日前,上海社會科學(xué)院完成的一份研究報告顯示,上海住宅市場出現(xiàn)了前所未有的變化:住宅的價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格上漲的幅度。
同時,上海商品住房價格指數(shù)預(yù)警表顯示,房價在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌,供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),未來至少3年將出現(xiàn)供大于求的局面,空置量將持續(xù)上升。
房價回歸“正!
上海社科院研究報告課題小組成員張泓銘向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹,他們剛剛完成的一份名為《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究》報告(以下簡稱“報告”)顯示,經(jīng)過兩年的宏觀調(diào)控,上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長速度從2003年到達(dá)頂點后開始放緩,與消費物價指數(shù)相比,房價上漲幅度正逐步回落,到2006年,房價指數(shù)高出消費物價指數(shù)6.2%,已經(jīng)進(jìn)入‘正!秶,顯示調(diào)控已經(jīng)奏效。
“歷時4年多,以上海市場作為局部運行的范本進(jìn)行示例,旨在‘構(gòu)建國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)警體系’的這份報告已經(jīng)通過有關(guān)部門驗收,一旦條件成熟,將在全國范圍推廣實行。”張泓銘說,“ 隨著報告的正式公布,全國性的房產(chǎn)健康預(yù)警體系也可能相應(yīng)建立!
分析人士指出,宏觀調(diào)控的效果之所以在上海更為明顯,是因為上海房地產(chǎn)市場的流通性相比其它地區(qū)更高,系統(tǒng)更加完整,得以讓政策作用的傳導(dǎo)速度更快,“藥效”從而發(fā)揮迅速,為全國城市房地產(chǎn)提供了成功范本。
3月27日,出席上海第一屆TOP50高峰論壇的上海市房屋土地資源管理局副局長龐元發(fā)出了同樣聲音:上海在2006年住宅市場運行平穩(wěn),宏觀調(diào)控已基本到位;2007年將繼續(xù)這一走勢,房地產(chǎn)投資以及房價都將保持穩(wěn)定狀態(tài),宏觀調(diào)控的作用將全部顯現(xiàn)。
“今年上海商品住房價格也將總體穩(wěn)定,或許在平穩(wěn)中有極為微弱的升降。兩年來的調(diào)控尤其是2006年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的調(diào)升和開征,使短期炒房客幾乎離場,長期投資者則相當(dāng)謹(jǐn)慎,剩下的住房需求主要是真實的使用者和有真實需求依托的投資者! 上海社科院研究報告課題小組成員張泓銘說。
“國家宏觀調(diào)控的決心和后續(xù)出臺的政策,將會影響到消費者的觀望,開發(fā)商在市場特別是資金壓力和銷售回款速度放慢的情況下,我估計今年下半年,還會在價格上有所松動! 3月28日,中國指數(shù)研究院毛治博士接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時說,“當(dāng)然這僅是對上海的市場而言!
去年房價明“跌”暗“升” “臨界”拐點今年始至
“事實上,2006年上海房價并沒有下跌。” 毛治博士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,根據(jù)社科院報告對實際交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計,2005年,上海住宅銷售均價是7767元每平方米,2006年是8519元每平方米,“所以,上海去年的整體房價水平是上漲的!
而根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù),在過去半年多時間里,上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比,幾乎一直處于下跌態(tài)勢,其中5次領(lǐng)跌全國,成為全國房價下降最為明顯的城市。
“社科院報告用的是上海中房價格指數(shù),是一種叫價體系(asking price),即成交多少就是多少,反映房屋交易的實際價格。在上海中房價格指數(shù)中,2006年并沒有下跌,根據(jù)發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)反而是下跌了!泵握f。
根據(jù)上海中房價格指數(shù),2007年1—3月,上海住宅銷售均價為8132,相比去年平均8519元/平方米的水平,直到今年一季度,上海首度發(fā)出了均價下跌的信號。
“以我對上海房價的研究和感覺,今年的上海房價到了止?jié)q始跌的臨界點。毛治進(jìn)一步向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析,“2006年房價均值超過2005年;預(yù)計2007年,上海房價將在穩(wěn)定中有小幅下跌!
