房地產(chǎn)是一個(gè)說(shuō)不盡的話題，因?yàn)楹苌儆腥四苷f(shuō)得清；但房地產(chǎn)又是一個(gè)不得不說(shuō)的話題，因?yàn)闋可婷裆尽１敬握䥇f(xié)1號(hào)提案是政府建房應(yīng)鎖定低收入家庭，兩會(huì)代表熱議的題目之一仍是房地產(chǎn)。
其背景是，除個(gè)別地區(qū)外，調(diào)控之下的房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年1月全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)比去年上漲5.6%，沒(méi)有明顯下降。
究竟如何解決這一棘手難題？溫家寶總理在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告區(qū)分了政府與市場(chǎng)的作用，肯定了房地產(chǎn)消費(fèi)與投資的雙重功能，強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，這比起一味要求政府之手徹底介入房地產(chǎn)市場(chǎng)、恨不得立即退回福利分房時(shí)代的見(jiàn)解不知高明多少。
我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在雙重失衡：一是經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房大幅下降。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一組數(shù)據(jù)顯示：2005年經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重僅為3.59%，比2004年又下降了1.01個(gè)百分點(diǎn)，這是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控緊鑼密鼓背景下的數(shù)據(jù)；二是開(kāi)發(fā)商提供的商品房一味以大為美，在2006年6月召開(kāi)的中國(guó)城市發(fā)展與規(guī)劃國(guó)際年會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部政策研究中心主任包宗華透露我國(guó)部分城市中，大戶型住宅比例達(dá)到了85%以上，一般的城市也平均達(dá)到60%的比例。
我國(guó)住房結(jié)構(gòu)的雙重失衡緣于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重壟斷：我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)從來(lái)都由國(guó)家控制，雖然審批權(quán)屢經(jīng)下放收回，但那只牽涉到政府部門內(nèi)部的權(quán)力轉(zhuǎn)移，而不意味著一級(jí)市場(chǎng)壟斷的破除。鑒于我國(guó)的國(guó)情，在可見(jiàn)的未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)都不會(huì)實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化，土地收入盡入國(guó)庫(kù)而后彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房已是最好的結(jié)果。
相比于一級(jí)市場(chǎng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的壟斷則是隱性的。從表面上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從大到小數(shù)量不少，但從單一的銀行貸款與上市融資模式與土地獲取方式來(lái)看，沒(méi)有一定的背景難以生存，在開(kāi)發(fā)商中有多少是政府背景的企業(yè)，又有多少是官員支撐著的企業(yè)，從已經(jīng)披露的房產(chǎn)腐敗案件中就可見(jiàn)一斑。沒(méi)有背景的民間商人想要進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域十分困難。
雙重壟斷的結(jié)果就是，政府得到了一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)的雙重壟斷收益，而開(kāi)發(fā)商分得到了二級(jí)市場(chǎng)的，中國(guó)的多數(shù)商品房只剩下投資品一種功能。
溫總理的報(bào)告給房地產(chǎn)發(fā)展劃出了清晰的邊界，首先是將政府的保障與市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分，各司其職，解決政府與市場(chǎng)的失衡問(wèn)題。弱勢(shì)群體通過(guò)福利獲得住房，可以去除民生問(wèn)題的心腹之疾，這就需要各級(jí)政府嚴(yán)格將有關(guān)預(yù)算資金用于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。而要解決市場(chǎng)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)失衡，恢復(fù)住房消費(fèi)與投資的平衡，唯有打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，讓越來(lái)越多的合格建房主體現(xiàn)身市場(chǎng)，媒體近日?qǐng)?bào)道個(gè)人集資建房成本之低，隱約指出了降低房?jī)r(jià)的可能前景，那就是由真正的民間市場(chǎng)主體介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
商人謀利招術(shù)不同，有的靠薄利多銷，有的靠豪宅少售，完全競(jìng)爭(zhēng)與嚴(yán)格監(jiān)管可以細(xì)分出市場(chǎng)，如果所有的商人進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，全靠豪宅生存，一定是市場(chǎng)機(jī)制與商業(yè)倫理同時(shí)出了大問(wèn)題。一些代表建議由政府統(tǒng)管房地產(chǎn)市場(chǎng)，用行政命令指令價(jià)格，如果真的如此，則壟斷將加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)大亂。(葉檀）
