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咱也做回開發(fā)商 教您讀懂房價成本、推算房價(2)

2006年02月14日 13:25

  做回開發(fā)商 教你算房價

  盡管房價構(gòu)成中有諸多不確定因素,但是每個開發(fā)商在拿地時都會迅速開列一個成本清單,這個過程可能只有幾分鐘,他就會迅速計算出,這個地價是否適合拿地,在這塊地上做成什么樣的產(chǎn)品等等。 這是開發(fā)商基本的“吃飯”技能,一點也不神秘。普通百姓雖不可能做成開發(fā)商,但通過這個房價簡單的計算方式,也可以基本推算出不同區(qū)域、不同樓盤產(chǎn)品的大致價格,對于尋找新的房子,了解開發(fā)商將會如何定價會有非常大的幫助。

  開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的成本大概由幾部分組成,一是土地成本,你可以簡單地理解,開發(fā)商得到這塊土地所需要支付的成本,比如出讓金、拆遷費,甚至潤滑賄賂部分的費用,當然拿地方式不同,支付的成本是不同的;二是建安成本,說白了這是建房子的成本;三是管理成本,建設(shè)過程中,開發(fā)商的各種管理(人員)支出、資金成本、營銷成本等等;最后一部分就是開發(fā)商的利潤和稅費了。

  其中的土地成本、綜合建安費基本是公開的,這兩部分的成本可能占開發(fā)成本的70%,也比較容易計算出來。不同時期獲得的土地的成本是不同的,但土地公開招拍掛后,這個成本就公開了。綜合建安費也比較容易計算,別墅產(chǎn)品的土建造價(裝修除外)一般在500-600元/平方米;多層住宅土建成本通常是1000元左右/平方米;板樓住宅的土建成本在2000元左右/平方米。

  以去年華潤以25.65億的價格拍得清河地塊為例,就有人粗略估算過,這塊地的樓面地價每平方米保守估計3500-3800元,建安1200元,還沒有蓋樓,成本就已經(jīng)接近5000元,最終的建成成本估計6500元左右,因此業(yè)內(nèi)人士告訴你,這個項目至少要賣到8000元/平方米。而清河地塊現(xiàn)在主力樓盤價格都在6000元以下,很多人說華潤的地拿貴了,就是因為這點。

  但不同的開發(fā)商的戰(zhàn)略是不同的,一是他們的利潤目標可能不同,二是他們的資金支持可能不同,因此會有些開發(fā)商拿地后,不急于銷售,等待房價的上升,但也有一些急于銷售,因此在一些新盤開盤時,低于成本價的房子也可能買到。

  學習開發(fā)商計算成本方面最重要的一環(huán)是要認識所銷售項目的開發(fā)商的背景,因為不同的開發(fā)商在其他幾個成本構(gòu)成方面是不同的,而成本部分的另外三分之一,指公司的管理成本、財務成本及銷售費用和稅金部分則是模糊地帶,不同規(guī)模、不同背景的房地產(chǎn)公司的運營管理成本是不同的,而在營銷費用的控制、財務成本方面就更為敏感。一位業(yè)內(nèi)人士指出,開發(fā)商還有很大一部分利潤源于高的財務杠桿。簡單地說,就是以較少的自有資金啟動項目后,房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款、房屋預售、施工企業(yè)墊資等方式完成銷售利潤。因此其資金的回報率極高。

  其次,不同公司的產(chǎn)品,其品牌收益也不同。以北京星河灣為例,盡管這一區(qū)域的高檔產(chǎn)品極多,但開盤即定價到15000元/平方米,比周邊項目高出近一倍,與當時朝陽北路沿線的樓盤銷售價格在6000-8000元/平方米相比,可謂有極高的利潤,這種定價除了產(chǎn)品間的差異,也可謂其老板黃文仔對其品牌的定價。

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編輯:王菲】
 

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