房價究竟是上漲了？抑或下跌了？房價究竟怎么走？這個問題如今成為最敏感的房地產(chǎn)“雷區(qū)”。
權(quán)威部門“小心翼翼”，市場機構(gòu)眾說紛紜，街頭巷尾更是人云亦云。各種數(shù)據(jù)不同、對立乃至部分失真，編織成一張巨大的房價迷網(wǎng)�？膳碌慕Y(jié)果是，這張迷網(wǎng)“迷”得房地產(chǎn)調(diào)控如同盲人摸象：既沒有最真實的調(diào)控依據(jù)，也缺乏關(guān)于調(diào)控結(jié)果的準(zhǔn)確無誤的實際檢驗標(biāo)準(zhǔn)。最終的后果是，調(diào)控舉步維艱，難以找到對癥下藥、藥到病除的關(guān)鍵點。
交易價格 亂花漸欲迷人眼
王小姐正在考慮置換住房，掌握并理解收集來的房價參考數(shù)據(jù)是必做的“功課”之一。出乎意料的是，無論是網(wǎng)絡(luò)、電話，還是中介面對面的介紹，形形色色的房價數(shù)據(jù)使她根本無法適從。
“首先考慮的便是網(wǎng)絡(luò)渠道�！彼謩e登錄了幾個大型門戶網(wǎng)站下的二手房交易頻道，發(fā)現(xiàn)“更新很慢，有些數(shù)據(jù)甚至停留在幾年前的水平�！边@種由個人交易者自由掛牌交易的網(wǎng)絡(luò)平臺，雖然能夠最為直接地體現(xiàn)賣家的心理價位，但數(shù)據(jù)并不接近市場。“無法作為參考，很亂�！蓖跣〗阏f。
公開披露的各種房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)也是王小姐的信息來源之一。她非常關(guān)注來自于統(tǒng)計局、房地局等權(quán)威部門發(fā)布的數(shù)據(jù)。但問題是，在權(quán)威部門發(fā)布的信息中，別說是區(qū)域性價格，就連平均房價是多少，也都無從了解。
無奈之下，王小姐只能采用“笨辦法”——實地考察中介機構(gòu)提供的價格。她承認，由中介提供的價格信息，的確能夠比較客觀地反映當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星椋渲猩婕暗降摹皰炫苾r”、“成交價”、“到手價”等名目繁多的各式花樣，讓她如墜云里霧里，“太復(fù)雜了”。
幾家中介企業(yè)在接受上海證券報記者采訪時，對于多種價格并存的狀況并未否認�！爸薪樽鳛榻灰拙娱g機構(gòu)，會采用許多方式方法以盡力促成交易�！�
按照中介行業(yè)的定義，所謂“到手價”，即“凈得價”，是指業(yè)主在賣房過程中去除一切稅費、傭金和其他費用后到手的凈收益。“成交價”則是指買賣雙方在交易合同中約定的價格，其中包括賣方的各種稅費和傭金。而“包傭價”則是同時包含了“到手價”、買賣雙方在房產(chǎn)交易過程中的稅費以及傭金的總價款。
名目繁多的價格稱謂難免會使人產(chǎn)生疑惑：究竟是為了迷惑客戶？還是市場需要？上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理王磊認為，金融、稅收等方面的宏觀調(diào)控始終不斷，隨之而來的情況是，許多客戶根本無法清楚地知曉繁雜的稅費交納結(jié)果。對于這部分客戶而言，“到手價”是最能夠體現(xiàn)直觀感受的價格方式。“通�！绞謨r’都是由房東提出的，這能夠代表賣家的實際心理價位�！贝送�，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的競爭日趨激烈，價格通常成為抓住客戶的首選因素，對外標(biāo)榜的“到手價”也就成了吸引客戶眼球的招牌。
上海中原地產(chǎn)新天地分行高級經(jīng)理高云飛介紹說，有經(jīng)驗的中介人員會根據(jù)不同客戶區(qū)別對待�！皩τ谀切┓浅Ａ私馐袌龅目蛻�，會報‘到手價’；而對明顯不老練的客戶，就報‘成交價’�！�
陰陽合同 真實房價被壓低
摸不清頭緒的狀況，同樣出現(xiàn)在賣家身上。
投資客陳先生擁有多個市中心樓盤，是附近幾家中介的�？��！捌叫亩�，我對于中介參與交易并不完全放心�！标愊壬_門見山地說，“買賣雙方始終是被隔離開的，我需要的買方信息是由中介來傳達，可以說并不透明�！睋�(jù)稱曾經(jīng)受騙過的陳先生，說起房產(chǎn)交易仍然心有余悸，但又無可奈何。
陳先生稱，在交易過程中，中介還會“指導(dǎo)”買賣雙方做點“手腳”。而這種“手腳”，其實就是通俗所講的“陰陽合同”。據(jù)了解，在一些二手房買賣中，買賣雙方會口頭協(xié)商或簽訂價格不同的兩份合同，以實現(xiàn)避稅�！氨确秸f一套房產(chǎn)是100萬，成交合同實際體現(xiàn)的只有70萬，剩下的30萬就以另一份裝修合同來支付。”陳先生向記者解釋。
為了規(guī)范二手房市場，各地政府部門紛紛實行二手房網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案、交易資金監(jiān)管等新規(guī)定，但存在“陰陽合同”的現(xiàn)狀，仍然是一個業(yè)界公開的秘密�！斑@幾年房價漲得厲害，原先的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)早已不適用了，隨之而來的稅收問題表現(xiàn)得十分突出，買家勢必會主動提出設(shè)法做低房價以逃稅。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。
