話題一:日本房地產泡沫危機對我國有什么啟示?
中國社會科學院發(fā)布的《2006~2007年世界經濟形勢分析與預測》黃皮書,提出中國應該記取當年日本房地產泡沫的教訓,避免重蹈覆轍。究竟中國當前的房地產業(yè)存在哪些日本當年所面臨的泡沫誘因?在哪些領域中國與日本存在相似性?中國房地產業(yè)的泡沫究竟有多大?為避免日本教訓在我國重演,我們該做些什么?近日記者專訪了中國社科院黃皮書中撰寫“日本房地產泡沫形成與破滅的原因及其對中國的啟示”章節(jié)的作者薛軍博士。
前車之鑒:政府反應遲鈍判斷失誤
日本政府對出現房地產泡沫缺乏警惕性,制定了不恰當的金融政策推動了房地產價格猛漲。而當1987年房地產泡沫急劇膨脹時,日本政府又一次反應遲鈍,并沒有采取任何宏觀調控措施來緩解房地產市場的過熱現象,并錯誤地認為日本經濟發(fā)展形勢一片大好,任憑房地產價格一路狂漲。另外,日本政府在1991年房地產泡沫破滅之后,也沒有及時認清其對日本中長期經濟發(fā)展可能帶來的嚴重破壞性后果。日本政府當時的工作重心是擺脫由于日元升值帶來的經濟衰退、促進內需、穩(wěn)定物價以及保持國際收支平衡,根本沒有將房地產泡沫這一新生的關鍵因素考慮在內。
后果:泡沫破滅貽害無窮
記:日本房地產泡沫破滅帶來了什么后果?
薛:泡沫破滅對日本經濟的影響主要表現在6個方面:第一,在泡沫破滅之后的10年間,造成大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉;第二,造成了大量不良資產,破壞了金融正常的運轉機制;第三,大量過剩的房地產投資使企業(yè)負債過度,使日本企業(yè)投資不振;第四,房地產價格持續(xù)下跌,部分在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境,甚至破產;第五,企業(yè)和國民的心理狀態(tài)跌入深淵,信心指數下降;第六,使日本經濟陷入十幾年的蕭條期。
對比:中日情況驚人相似
記:當前我國房地產業(yè)和當時的日本存在哪些相似性?
薛:其一,當前我國人民幣同樣在升值。其二,目前我國金融政策同樣比較寬松。其三,物價穩(wěn)定,容易迷惑決策者對調控手段的運用。其四,社會上大量的游資源源不斷地注入房地產業(yè)。其五,多數人迷信房地產只漲不跌的神話,這也是中日兩國最大的共同點。
記:哪些方面是當前中國與當時日本不同的?
薛:日本當時是處于穩(wěn)定的經濟增長期,而我國目前還處于高度經濟增長期。我國政府從2004年起就十分重視房地產市場的發(fā)展趨勢,不斷出臺政策規(guī)范房地產業(yè)。而日本政府當時輕視了這種趨勢的副作用,以致誤判,縱容泡沫形成、變大、破滅。
警惕:“冒泡”現象由點到面
記:你認為當前我國房地產業(yè)最值得警惕的是什么?
薛:目前幾乎所有的一、二線大城市,都有不同程度的房價上漲。現在我國房地產業(yè)的危險在于,個別城市如北京、上海等城市的大幅漲價現象,已經傳染甚至延伸到周邊地區(qū),照這樣的發(fā)展,中國房地產應該警惕多地區(qū)“冒泡”現象。
記:房地產行業(yè)泡沫化是否意味著國家經濟的泡沫化?
薛:泡沫是針對房地產而言,宏觀經濟只能說過快、過熱,資產泡沫包括股市和房地產兩個領域,目前我國的房地產、股市都是單方向上升。房地產泡沫越大,可以說明國家經濟的過熱現象在加劇。
啟示:面對泡沫應當機立斷
記:反思“日本泡沫破滅”的歷史教訓對中國經濟發(fā)展有什么啟示?
薛:我們在大量游資泛濫的時候應該首先健全金融市場、豐富金融投資產品、規(guī)范和引導民間過剩流動資金的投向。
1.中國現階段當務之急是適當調高利率,以收緊銀根緩解房地產業(yè)的過熱現象。2.避免被穩(wěn)定的物價指數所迷惑而錯失再次調整貨幣供給的最佳時間。3.在平衡貿易順差、擴大內需的過程中,避免因國家宏觀戰(zhàn)略的轉變而造成資產泡沫的產生。4.發(fā)現泡沫后要堅決果斷地實施宏觀調控,泡沫破滅后不可抱僥幸態(tài)度,掩蓋不良資產。5.健全金融市場,豐富金融投資產品,規(guī)范和引導民間過剩流動資金。
薛軍PK任志強
“泡沫”辯論白熱化
北京華遠集團董事長任志強3月22日晚在他的博客上公開針對社科院的《黃皮書》進行了反駁。他提出:“中日房地產有差別,日本不能當鏡子。”還明確地表示“中國不可能出現日本式的泡沫”。
接著,原書作者薛軍在接受媒體采訪時對任志強的言論進行了反駁。他指出,“當前中日房地產行業(yè)間最大的相同點是,因土地的稀缺性,市場普遍陷入一種誤區(qū),認為‘地價只會升不會跌’,這與上世紀80年代日本房地產泡沫現象形成的市場觀點基本一致!比沃緩姾脱姷臓幷摪选胺康禺a泡沫”辯論推向了高潮。
日本房地產泡沫是這樣破滅的
日本曾在上世紀50年代起的30多年經歷了經濟的“黃金歲月”,創(chuàng)造出一個“經濟神話”。然而,日本經濟增長在1991年便戛然而止,并從此陷入了一場前所未有的衰退,至今仍未見起色。
日本經濟為什么會衰退?對此,人們幾乎一致認為,從上世紀80年代中期開始越吹越大的房地產泡沫,是把日本經濟推向深淵的罪魁禍首。本文將為您展示日本房地產泡沫形成及破滅的來龍去脈。
生成:“廣場協議”是導火索
“廣場協議”簽訂后,日元逐步升值。大量資金流向了股市和房地產。股價扶搖直上,地價暴漲。在巨額虛擬資產的光環(huán)下,一個巨大的泡沫產生了。
脹大:地價房價同時暴漲
自1985年起,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升,1990年,六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。過高的房地產價格使得城市住宅成為只有少數人才能擁有的“奢侈品”。
破滅:股市低迷房企破產
泡沫破滅的導火索是銀行利率的提高。面對泡沫,日本政府不得不決定提高利率,進行宏觀調控。利率的大幅度提高刺破了日本的泡沫經濟,1989年最后一天股價創(chuàng)下接近4萬日元的歷史最高,但以這一天為轉折點,1990年市場交易的第一天,股價就落入了地獄。自那時候開始,日本股票市場陷入長達十多年的熊市之中,大量不動產企業(yè)及關聯企業(yè)破產。(柳建云 龍蕾)