“好像進(jìn)入了一個(gè)新的階段，該買(mǎi)房的都買(mǎi)完了，想賣(mài)的房子也賣(mài)完了�！苯饎P總結(jié)說(shuō)。

　　誰(shuí)是購(gòu)房人？

　　2009年，北京樓市的交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，二手房成交量一直持續(xù)超過(guò)一手房。異�；鸨�的二手房交易中，追漲樓市的背后都是哪些購(gòu)買(mǎi)者呢，其中每一個(gè)群體都有什么特征？當(dāng)記者問(wèn)到這一問(wèn)題時(shí)，金凱毫不費(fèi)力地將二手房購(gòu)買(mǎi)者劃分為特征明顯的3個(gè)類(lèi)別。

　　最底層的，是普通的老百姓置業(yè)，工薪階層主要是以貸款為主。其中包括首次購(gòu)房和換房一族，賣(mài)小房，買(mǎi)大房，首付比例最低，貸款比例最高、年限最長(zhǎng)。“還有一種就是剛剛來(lái)北京的年輕人，雖然自己沒(méi)有什么積蓄，但家里人也能掏得起首付款，雙方父母各掏個(gè)幾十萬(wàn)，付個(gè)首付沒(méi)什么問(wèn)題�！苯饎P說(shuō)。這些“剛需”人群買(mǎi)房主要集中在90萬(wàn)至150萬(wàn)之間。他們，不少人就是《蝸居》中的“房奴”，房?jī)r(jià)的漲跌他們最關(guān)心，也最受刺激。房?jī)r(jià)漲了，這個(gè)購(gòu)買(mǎi)群體基本上也就消失了。

　　除了“房奴”，另外兩個(gè)群體，日子就滋潤(rùn)多了。

　　金凱將購(gòu)房者的中間階層定位在200萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)力上：“銀行里類(lèi)似個(gè)貸部的主任這個(gè)級(jí)別；政府官員或國(guó)企單位的處長(zhǎng)這樣層次，月收入應(yīng)該至少在2至3萬(wàn)元，能買(mǎi)得起150萬(wàn)以上房產(chǎn)的人群，主流購(gòu)買(mǎi)力集中在200萬(wàn)左右的房產(chǎn)上�！苯饎P發(fā)現(xiàn)，除銀行信貸部主任、政府官員之外，還有一些演藝圈內(nèi)不太知名的演員、歌手，這些人的特點(diǎn)是，一般買(mǎi)房都是第二、第三套，多數(shù)能夠一次性付款，或者首付比例很高，一下掏個(gè)一百多萬(wàn)，頂多留個(gè)小尾巴付月供�！斑@部分人普遍是自住需求，像很多國(guó)企干部，多是有一套單位分的房，但面積不大，比如六七十平方米，再買(mǎi)一套大戶(hù)型的房產(chǎn)。”

　　第三種人，就是“富豪階層”。金凱的定義是，“行長(zhǎng)級(jí)”和外地富豪。望著曙光花園旁一棟封閉式管理的高檔小區(qū)，金凱告訴記者：“這棟樓里就住著一家銀行的行長(zhǎng)。像他們這樣的人，指定是房?jī)r(jià)漲到兩萬(wàn)也買(mǎi)得起，漲到3萬(wàn)也買(mǎi)得起，七八百萬(wàn)的房，都不在話下�！苯饎P說(shuō)，和他們?cè)谕�一個(gè)購(gòu)買(mǎi)力的，還有做大買(mǎi)賣(mài)的。也有個(gè)別自己有幾套房，再賣(mài)掉換大房子的。不過(guò)90%都是外地人，特別是山西、溫州等地的商人。

　　好房子=奢侈品

　　“想買(mǎi)房，干一段時(shí)間中介�！边@是金凱的玩笑話。兩年的中介經(jīng)歷，讓他已經(jīng)形成了自己的一套樓市投資經(jīng)。

　　在金凱看來(lái)，買(mǎi)房的70%的人仍然都是“剛需”，30%的是投資。“結(jié)婚了就得買(mǎi)房子，這種觀念比啥都重要。很多人都抱著‘現(xiàn)在要是不買(mǎi)，以后還不更貴了’的想法。很多買(mǎi)房人都很盲從，有這種欲望，不管是投資還是剛需，都有一種‘必須得買(mǎi)’的感覺(jué)。”

　　對(duì)于樓市的變化，金凱表示：“近期明顯感覺(jué)到剛需人群大幅減少，房?jī)r(jià)太高，他們也就不考慮了。當(dāng)然還有一些外地的剛需。年初開(kāi)始的時(shí)候是自住的多，后來(lái)投資的比自住的多。二環(huán)、三環(huán)以里，目前還是有房就出，關(guān)鍵是沒(méi)房子。”

　　他判斷：到年底，還會(huì)有一個(gè)量的激增，原因是稅費(fèi)的變化。

　　“現(xiàn)在市區(qū)兩三萬(wàn)的樓不可能再跌到年初的價(jià)位了，賣(mài)房人的心理價(jià)位已經(jīng)停留在兩萬(wàn)了。如果跌倒一萬(wàn)八就會(huì)有人搶?zhuān)瑯鞘械牟▌?dòng)已經(jīng)讓很多人從心理上接受了這個(gè)價(jià)格。”金凱認(rèn)定，房子將來(lái)還會(huì)再漲。