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珠三角樓市霧里看花:盤整之后房價走向如何?
2007年12月11日 13:52 來源:廣州日報

    央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點等一系列政策的威力,陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn),但除泡沫泛濫的深圳之外,其余三地只是進入了多空博弈的觀望期,依舊存在報復性上漲的可能。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  “沒想到今年的冬天這么冷”,一位房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員在房貸新政出臺一個多月后感嘆道。記者近日探營發(fā)現(xiàn),珠三角樓價回調(diào)幅度約在兩成左右。不少樓盤仍是“人氣不足、門前冷落鞍馬稀”,商家打折促銷聲不斷,“一天能收到十多條樓市打折促銷廣告呢”。

  但熱鬧景象也時有出現(xiàn):前日,廣州荔灣區(qū)某樓盤以13800元每平方米的價格開賣,短短兩小時內(nèi)公開發(fā)售的156套房全部售光,甚至出現(xiàn)購樓者花高價請人提前兩晝夜排隊搶購的景象。而在東莞、佛山、珠海等地,一些新樓開盤場面依舊火爆。樓市迷局越來越讓人看不清。

  “珠三角房價目前處于盤整階段”,建設部政策研究中心處長文林峰近日赴穗時說。然而,盤整需要多久?盤整之后走向如何?房貸新政真的還只是“小試牛刀”嗎?記者將通過深入現(xiàn)場探營,采訪各路專家觀點,聯(lián)系經(jīng)濟形勢來解讀這一樓價迷局。

  廣州:降價有門道性價比高樓盤受歡迎

  上周末以來,記者相繼走訪了市內(nèi)各區(qū)的一些主力在售樓盤,發(fā)現(xiàn)雖然不少樓盤的宣傳都明顯突出了打折的信息,手機短信不斷收到的樓價降價信息也顯得極有誘惑力,有些更是優(yōu)惠一連串,但其實當中還是有相當?shù)乃值模簧贅潜P折算下來,樓價實際降幅大多只在1000元/㎡~2000元/㎡左右,降幅約在兩成以內(nèi)。

  市中心四區(qū)海珠樓價最堅挺

  白云區(qū)近期供貨量較多,在白云大道一帶陸續(xù)有接近700套的新貨推出,雖有降價但還在萬元之上。這包括云山詩意畫舫居、萬科云山的新一期,利海·南湖托斯卡納現(xiàn)樓單位,嶺南新世界的“倚灣園”三期等。這批新貨不少價格都比國慶前有所回落,目前均價基本在9000多元~14000元/㎡之間,整體降幅在1000元~2000元/㎡。像云山詩意及萬科云山都不約而同地將樓價從國慶期間的1.1萬元/㎡回調(diào)到現(xiàn)在的9500元/㎡。部分樓盤采取了一些優(yōu)惠促銷手段,像利海·南湖托斯卡納就以送車位以及大禮包的形式來對買家進行實物“補貼”,匡算下來,實際降幅也在1500元/㎡左右。

  在樓價屬于廣州十區(qū)之首的天河區(qū),樓價則有一成多的回調(diào)。記者在珠江新城一些樓盤發(fā)現(xiàn),相對于國慶前夕的高樓價,目前天河新開盤以及新組團的均價大致回調(diào)到今年8月份左右的水平。剛推出的中;ǔ菫骋黄诒眳^(qū)單位,整體均價在2.3萬元/㎡的水平,這比市場普遍預期的2.5萬元/㎡的均價低開了2000元/㎡,當然,這相對于其周邊其他樓盤2.7萬元的單價,會顯得較為“低廉”。

  海珠區(qū)由于近期的新貨不多,因此,整體而言屬于價格相對堅挺的區(qū)域。記者現(xiàn)場“打探”發(fā)現(xiàn),目前逸景翠園以及珠江帝景作為該區(qū)在售的指標盤,其新貨單價并沒有回調(diào)的跡象。

