中新網(wǎng)2月14日電 據(jù)《北京青年報》報道,房價節(jié)節(jié)攀升,人們在抱怨房價過高的同時,自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開發(fā)商是否有暴利行為。開發(fā)商對地價的敏感普通百姓雖不可能達到,但通過簡單的房價計算方式,也可以基本推算出不同區(qū)域、不同樓盤產(chǎn)品的大致價格,對于尋找新的房子,了解開發(fā)商將會如何定價會有非常大的幫助。
房產(chǎn)暴利緣何遭遇千夫所指
如今,不論是已經(jīng)買了房的,還是買不起房子的購房人都在大喊房價過高,大罵開發(fā)商黑心,這也難怪,盡管一杯星巴克的利潤也不低,但對于大部分人來說,實在是可喝可不喝,而且即便多喝幾杯,被賺了錢,也不會對生活產(chǎn)生什么嚴(yán)重的影響。
可房子就不一樣了,這物件兒絕對具有生活必需品和奢侈品的雙重屬性。房子不住不行,要住就要花上也許是一輩子的積蓄,真是不成為焦點都難,即便現(xiàn)在有了銀行的按揭貸款,可也有人說,什么叫按揭呀,按揭就是房地產(chǎn)商和銀行把你按著,慢慢從你身上揭下一張皮來。老百姓才不管到底房價是怎么定出來的,什么地價高,什么成本高,我買不起的房子,價格就是高!
房價節(jié)節(jié)攀升,人們在抱怨房價過高的同時,自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開發(fā)商是否有暴利行為,也對蓋個房子到底成本是多少越來越關(guān)注。其實房地產(chǎn)的成本構(gòu)成,房價定位早已經(jīng)不能通過公式計算簡單得出結(jié)論,盡管成本、房價、暴利之間的連帶關(guān)系都會對購房人買房造成影響,但其實它們并沒有購房人想象的那樣聯(lián)系緊密。
開發(fā)商一方已分成幾派,有人滿肚子委屈透露2005年北京某樓盤的凈利潤僅在3%,地產(chǎn)商的日子不好過,也有人不再對暴利“猶抱琵琶半遮面”直接喊出“房地產(chǎn)一直存在著暴利”,一些學(xué)者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格和成本進行推算,認為房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率可以高達30%,有的甚至認為在50%以上。這樣的數(shù)字在目前競爭激烈的形勢下,在任何投資領(lǐng)域都是令人難以置信的。不論是3%還是30%,作為商人追求利潤絕對天經(jīng)地義,可為什么只有房地產(chǎn)的高利潤備受關(guān)注,眾所周知,汽車、IT行業(yè)的“暴利傾向”與房地產(chǎn)業(yè)相比是只高不低。
不可否認,房地產(chǎn)行業(yè)一直是公認的高利潤行業(yè),但也不意味著一定是暴利。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應(yīng),即行政性壟斷。表面上看起來,全國房地產(chǎn)企業(yè)已超過4萬家,是個充分競爭的行業(yè),但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨家壟斷,政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策,實際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色,因此,完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。
據(jù)一位地產(chǎn)顧問負責(zé)人介紹,土地的壟斷供應(yīng)是近年來開發(fā)商能夠獲取高額利潤的關(guān)鍵。目前不少樓盤都是在2003年土地“招拍掛”以前取得的土地,較低的土地成本使其利潤豐厚。但隨著“8·31”之后,土地“招拍掛”,我們可以看到,大開發(fā)商也是出了“血本”在土地上,總之“大限”之前的土地總有用完的一天,“大限”之后誰也別想再在土地上做文章。
而避稅偷稅也被歸入了房地產(chǎn)企業(yè)獲得高利潤的重要原因之一。
有報道稱,在北京、廣州等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的地區(qū),房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。2003年至2005年上半年,北京地方稅務(wù)局共計查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴(yán)重涉稅違法問題的案件180件,查補稅款75845萬元。更有人總結(jié)歸納出了名目繁多的地產(chǎn)企業(yè)稅收違法手段:瞞報或少報預(yù)收售樓收入;利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款;財務(wù)和會計核算比較混亂,導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無法準(zhǔn)確核算。有的房地產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費”項目一直掛賬在“在建工程”科目,沒有按工程項目和完工進度及時分配結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”科目,少計了房產(chǎn)原值,從而少計了稅款等等。
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