中新網(wǎng)1月4日電 據(jù)《中國證券報》報道,在北京二手房交易價格保持較快增長的同時,住房租賃市場價格并沒有呈現(xiàn)出明顯增長,因而二手房的售價租金比(又稱租售比)出現(xiàn)擴大趨勢。不過有關(guān)專家認為,目前北京的售價租金比沒有超過國際警戒線。
業(yè)內(nèi)人士認為尚在合理范圍內(nèi)
根據(jù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù),2006年北京市二手房售價與租金的比例在242:1至286:1之間。中國國際金融公司對北京等城市的調(diào)研結(jié)果也顯示,購房資金成本與租金的比率正在上升。據(jù)了解,他們所調(diào)研的167個樓盤,購房資金成本與租金比率在2006年內(nèi)的平均升幅超過11%。
業(yè)內(nèi)專家指出,房屋售價租金比過高,意味著房產(chǎn)投資收益將下滑,而房價也存在“虛高”成分。不過他們認為,目前北京的售價租金比沒有超過國際警戒線。
三居室租售比接近國際警戒線
根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”的監(jiān)測數(shù)據(jù),2006年北京市一居室普通住宅的租金為1526元/月,一居室普通住宅的每套平均總價在37萬元,即一居室普通住宅的售價與租金比為242:1;二居室普通住宅的租金為1751元/月,二居室普通住宅每套平均總價為49萬元,其售價租金比在280:1;三居室普通住宅租金為2343元/月,每套平均總價為67萬元,其售價租金比為286:1。
21世紀(jì)不動產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理指出,北京二手房市場的“租售比”還處于合理范圍內(nèi)。
目前,國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售價租金比一般界定為200:1至300:1。如果售價租金比超過300:1,意味著房產(chǎn)投資價值相對變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果低于200:1,表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大,房產(chǎn)后市看好。售價租金比無論是低于200:1還是高于300:1,均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。
一位金融專家解釋道,售價租金比的合理范圍,是根據(jù)資金的長期收益率確定的。如果把買房視作一種長期投資,那么200:1至300:1的售價租金比,折算成長期投資的年收益率,大約是4%至6%。由于房產(chǎn)還有房價上漲形成的增值收益,因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價租金比高于300:1,則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準(zhǔn),低于4%是劃不來的。他介紹,目前美國房產(chǎn)的年租金收益率在5%左右。
一手商品房供給相對收緊
現(xiàn)在北京二手房市場的售價租金比已經(jīng)處于高位,特別是三居室的售價租金比更是接近了國際警戒線。
一位房地產(chǎn)業(yè)資深人士認為,支撐北京售價租金比持續(xù)走高的主要原因在于住房消費者的剛性需求。這位人士分析,首先,北京城市化進程進一步加快帶動了大量的拆遷住房需求;其次,人們生活水平提高導(dǎo)致住房消費升級,增加了他們的置業(yè)需求;最后,北京作為國際大都市吸引著大批的精英人士來京工作,這也產(chǎn)生巨大的自住需求。
除了住房剛性消費需求外,為了保值而大量購房,也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點遠景調(diào)查作過一項調(diào)查,調(diào)查對象是個人金融資產(chǎn)在50萬元以上的都市高收入群體,調(diào)查結(jié)果表明高收入群體大多偏愛保值型的房地產(chǎn)投資。
業(yè)內(nèi)專家指出,京城二手房市場出現(xiàn)售價租金比的擴大趨勢是不可避免的。隨著土地緊縮及信貸緊縮的實施,一手商品房的供給量已經(jīng)相對緊縮;同時人們的購房成本與風(fēng)險也在加大。為了控制成本和風(fēng)險,有些購房者已經(jīng)轉(zhuǎn)向成本相對要低、風(fēng)險相對要小的二手房市場,這就加劇二手房市場本就嚴(yán)重存在的供不應(yīng)求矛盾,從而使二手房價格一路走高,擴大了二手房市場的售價租金比。
“鏈家地產(chǎn)”市場部主任王志偉則指出,2006年,國家對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施“三稅”政策,而在當(dāng)前北京二手房市場供不應(yīng)求的狀況下,絕大部分賣方都將出售的稅費成本轉(zhuǎn)嫁到房價當(dāng)中,從而推高了房產(chǎn)價格。同時,部分出售者暫緩將房產(chǎn)釋放到買賣市場,而是充實到租賃市場,使租金更加平穩(wěn)。顯然這也推高了二手房市場的售價租金比。(林喆)