  降幅過大更多是“誘客”花招

  記者在采訪中發(fā)現(xiàn),極個別的樓盤將一些特價單位當成是均價單位作為推廣,讓人感到單價一下降了3000元~4000元/㎡,但其實這只是“先吸引買家到場再說”的低價誘客招數(shù)。雖然樓價回調(diào)是目前市場上較為普遍的現(xiàn)象,但這當中,相當部分的樓盤卻是以一個具有相當吸引力的開盤價作為“幌子”,吸引買家到場才是其真正的目的。像天河某樓盤,宣稱12月1日以8300元/㎡的價格發(fā)售新一期單位,比10月份1.2萬元/平方米的售價明顯低出一大截,現(xiàn)在下誠意金,還有9.8折,F(xiàn)場銷售人員介紹,8300元/㎡的其實是極少量的低層單位,大多數(shù)單位要9000多元/㎡,和10月份帶裝修不同,這次是毛坯發(fā)售,買家可選擇1800元/㎡的裝修套餐,兩者加起來的價格至少在1.1萬元/㎡以上。銷售人員坦承:“在宣傳上將降價幅度講得大一些,主要是現(xiàn)在市場較靜;只有打出有吸引力的價錢,買家才肯來!睋(jù)了解,此招在番禺、白云等區(qū)域都被一些樓盤使用。此外,還有偷換概念精裝變毛坯或者享受打折優(yōu)惠往往只是前幾名買家的情況。

  在廣州,一些樓盤促銷獲得了不錯的效果。最早帶頭“探市”的金沙洲兩盤成交業(yè)績均相當不俗,此外,比較典型的是,碧桂園鳳凰城以帶裝修4800元/㎡的均價推出500多套單位,當天即被買家一掃而空。

  深圳:出現(xiàn)5000元超低樓價

  從2003年到2007年,作為珠三角樓市發(fā)展最迅速的城市之一,深圳新建商品房的均價從5360元/平方米狂飆到15487元/平方米,在全國70個大中城市的房價上漲排名中,一直居于前列。然而,數(shù)年狂奔后,今年6月深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。9月份以來,深圳二手房成交量急劇下降八成,一手房成交量跌至2000套以內(nèi),相對年中的6000套下挫近2/3,而11月日均只有55套,成交量低迷。深圳市國土部門公布的一手房交易信息中,12月9日深圳市均價為15391元/平方米,成交55套。而一個準備近期開盤的新樓盤竟然打出了5000元/平方米的新低價!這是一個在深圳經(jīng)過4年的樓價狂飆后,重新回到人們視野的價錢!

  大部分市民將信將疑

  昨日上午,記者來到了這個在建樓盤。該樓盤位于深圳市寶安區(qū)松崗街道,附近交通還算便利,是由一家著名的房地產(chǎn)商開發(fā)的。

  該樓盤售樓處的工作人員告訴記者,5000元/平方米起價的是少量特價單位,大部分的戶型均價是7000多元。工作人員還說,開盤當天可享“日進千金”優(yōu)惠:即提前到售樓處登記,則每天優(yōu)惠1000元。而該樓盤10月份發(fā)售的單元均價是每平方米9000元以上。

  雖然近期深圳的樓價開始下滑,但是新開盤就賣5000元/平方米的新低價還是對市民很大沖擊。昨天記者在一家地產(chǎn)中介門口采訪了幾個查看樓盤信息的市民,大部分市民都對此表示懷疑,認為只是商家的一種促銷手段。市民張先生認為:“說不定是人家搞的一個噱頭。不過,要是真的降到這個價,那對其他開發(fā)商是一個很好的示范和刺激。”

  專家稱深圳樓市還有升值空間

  昨天,記者就此事采訪了深圳著名地產(chǎn)評論員劉軒先生。劉軒表示:“這個低價只是極個別的個案。”劉軒說,價格有漲有跌是很正常的。目前,深圳關內(nèi)土地資源非常有限,只有舊城改造才能提供一點土地,所以關外的地產(chǎn)市場會越來越走俏。雖然目前受政策和相互競爭等因素影響,樓市出現(xiàn)價格波動,但深圳作為經(jīng)濟特區(qū),樓價還是有上升的空間。

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編輯:王菲】

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