苦等了半年多的北京市“限外”細則——《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》終于在日前浮出水面，“嚴(yán)禁外資炒房”的調(diào)控政策被進一步在地方細化。
然而，“限外令”的出臺也引起了一些思考和疑問：“限外令”對國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控有多大幫助？北京高端房產(chǎn)市場會不會受較大影響？外國投資者的投資信心會不會受影響？
疑問一 對房地產(chǎn)調(diào)控幫助有多大？
“外籍人士在北京高端項目中7%-8%的購房比例實在算不上多�！弊蛱欤性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在談到外資買方對房地產(chǎn)市場的影響時坦言“限外令”影響不大。根據(jù)中原地產(chǎn)對于北京部分高端樓盤的銷售統(tǒng)計，2006年外籍人士購買的比例大約為7%-8%，而這一數(shù)字在上海卻已經(jīng)超過了20%。對此，李文杰表示：“相比于上海，北京市目前的高端住宅多以自住和國內(nèi)投資者購買居多，相比于7%左右的購買率來講，本土購房者所占的比率更為龐大。從這一層面上來看，在北京限制外資買房有點‘畫蛇添足’�！�
2月2日，北京市有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)出通知，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人、港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要可以在北京購買一套商品住宅，購房前須辦理居留狀況證明。對于此次建委等相關(guān)部門出臺“限外令”細則，有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是由于從宏觀調(diào)控的整體出發(fā)角度考慮的。
從2006年開始，由于北京乃至全國的房地產(chǎn)市場過分火熱，導(dǎo)致房價居高不下，相關(guān)調(diào)控措施陸續(xù)出臺，而調(diào)控的細則也從住宅地產(chǎn)逐漸擴大為商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個方面。此次出臺的“限外令”細則，在一定意義上對于外資買房的條件加以了具體的限定，但對“限外令”予以抱怨的也大有人在。
疑問二 房價會不會受影響？
“外資對京城房地產(chǎn)市場的影響是有限的，基本上不會影響到北京市保障性的住宅市場，也就是低端市場，更不會影響到房價。”昨天，中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛在接受記者采訪時表示。
孫飛認(rèn)為，出臺限制外籍人士購房的政策并不代表北京在“排斥”外資對房地產(chǎn)的投資，這個主要是由于目前北京的房地產(chǎn)市場存在著一定泡沫隱患，而外資在這其中又起到了一定的推波助瀾的作用。此外，由于我國目前外匯儲備過高、人民幣升值壓力較大，北京作為重要的外匯流入城市，應(yīng)提高金融風(fēng)險意識，加強對外資的監(jiān)管。
但是，孫飛認(rèn)為，僅僅出臺這個政策是遠遠不夠的，因為這次政策主要是針對個人購房，而對于大型投資機構(gòu)并沒有做硬性的限制，相對于個人購房境外機構(gòu)是微乎其微的。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率高達15%以上，遠遠高于歐美國家，而在亞洲地區(qū)中國內(nèi)地的住宅、寫字樓、商鋪市場的回報率也是最高的，因此境外資本會源源不斷地流入境內(nèi)，這個是無法限制的。孫飛表示與其對外資設(shè)限不如疏導(dǎo)，引導(dǎo)其投向北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、遠郊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)中，也可以進入廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)。
疑問三 有沒有新空子可鉆？
此前SOHO中國聯(lián)席總裁張欣就公開表示不應(yīng)該限制外資進入中國房地產(chǎn)，因為中國房地產(chǎn)總體上離成熟還差很遠，如果限制資本的進入，對房地產(chǎn)的發(fā)展是不利的。
“就像在城市的街頭，這管制甚至嚴(yán)格到了有的城市不允許西瓜進來擺攤，于是城里人吃不到西瓜；也有的把各種各樣的攤販哄到房子里去。這些外資不在你這買房一定要到別的地方買房，我們這樣只會給別人增加福利。”華遠集團總裁任志強形象地將限制外資的政策比喻為“城管攆攤販”。
相關(guān)專家表示如果要對外資購買進行限制，就要研究進入的渠道。外資一般是兩個渠道：第一是通過B股市場購買房地產(chǎn)股票，這是公開的市場；第二是通過個人購買住房，在中國工作購買自住房；還有是通過直接在中國的外商企業(yè)機構(gòu)來買。
李文杰表示，由于此前出臺的“限外令”對于外資購房的條件設(shè)置比較模糊，導(dǎo)致了一些外籍人士對于高端住宅的剛性需求得不到滿足，此次出臺的細則讓部分符合條件的外籍人士可以“名正言順”地購房住宅，因而這一部分拖后的需求將會在不久的將來得以釋放。這樣，“限外細則”的反作用將會體現(xiàn)。
疑問四 京城高端房產(chǎn)市場會否受沖擊？
目前，根據(jù)有關(guān)資料顯示，境外資金在北京購房的比例占到了北京房地產(chǎn)市場交易額的7%左右，主要集中在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務(wù)式公寓領(lǐng)域。
不久前在深圳舉辦的“京津最具投資價值的高端物業(yè)聯(lián)展”上，兩天內(nèi)成交高端物業(yè)32套，成交金額高達1億元。其中，僅北京一處起價每平方米2萬元的物業(yè)就成交了16套，而60%被外籍人士購買，因此不少人士認(rèn)為北京的限外細則將對高端住宅市場銷售產(chǎn)生一定的影響。
北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司相關(guān)人士分析說，由于外籍人士在京購房受到政策限制，基于政策變化所帶來的風(fēng)險難以把握，原打算在京購房的各大跨國公司外籍員工大多放棄買房計劃，采取保守態(tài)度以租房為主，這樣使得目前北京高檔住宅物業(yè)的租賃市場在一定程度上受益。但由于各大跨國公司外籍人員的住房津貼持續(xù)下調(diào)，除了部分優(yōu)質(zhì)住宅項目受到追捧以外，物業(yè)租金普遍呈現(xiàn)保持或下滑現(xiàn)象。
此前境外人士在北京購入的多數(shù)為商業(yè)地產(chǎn)，住宅類占的比重相對較小，二者比例大約是7∶3，而且購買主體也以外資機構(gòu)居多，外籍個人在京購房的比重要小于外資機構(gòu)購房。
疑問五 外資人士信心會否受影響？
出臺新的政策對外籍人士買房提出了許多新的要求，要求出具《境外個人在境內(nèi)居留狀況證明》并且限購一套，但是中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛認(rèn)為，這個不會影響到外籍人士在北京的居住工作需要。
孫飛認(rèn)為，這個政策出臺其實是有區(qū)別地對待自住與投機行為，壓縮一些不必要的住房需求，打擊投機行為。一般外籍人士來華主要是為了工作、學(xué)習(xí)和旅游，真正定居的人還屬于少數(shù)，而且一般在北京購買的住房經(jīng)常處于空置狀態(tài)，實際使用率不高，因此外籍人士選擇租賃的形式比較合適。
政策限購一套的規(guī)定完全可以滿足有需要買房的外籍人士，其實對外國買房的限制在其他發(fā)達國家也有所規(guī)定，新加坡就不允許短期居住的外國人買房。
同時有專家認(rèn)為，出臺限外政策主要是由于我國沒有完善的遏止炒房的政策，例如歐美等發(fā)達國家全設(shè)有高額的持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，通過嚴(yán)厲的稅收政策確保炒作房產(chǎn)者無利可圖。還有韓國政府為了排擠不必要的住房需求不僅對外國人買房有嚴(yán)格的限制，同時還規(guī)定了每個家庭只準(zhǔn)購買一套住房。(賴大臣 齊琳）
