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北京“限外”細(xì)則遭五大質(zhì)疑 房?jī)r(jià)會(huì)否受影響?
2007年02月06日 14:57 來(lái)源:北京商報(bào)


    房產(chǎn)漫畫(huà):外資炒房 中新社發(fā) 趙國(guó)品 作


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  苦等了半年多的北京市“限外”細(xì)則——《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》終于在日前浮出水面,“嚴(yán)禁外資炒房”的調(diào)控政策被進(jìn)一步在地方細(xì)化。

  然而,“限外令”的出臺(tái)也引起了一些思考和疑問(wèn):“限外令”對(duì)國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控有多大幫助?北京高端房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)受較大影響?外國(guó)投資者的投資信心會(huì)不會(huì)受影響?

  疑問(wèn)一 對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控幫助有多大?

  “外籍人士在北京高端項(xiàng)目中7%-8%的購(gòu)房比例實(shí)在算不上多。”昨天,中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在談到外資買(mǎi)方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)坦言“限外令”影響不大。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)于北京部分高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì),2006年外籍人士購(gòu)買(mǎi)的比例大約為7%-8%,而這一數(shù)字在上海卻已經(jīng)超過(guò)了20%。對(duì)此,李文杰表示:“相比于上海,北京市目前的高端住宅多以自住和國(guó)內(nèi)投資者購(gòu)買(mǎi)居多,相比于7%左右的購(gòu)買(mǎi)率來(lái)講,本土購(gòu)房者所占的比率更為龐大。從這一層面上來(lái)看,在北京限制外資買(mǎi)房有點(diǎn)‘畫(huà)蛇添足’!

  2月2日,北京市有關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)出通知,在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人、港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要可以在北京購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅,購(gòu)房前須辦理居留狀況證明。對(duì)于此次建委等相關(guān)部門(mén)出臺(tái)“限外令”細(xì)則,有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是由于從宏觀調(diào)控的整體出發(fā)角度考慮的。

  從2006年開(kāi)始,由于北京乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分火熱,導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下,相關(guān)調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái),而調(diào)控的細(xì)則也從住宅地產(chǎn)逐漸擴(kuò)大為商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)方面。此次出臺(tái)的“限外令”細(xì)則,在一定意義上對(duì)于外資買(mǎi)房的條件加以了具體的限定,但對(duì)“限外令”予以抱怨的也大有人在。

  疑問(wèn)二 房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)受影響?

  “外資對(duì)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的,基本上不會(huì)影響到北京市保障性的住宅市場(chǎng),也就是低端市場(chǎng),更不會(huì)影響到房?jī)r(jià)。”昨天,中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

  孫飛認(rèn)為,出臺(tái)限制外籍人士購(gòu)房的政策并不代表北京在“排斥”外資對(duì)房地產(chǎn)的投資,這個(gè)主要是由于目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定泡沫隱患,而外資在這其中又起到了一定的推波助瀾的作用。此外,由于我國(guó)目前外匯儲(chǔ)備過(guò)高、人民幣升值壓力較大,北京作為重要的外匯流入城市,應(yīng)提高金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管。

  但是,孫飛認(rèn)為,僅僅出臺(tái)這個(gè)政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,因?yàn)檫@次政策主要是針對(duì)個(gè)人購(gòu)房,而對(duì)于大型投資機(jī)構(gòu)并沒(méi)有做硬性的限制,相對(duì)于個(gè)人購(gòu)房境外機(jī)構(gòu)是微乎其微的。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率高達(dá)15%以上,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家,而在亞洲地區(qū)中國(guó)內(nèi)地的住宅、寫(xiě)字樓、商鋪市場(chǎng)的回報(bào)率也是最高的,因此境外資本會(huì)源源不斷地流入境內(nèi),這個(gè)是無(wú)法限制的。孫飛表示與其對(duì)外資設(shè)限不如疏導(dǎo),引導(dǎo)其投向北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,也可以進(jìn)入廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

  疑問(wèn)三 有沒(méi)有新空子可鉆?

