記者觀察
樓價走勢分析:宏調(diào)重壓下樓價盤整
從2006年開始,我國樓價步入了一個快速上升的通道。2006年全年廣州十區(qū)一手房成交均價同比上年上漲了20%多。2006年6月1日,“國六條”出臺,但樓價依然上漲,大戶型單位更是找到了升價的理由。
“一時間房地產(chǎn)賺錢似乎很容易”,樂觀的開發(fā)商,尤其是上市公司在股市圈錢效應(yīng)的支撐下,瘋狂購地,今年上半年全國不少城市都頻現(xiàn)“地王”。
與此同時,開發(fā)商推出的住宅產(chǎn)品也在升級,盡力追求高檔、豪宅,甚至不少開發(fā)商不愿意說自己的產(chǎn)品是“滿足首次置業(yè)需求”,取而代之的是紛紛打出“升值潛力、價格洼地、投資黑馬”等宣傳口號。廣東今年前三季度一手商品住宅均價5765元/平方米超出年初廣東省房協(xié)發(fā)布的上漲10%的預(yù)期,比去年同期上漲24.3%。隨著房價上漲,活躍在市場上的主力買家群早已突變?yōu)樯贁?shù)的投資者和改善型住房需求者。
另一方面,“國六條”之后,廣州等地相繼出臺各項落實措施,普遍在今年加大了土地供應(yīng)量,出讓的中小戶型住宅土地開始有產(chǎn)品現(xiàn)身,限價房也即將顯現(xiàn),廉租房、經(jīng)濟適用房對買家投機心理也形成打擊。
于是,早在房貸新政出臺前的幾個月,廣東樓市的成交就在放緩,廣州等地更是連續(xù)數(shù)月一手住宅成交萎縮。在全國70個大中城市的住房銷售價格指數(shù)排名中,10月份廣州一手住房銷售價格指數(shù)排名從1月份的17名下落到10月份的第38名,二手房則從1月份的21名下落到10月份的第68名。
因此,當房貸新政出臺后,市場中占主導地位的投資需求、多次置業(yè)需求被立即抑制,普通購房者更是觀望。房貸新政就像一根導火索令本來成交已經(jīng)在持續(xù)萎縮的樓市降溫了。12月6日今年廣州最后一次土地盛宴也冷清收場,10宗成功出讓地塊中5宗底價成交,“地王”不再。買家則由于“買升不買跌”的慣性思維,按兵不動,珠三角樓市進入了盤整期。
樓價趨勢預(yù)測:過快上漲繼續(xù)受抑制
對于盤整期過后的樓價走勢,雖然目前專家學者們、開發(fā)商們都各執(zhí)一詞,看漲、看跌皆有,但普遍認同的一點是宏觀調(diào)控已經(jīng)初顯成效,過快上漲的勢頭受到抑制,即便是看漲派也認為今后難現(xiàn)一個月漲上千元的情況,“開發(fā)商掙錢將比以前困難許多”。
看漲:樓市短期調(diào)整長期看漲
在近日珠三角房博會的論壇上,來自建設(shè)部、省社科院和省房協(xié)的專家從不同角度予以了分析預(yù)測。建設(shè)部政策研究中心處長文林峰表示,繼續(xù)穩(wěn)定房價是房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向,“我國房地產(chǎn)行業(yè)還有幾十年的發(fā)展空間”。文林峰分析,目前國民經(jīng)濟長期處于又好又快的發(fā)展,從各個因素來看,房地產(chǎn)行業(yè)將處于長期發(fā)展的趨勢。
“穩(wěn)定”也正是政府調(diào)控的意圖,廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長黃文波曾反復(fù)強調(diào),“調(diào)控不是讓房價一下子降很多,如果要降價是很容易的事情,只要限價就行了”,“‘國六條’的精神就是抑制過快漲幅、改善住房結(jié)構(gòu)”。“房貸新政只是小試牛刀,開發(fā)商不要懷疑政府的能力,如果再快速上漲,將會有更嚴厲的措施出臺”,黃文波這樣提醒道,“樓市正在回歸理性”。
廣東省社科院企業(yè)管理與決策科學研究所研究員林平凡則聯(lián)系宏觀經(jīng)濟對廣東房地產(chǎn)市場趨勢給予了明確的判斷——短期調(diào)整、長期看漲。短期調(diào)整的原因是“國家的貨幣政策適度從緊變?yōu)閺木o,固定資產(chǎn)投資實行行政調(diào)控,而不僅是政策調(diào)控”?礉q的動力來源于:通貨膨脹,我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中消費率過低(約40%,全球平均超過60%),以及城市化的長期趨勢所決定的房地產(chǎn)需求,這些將拉動房價上升。
看跌:今后樓價總體穩(wěn)中有降
長期研究房地產(chǎn)業(yè)的中山大學城市與區(qū)域研究中心教授、博導魏清泉認為,今后廣州樓價總體是下降的,應(yīng)是穩(wěn)中有降,“上升很困難,至少近期可能性不大”。魏清泉從四個方面闡述了他的觀點。首先,國家一系列宏觀調(diào)控政策發(fā)揮作用。其次,在政策調(diào)控下,投資需求等假性需求和開發(fā)商暴利將受到抑制。第三,住房保障體系和限價房體系的構(gòu)建令中低收入群體住房得到保障,購買住房的投機性受到抑制。第四,廣東城鎮(zhèn)人均居住建筑面積達到25平方米以上,“這是相當飽和的程度了”,加上空置房較多,這都使得樓價沒有進一步上漲空間。
廣州社科院經(jīng)濟學研究員談錦釗也認為,由于宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺和落實,房地產(chǎn)過熱勢頭已受到壓抑,“這對購房者而言是一個好兆頭”。目前的變相降價、打折促銷是開發(fā)商面臨嚴峻調(diào)控局面下的一種“讓利”,“只是削去其利潤峰值上的一點泡沫”,談錦釗認為,樓價下降30%都是一個可以預(yù)期的合理區(qū)間。
與魏清泉等學者不同,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)更多人士傾向于后市房價依然上漲,但他們的漲幅預(yù)測相當小。合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,從現(xiàn)在到春節(jié)期間,廣州樓價將保持平穩(wěn)狀態(tài),盤整最快會在明年春節(jié)前結(jié)束;預(yù)計樓價整體隨著經(jīng)濟大環(huán)境的刺激會有5%~10%的漲幅。不少業(yè)內(nèi)人士都抱類似愿望,認為樓市仍處于繁榮期,至少在2010年前還是處于價格上升期。
但是,今年廣州最后一次土地出讓的冷清讓購房者看到了“希望”,開發(fā)商謹慎拿地讓人們看到了他們的虛弱。開發(fā)商資金壓力大被廣州市國土房管局寫入了新聞通稿。對此,有業(yè)內(nèi)人士表示,是因為此次出讓地塊不好,周邊有限價房以及地塊要開發(fā)到2009年看不清后市等等。但無論如何,這讓人們看到,嘴上說樓價不會降的開發(fā)商及其代理商們心里也在打鼓。(王荔玨、鄒峻、李婧、王納、歐陽媚峰、黃文生、陳治家、汪紹文、王鋒)
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