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房貸新政能否真正落實(shí)? 面臨三大操作難題
2007年12月14日 09:00 來源:中國證券報

    漫畫:央行確定第二套房貸款以家庭為單位。 中新社發(fā) 呂建設(shè) 作


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  央行和銀監(jiān)會聯(lián)合公布的《補(bǔ)充通知》通過統(tǒng)一以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)的第二套以上房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),一定程度上理順了房貸市場的認(rèn)定秩序,有利于形成公平競爭的局面,提高了投機(jī)炒作和待價而沽者的成本和難度。同時在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。

  對于中國的房地產(chǎn)市場來說,央行與銀監(jiān)會先后出臺的兩個通知對其影響無疑是巨大的,然而在實(shí)際操作過程中,此次“二套房新規(guī)”能否真正落實(shí)仍面臨著一些考驗(yàn)。

  首先,借款人與貸款人信息不對稱和信息甄別問題。對商業(yè)銀行來講,當(dāng)前的《補(bǔ)充通知》只是實(shí)現(xiàn)了第二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一,而這只解決了商業(yè)銀行發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的一個最基本層面的問題——怎樣甄別第二套房貸問題。實(shí)際上,對商業(yè)銀行來講,最大的挑戰(zhàn)可能來自于如何甄別的問題。

  從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況看,借款人與貸款人存在著明顯的信息不對稱。造成這種信息不對稱風(fēng)險的原因主要集中在借款人有用信息條塊分割的制度性問題。其一,借款人的收入真實(shí)信息的甄別系統(tǒng),一方面來自于借款人所在單位的收入證明,另一方面來自于稅務(wù)部門的納稅證明。顯然,就借款人的收入證明來講,其真?zhèn)蔚恼鐒e工作不僅依賴于所在單位的誠信問題,也依賴于個人的誠信,在信用體系覆蓋度不高、個人信用評級尚處于起步的時期,借款人收入證明的可靠性存在著公信力低的挑戰(zhàn)。當(dāng)然,應(yīng)該說借款人在稅務(wù)部門的納稅證明可以起到一定的印證作用,但這又受到信息條塊分割所帶來的不便;其二,是借款人的住房登記信息,目前這一信息主要分布在各地房管部門和建設(shè)部門,不僅查證困難,而且具有明顯的地域色彩,不利于對異地購房的規(guī)范;其三,婚姻登記和個人戶口信息主要集中在民政部門和公安部門等,也造成了信息系統(tǒng)的制度性分割問題。

  借款人有利信息的條塊分割的制度性問題,客觀上提高了貸款人認(rèn)定借款人是否滿足房貸要求的信息搜集成本。因此,如何實(shí)現(xiàn)信息的大集成,疏通信息系統(tǒng)間的制度性隔閡將直接影響房貸新政的成效。

  其次,信息真?zhèn)蔚呢?zé)任認(rèn)定問題?陀^地講,商業(yè)銀行有條件把這種信息收集成本轉(zhuǎn)嫁到借款人身上,《補(bǔ)充協(xié)議》也對個人提供虛假信息設(shè)置了明確的懲罰條款,借款人也可以通過從不同信息系統(tǒng)申請信息證明來提高信息的權(quán)威性和真實(shí)性。然而,在當(dāng)前不同信息系統(tǒng)不完善,管理質(zhì)量差異大,信息更新不及時和不健全的情況下,權(quán)威的信息系統(tǒng)證明也存在失真和失效等問題。面對信息非借款人故意造假所導(dǎo)致的個人信息失信問題,如何進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定實(shí)際上尚未有相對系統(tǒng)的解決方案。如果把責(zé)任全部歸結(jié)到借款人,必然存在借款人代人受過的情況,而如果追究有關(guān)信息系統(tǒng)管理部門的責(zé)任,就目前來看還較為困難。

  在此,可引用的一個重要的法律依據(jù)是《國家賠償法》,不過該法目前尚無詳細(xì)而系統(tǒng)的認(rèn)定規(guī)定,而且相對于國家賠償標(biāo)準(zhǔn),由于信息失真給商業(yè)銀行所帶來的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前所設(shè)定的國家賠償標(biāo)準(zhǔn)。顯然,要解決這方面的問題,一方面需要提高相關(guān)信息系統(tǒng)部門的信息管理質(zhì)量和真實(shí)性復(fù)核,另一方面需要完善《國家賠償法》、《行政訴訟法》等方面的法律體系。同時,需要適當(dāng)?shù)亻_發(fā)相應(yīng)的保險業(yè)務(wù)體系來分散這方面的風(fēng)險。

  最后,商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險管控水平問題。央行和銀監(jiān)會在房貸新政中對第二套房貸的統(tǒng)一認(rèn)定,其實(shí)質(zhì)是通過統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)降低房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險烈度,來引導(dǎo)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭酗L(fēng)險分類監(jiān)管。因?yàn)椴徽撌菍Χ追抠J以上提高首付比例,還是提高貸款利率都含有明顯的風(fēng)險溢價成分。然而,由于目前商業(yè)銀行對房貸潛在風(fēng)險的認(rèn)識仍然不足,使其對房貸新政仍存在著限制自身業(yè)務(wù)發(fā)展的誤解。

  這種誤解包括兩方面的問題。其一,對于房貸中,借款人第一套房貸的風(fēng)險系數(shù)和風(fēng)險發(fā)生概率情況如何,第二套、三套及以上房貸的風(fēng)險系數(shù)和風(fēng)險概率又如何?等等,目前仍然缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)研究,更多的是拘泥于央行和銀監(jiān)會所設(shè)定的首付不低于40%,貸款利率不低于基準(zhǔn)的1.1倍等基礎(chǔ)性的框架上;其二,銀行的風(fēng)險定價能力的科學(xué)性、合理性和有效性仍然不足。由于商業(yè)銀行對諸如不同性質(zhì)的房貸等風(fēng)險資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重等基礎(chǔ)性研究不夠系統(tǒng)、全面和深入。如何為風(fēng)險資產(chǎn)確定風(fēng)險溢價,如何為借款人授信等實(shí)際上都面臨著基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的瓶頸考驗(yàn)。

  由此可見,要真正使房貸新政作為金融系統(tǒng)和社會各界正確看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的自覺意識,一方面,需要加強(qiáng)相互割裂的個人信息系統(tǒng)的互通互訪,逐漸形成一個統(tǒng)一的信息系統(tǒng),并加強(qiáng)信息質(zhì)量的管理和確立責(zé)權(quán)清晰的功能體系;另一方面,商業(yè)銀行也需要進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險管控水平和基礎(chǔ)性風(fēng)險分類、研究能力。同時,銀監(jiān)會有必要對二套以上的房貸,提高其風(fēng)險資產(chǎn)的計提權(quán)重,如一套房貸的風(fēng)險權(quán)重系數(shù)為0.5,二套可以按照0.8-1.0,三套以上則可以適當(dāng)繼續(xù)提高其風(fēng)險權(quán)重系數(shù)。從而,通過資本充足率的硬約束來提高商業(yè)銀行加強(qiáng)基礎(chǔ)風(fēng)險研究等問題的自覺意識。

  日前,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合公布了《補(bǔ)充通知》,對第二套以上的房貸標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定問題做出了“以家庭為單位”的統(tǒng)一規(guī)定。管理層的此舉理順了房貸市場的認(rèn)定秩序,有利于形成公平競爭的局面,提高了投機(jī)炒作和待價而沽者的成本和難度,同時在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。作者認(rèn)為,為了更充分發(fā)揮房貸新政的效用,有一些具體問題需認(rèn)真面對。(劉曉忠)


編輯:王菲】
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