005年和2007年兩次一樣“雷聲大雨點(diǎn)小”，效果不佳。

　　但最近有媒體報(bào)道稱，對未來房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場的融資，證監(jiān)會有意向請國土部在房企的土地儲備審核上把關(guān)。這或許可以增加國土部在未來調(diào)控中的話語權(quán)。

　　顯然，國土部在土地出讓金繳付、囤地等問題上從緊監(jiān)管，要求房企在保證現(xiàn)金流順暢、加快開發(fā)速度的能力上有所提高。否則，對那些過分追求規(guī)模與地王的企業(yè)，在信貸收緊之后，“九個鍋蓋蓋不住十口鍋”的悲劇或許會再度上演。

　　專家也指出，土地政策應(yīng)該在增加土地供應(yīng)量、打擊囤地行為、監(jiān)督開發(fā)商如期開工、收回閑置土地等制度上執(zhí)行力度，警惕信貸資金或者資本市場的融資被房企用來囤積土地。 (中國房地產(chǎn)報(bào)記者 朱以師)