不過,令消費者困惑的是,據(jù)發(fā)改委、國家統(tǒng)計局3月19日發(fā)布最新數(shù)據(jù),2月份上海新建商品住房銷售價格以0.1%的微弱漲幅,暫別持續(xù)多月的新房價格下滑。
供大于求局面呈現(xiàn)
“3月份的上海房展會,我們對購房者的需求做了一個專項調(diào)查,在120人的有效樣本中,只有28%的人在今年有購房的意向!3月26日,搜房網(wǎng)全球機(jī)構(gòu)(上海)資訊有限公司負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,“這預(yù)示,在今年,購房者的市場觀望氣氛依然濃厚。”
根據(jù)上海市房屋土地資源管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上海市商品住宅成交量“萎縮”。2月份,上海市商品住宅成交面積為99.1萬平方米,與上月成交面積177.1萬平方米相比,環(huán)比下跌了44%。其中,普通商品住宅成交面積61.1萬平方米,較上月減少63.9萬平方米,與2006年同期相比則上漲了15%。別墅類項目本月成交7.2萬平方米,成交面積較上月下降4.7萬平方米。今年1月份,上海市共有16個項目推出新盤,僅為2006年12月份一半。
2006年,在宏觀調(diào)控的連續(xù)作用下,短期炒房者紛紛離場,長期投資者也變得謹(jǐn)慎,只剩下有限的真實住房需求。上海商品住房供求關(guān)系開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),商品住宅租售量(銷售面積與出租面積之和)占供應(yīng)量(竣工面積與上年空置面積之和)的89.27%。這意味著市場需求開始小于供給,商品住房供應(yīng)無法被全部消化。
此前,上海市政協(xié)所作的一項專題調(diào)研也指出,上海的商品住房未來供大于求的局面將會至少維持3年,供求比約為1∶0.72,商品房以婚房和改善性要求為主。
“2006年,上海房地產(chǎn)投資額1276億,比前一年上漲2.3%,低于全國20%左右房產(chǎn)投資漲幅,今年前兩月上海房地產(chǎn)投資額175.8億,預(yù)計今年投資總額1200億~1300億,與2006年基本持平。”漢宇地產(chǎn)陸家嘴區(qū)域董事鄧洋說,“這是‘無形的手’在起作用,穩(wěn)定了供求失衡的房地產(chǎn)市場!
上海房價降還是升
“報告樣本分析反映了‘面上的’情況;實際上,扭轉(zhuǎn)上海房價的標(biāo)準(zhǔn)性事件尚未出現(xiàn)!3月27日,中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時說。
據(jù)上海市著名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司浩坤地產(chǎn)分析,盡管市場已經(jīng)傳出房價6年來首次下跌,回歸“正!狈秶;但是,從實際情況看,這個報告其實沒有太大的價值!敖裉扉_盤公寓,明天開盤別墅,各種數(shù)據(jù)游戲,其實很難有準(zhǔn)確的指導(dǎo)意義! 浩坤地產(chǎn)的研究員宋照夕說。
事實上,業(yè)內(nèi)對上海房價的底氣還是看好的。
“強(qiáng)勁的‘世博版塊’是上海房價最有效果的‘發(fā)動機(jī)’,世博紅線區(qū)房價在近2年還會居高不下,同時,閔行磁懸浮、京滬高鐵等大工程也拉升上海房價! 宋照夕告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,“目前,上海7條地鐵在建設(shè),從市區(qū)到嘉定松江南金山東南西北‘放射性’鋪開,使房地產(chǎn)的‘梯度效應(yīng)’削弱,上海房價整體盤面后勁十足!
根據(jù)上海市房屋土地資源管理局向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》提供的資料,2006年,上海住房成交量為2554萬平方米(其中包括500多萬配套商品房),同比下降11%,2007年1~2月份,成交量為273萬平方米,預(yù)計今年全年成交總量也將保持平穩(wěn);2006年住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化,全部成交中,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)占11%,內(nèi)環(huán)到外環(huán)之間為32%,外環(huán)線以外57%,交易重心外移。
“從政府層面看,今后民生問題將成為重點,普通老百姓的住房問題仍然是政府最為關(guān)注的。所以,上海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,是市政府最重要的工作目標(biāo)之一!鄙虾J姓晃还賳T稱。
這位官員透露,目前,房地產(chǎn)開發(fā)中,存在政府與開發(fā)商結(jié)盟現(xiàn)象,利益集團(tuán)的搏弈,傷害了房地產(chǎn)市場的健康,政府會考慮整治,以確保廣大市民的利益。(張俊才)