在刺激政策退出與否的不確定性之下，市場(chǎng)預(yù)期也呈現(xiàn)出多種可能性，房地產(chǎn)業(yè)再次站在了“岔路口”。

　　2008年10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行等多個(gè)中央機(jī)構(gòu)罕見(jiàn)地同時(shí)推出刺激樓市的“一攬子政策”。此后，各地方政府積極跟進(jìn)，以“北京15條”、“上海14條”等為代表的救市新政如雨后春筍般出現(xiàn)。以此為標(biāo)志，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由抑制向扶持全面轉(zhuǎn)型。

　　在全面的救市政策刺激下，2009年中國(guó)樓市的急速?gòu)?fù)蘇令市場(chǎng)咋舌，成交量屢創(chuàng)新高，市場(chǎng)庫(kù)存一掃而空。在充裕流動(dòng)性和投資熱情的帶動(dòng)下，地價(jià)、房?jī)r(jià)也一路走高，全國(guó)各城市“地王”頻出，房?jī)r(jià)亦再創(chuàng)歷史新高。

　　如今，一年時(shí)限即將過(guò)去，一些救市政策也面臨存廢選擇。市場(chǎng)在“優(yōu)惠政策退出與否”的不確定性下，再度變得微妙起來(lái)。

　　同時(shí)，與住房消費(fèi)優(yōu)惠政策取消預(yù)期一起出現(xiàn)的還有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)向預(yù)期。在資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高并出現(xiàn)泡沫化跡象的背景下，未來(lái)的宏觀政策將如何定調(diào)，寬松貨幣政策是否醞釀退出，都備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　未來(lái)兩個(gè)月，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在內(nèi)的一系列重要會(huì)議即將召開(kāi)，為明年的經(jīng)濟(jì)政策定調(diào)。在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)，總結(jié)這一年政策的得與失，就顯得尤為重要。這或許能夠?yàn)槲磥?lái)的房地產(chǎn)業(yè)的政策制定提供經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。

　　基于此，本期專(zhuān)題試圖從住房消費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金和土地三個(gè)層面的政策走勢(shì)入手，解析刺激政策是否退出以及可能給市場(chǎng)帶來(lái)的影響，力圖梳理出未來(lái)政策變化的可能路徑。

　　救市任務(wù)完成政策或結(jié)構(gòu)性調(diào)整

　　“基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%的優(yōu)惠房貸利率可能從明年1月起叫停。而政策最早有望在今年11月份公布。”近日，這樣一則媒體報(bào)道頗受市場(chǎng)關(guān)注，并引發(fā)種種猜測(cè)。

　　盡管央行新聞處回應(yīng)為“不予證實(shí)”，但這已是市場(chǎng)猜測(cè)優(yōu)惠政策退出以來(lái)，最為明確的一則報(bào)道。

　　據(jù)某股份制商業(yè)銀行的內(nèi)部人士透露，他們也聽(tīng)到了類(lèi)似傳聞，雖然還沒(méi)有接到任何正式文件和指導(dǎo)意見(jiàn)，但是消息來(lái)自銀行領(lǐng)導(dǎo)層面，“應(yīng)該不是以訛傳訛”。

　　去年10月底，為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下滑，央行曾規(guī)定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　這就是市場(chǎng)上通常講的“利率優(yōu)惠政策”。其實(shí)，這個(gè)政策僅僅是當(dāng)時(shí)一系列的救市政策中的一條。其他還包括降低商品房交易契稅、變相放松二套房貸、調(diào)高公積金貸款額度、二手房營(yíng)業(yè)稅減免等一系列優(yōu)惠政策。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這些樓市的優(yōu)惠政策，在樓市復(fù)蘇回暖的過(guò)程中都起到了非常積極的作用，其刺激樓市消費(fèi)效果明顯。

　　今年上半年，全國(guó)各大中城市的商品房成交量都有著大幅提升，甚至創(chuàng)下近幾年的新高。直到8、9月份，因房?jī)r(jià)過(guò)高，成交量才出現(xiàn)回落。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了44.8%，銷(xiāo)售額達(dá)27532億元，同比增長(zhǎng)了73.4%。

　　從這個(gè)角度而言，這些優(yōu)惠政策今年圓滿(mǎn)完成了救市的任務(wù)，激活了市場(chǎng)需求、促進(jìn)成交量大幅增長(zhǎng)。