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買二手房注意三細(xì)節(jié):物業(yè)、公共維修基金、車位

2006年12月14日 11:27

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),大戶型和二手房將成為“亮點(diǎn)” 中新社發(fā) 馬健 攝


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  越來(lái)越多的置業(yè)者開(kāi)始選擇二手房作為自己置業(yè)首選。二手房相比一手房除了價(jià)格低之外,最大的好處還在于它的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì),使得購(gòu)買者即買即住,非常省力,但是房產(chǎn)專家告誡消費(fèi)者,二手房買賣省力不可省心,在二手房交易的環(huán)節(jié)中,關(guān)注細(xì)節(jié)往往是避免交易風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在,尤其是小區(qū)物業(yè)管理、公共維修基金、車位等交易細(xì)節(jié)三大問(wèn)題最容易被消費(fèi)者忽視,因而必須注意。

  一、物業(yè)管理情況

  物業(yè)管理水平的高低直接影響到日后的居住生活質(zhì)量,在買二手房的過(guò)程中如果忽略了所在小區(qū)的物業(yè)管理情況,入住以后可能會(huì)造成很多麻煩。

  (1)物業(yè)交驗(yàn)不可大意

  買房過(guò)程中需重視物業(yè)交驗(yàn)環(huán)節(jié),交驗(yàn)時(shí)您應(yīng)注意:物業(yè)是否與合同約定的一致;家電、家具等是否與合同相符;鑰匙是否已交付;水電、煤氣表數(shù)字是否查驗(yàn)等;另外,在簽訂合同后應(yīng)到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算,時(shí)間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn),同時(shí)購(gòu)房者辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

  (2)物業(yè)管理水平要考察

  觀察小區(qū)是否封閉,保安巡查情況如何;小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適;詢問(wèn)水、電、煤氣的費(fèi)用如何收取,是上門代收還是自己去交;電梯品牌、速度及管理方式;物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù)等。

  另外,還應(yīng)該詢問(wèn)有無(wú)業(yè)主委員會(huì),以及業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際組成人員是否穩(wěn)定等。

  二、公共維修基金

  公共維修基金是指住宅樓房的公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購(gòu)房人共同籌集,所有權(quán)歸交納人,其利息用于售出住宅樓房公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),利息不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

  當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到公共維修基金是否應(yīng)由買家支付時(shí),通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商解決。

  一般會(huì)有四種處理方法:

  (1)業(yè)主將公共維修基金無(wú)償順延給客戶,這是二手房交易中最普遍的做法。

  (2)買賣雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商,由客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用,即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費(fèi)用的50%。

  (3)買賣雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費(fèi)用。比例公式為(房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購(gòu)房屋與出售房屋的時(shí)間差)÷房屋產(chǎn)權(quán)年限。

  (4)業(yè)主不同意將公共維修基金無(wú)償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用,那么購(gòu)房者如購(gòu)買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房時(shí)所交納的這筆公共維修基金費(fèi)用。

  三、車位問(wèn)題

  隨著私家車數(shù)量的增加,有限的車位已經(jīng)完全不能滿足停車需求,為了避免每天回家還要為停車的事兒操心,購(gòu)買二手房時(shí)一定要了解清楚小區(qū)內(nèi)的車位情況,順便也要了解小區(qū)周圍停車場(chǎng)的信息,以防萬(wàn)一。

  現(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán),有的只有使用權(quán)。一般來(lái)說(shuō),有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售,只有使用權(quán)的車位能否在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓,則要看當(dāng)初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。車位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題往往會(huì)引起二手房交易的糾紛,由于目前法律沒(méi)有對(duì)車位產(chǎn)權(quán)的歸屬作明確規(guī)定,導(dǎo)致一些因車位產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的二手房買賣糾紛無(wú)法妥善解決,而二手房如果能帶著車位,將來(lái)還會(huì)有更大的升值潛力。因此,消費(fèi)者在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候一定要擦亮眼睛,慎簽合同。

  (來(lái)源:香港商報(bào))

 
編輯:王菲】
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