  此前SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁張欣就公開(kāi)表示不應(yīng)該限制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn),因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)總體上離成熟還差很遠(yuǎn),如果限制資本的進(jìn)入,對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展是不利的。

  “就像在城市的街頭,這管制甚至嚴(yán)格到了有的城市不允許西瓜進(jìn)來(lái)擺攤,于是城里人吃不到西瓜;也有的把各種各樣的攤販哄到房子里去。這些外資不在你這買(mǎi)房一定要到別的地方買(mǎi)房,我們這樣只會(huì)給別人增加福利!比A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)形象地將限制外資的政策比喻為“城管攆攤販”。

  相關(guān)專(zhuān)家表示如果要對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行限制,就要研究進(jìn)入的渠道。外資一般是兩個(gè)渠道:第一是通過(guò)B股市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票,這是公開(kāi)的市場(chǎng);第二是通過(guò)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房,在中國(guó)工作購(gòu)買(mǎi)自住房;還有是通過(guò)直接在中國(guó)的外商企業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)買(mǎi)。

  李文杰表示,由于此前出臺(tái)的“限外令”對(duì)于外資購(gòu)房的條件設(shè)置比較模糊,導(dǎo)致了一些外籍人士對(duì)于高端住宅的剛性需求得不到滿(mǎn)足,此次出臺(tái)的細(xì)則讓部分符合條件的外籍人士可以“名正言順”地購(gòu)房住宅,因而這一部分拖后的需求將會(huì)在不久的將來(lái)得以釋放。這樣,“限外細(xì)則”的反作用將會(huì)體現(xiàn)。

  疑問(wèn)四 京城高端房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否受沖擊?

  目前,根據(jù)有關(guān)資料顯示,境外資金在北京購(gòu)房的比例占到了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的7%左右,主要集中在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務(wù)式公寓領(lǐng)域。

  不久前在深圳舉辦的“京津最具投資價(jià)值的高端物業(yè)聯(lián)展”上,兩天內(nèi)成交高端物業(yè)32套,成交金額高達(dá)1億元。其中,僅北京一處起價(jià)每平方米2萬(wàn)元的物業(yè)就成交了16套,而60%被外籍人士購(gòu)買(mǎi),因此不少人士認(rèn)為北京的限外細(xì)則將對(duì)高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響。

  北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司相關(guān)人士分析說(shuō),由于外籍人士在京購(gòu)房受到政策限制,基于政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)難以把握,原打算在京購(gòu)房的各大跨國(guó)公司外籍員工大多放棄買(mǎi)房計(jì)劃,采取保守態(tài)度以租房為主,這樣使得目前北京高檔住宅物業(yè)的租賃市場(chǎng)在一定程度上受益。但由于各大跨國(guó)公司外籍人員的住房津貼持續(xù)下調(diào),除了部分優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目受到追捧以外,物業(yè)租金普遍呈現(xiàn)保持或下滑現(xiàn)象。

  此前境外人士在北京購(gòu)入的多數(shù)為商業(yè)地產(chǎn),住宅類(lèi)占的比重相對(duì)較小,二者比例大約是7∶3,而且購(gòu)買(mǎi)主體也以外資機(jī)構(gòu)居多,外籍個(gè)人在京購(gòu)房的比重要小于外資機(jī)構(gòu)購(gòu)房。

  疑問(wèn)五 外資人士信心會(huì)否受影響?

  出臺(tái)新的政策對(duì)外籍人士買(mǎi)房提出了許多新的要求,要求出具《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》并且限購(gòu)一套,但是中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛認(rèn)為,這個(gè)不會(huì)影響到外籍人士在北京的居住工作需要。

  孫飛認(rèn)為,這個(gè)政策出臺(tái)其實(shí)是有區(qū)別地對(duì)待自住與投機(jī)行為,壓縮一些不必要的住房需求,打擊投機(jī)行為。一般外籍人士來(lái)華主要是為了工作、學(xué)習(xí)和旅游,真正定居的人還屬于少數(shù),而且一般在北京購(gòu)買(mǎi)的住房經(jīng)常處于空置狀態(tài),實(shí)際使用率不高,因此外籍人士選擇租賃的形式比較合適。

  政策限購(gòu)一套的規(guī)定完全可以滿(mǎn)足有需要買(mǎi)房的外籍人士,其實(shí)對(duì)外國(guó)買(mǎi)房的限制在其他發(fā)達(dá)國(guó)家也有所規(guī)定,新加坡就不允許短期居住的外國(guó)人買(mǎi)房。

  同時(shí)有專(zhuān)家認(rèn)為,出臺(tái)限外政策主要是由于我國(guó)沒(méi)有完善的遏止炒房的政策,例如歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家全設(shè)有高額的持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅,通過(guò)嚴(yán)厲的稅收政策確保炒作房產(chǎn)者無(wú)利可圖。還有韓國(guó)政府為了排擠不必要的住房需求不僅對(duì)外國(guó)人買(mǎi)房有嚴(yán)格的限制,同時(shí)還規(guī)定了每個(gè)家庭只準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)一套住房。(賴(lài)大臣 齊琳)

 
編輯:王菲】
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