上海2005年出臺普通住房和非普通住房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，除去各種硬件設(shè)施規(guī)定之外，對于普通住房的價格限定是：坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于每平方米1.75萬元人民幣，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于1萬元，外環(huán)線以外的低于7000元。契稅征收按普通住房1.5%的標(biāo)準(zhǔn)收取，而歸入非普通住房類，契稅則按照3%收取。
然而，隨著今年上半年房價出現(xiàn)新一輪瘋漲，上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)早已難覓1.5萬元/平方米以下的房源，內(nèi)外環(huán)線區(qū)域房價也大都超出1萬元/平方米。即使實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍，但按照價格劃分，有許多房源依舊被歸入了非普通住宅行列。在這些客觀因素的促成下，滋生“陰陽合同”的土壤就格外肥沃。
隨之而來的反應(yīng)是，當(dāng)這些并不屬實的成交價格進入網(wǎng)上備案系統(tǒng)之后，統(tǒng)計數(shù)據(jù)便很難體現(xiàn)出準(zhǔn)確性。“官方數(shù)據(jù)實際上偏低�！币晃回撠�(zé)進行數(shù)據(jù)研究的專業(yè)人士毫不客氣地指出。
9月份，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格中，廣州二手住房銷售價格同比上漲7.3%，環(huán)比上漲0.9%。而廣州市房管局發(fā)布的全市十區(qū)房地產(chǎn)市場報告則顯示，9月份的存量住宅交易登記均價為4307元/平方米，同比增長20.3%，環(huán)比增長7.7%。同時，根據(jù)社會機構(gòu)的發(fā)布數(shù)據(jù)，廣州市9月份的二手房市場均價則為7334元/平方米，環(huán)比漲幅為5.0%。三者公布數(shù)據(jù)之間的差異，以“南轅北轍”形容不為過。
權(quán)威打架 數(shù)據(jù)失真因過濾？
近期，廣州市國土房管局的一則文件引發(fā)公眾熱議。
廣州市國土房管局宣布，打算逐步取消名下網(wǎng)站“陽光家緣”的實時簽約數(shù)據(jù)。據(jù)報道，今年7月份，在廣州市國土房管局發(fā)布的市場分析報告中，廣州市十區(qū)新建商品住宅均價為8490元/平方米，但“陽光家緣”7月31日的實時簽約數(shù)據(jù)則反映出十區(qū)當(dāng)月預(yù)售商品住房的均價為9473元/平方米。
在上海，房價走向同樣成謎。具有官方背景的上海房屋租賃指數(shù)辦公室，剛剛發(fā)布11月的上海房屋租賃指數(shù)，環(huán)比漲幅為1.9%。而在社會機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，當(dāng)月則環(huán)比下跌了1.28%。
上海證券報記者分別登錄北京、上海、廣州三地的官方房地產(chǎn)網(wǎng)站，以尋求公開的價格發(fā)布信息。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，明確的價格發(fā)布信息止步于2006年；廣州“陽光家緣”的住宅累計信息均取自于從1月份延至當(dāng)月的平均數(shù)據(jù)；而在上海網(wǎng)上房地產(chǎn)上能夠得到的市場成交價格信息，僅僅顯示了不同價格區(qū)間的住宅成交套數(shù)而已。可謂“數(shù)據(jù)迷局”。
對于權(quán)威機構(gòu)公開數(shù)據(jù)的不同，廣州市房管局曾做出過解釋：住宅均價等于依法登記的所有商品住房買賣合同中記載的交易總金額除以交易總面積，為全樣本統(tǒng)計，可反映一個城市(地區(qū))的整體價格水平和轄內(nèi)交易量、交易結(jié)構(gòu)的變動趨勢；價格指數(shù)是在一個城市(地區(qū))選取一定數(shù)量典型樓盤的交易價格，在對其漲跌幅度進行同質(zhì)化處理后的加權(quán)平均數(shù)，為抽樣統(tǒng)計，可反映一個城市(地區(qū))在一定時期內(nèi)的住宅價格平均漲跌情況，但一般不反映交易結(jié)構(gòu)變動差異。
“兩指標(biāo)在反映房屋價格水平和走勢上各有側(cè)重，從短期看，成交量和成交結(jié)構(gòu)的波動容易造成兩指標(biāo)出現(xiàn)一定差異；但從長期看，同質(zhì)性、成交量、成交結(jié)構(gòu)等可變因素差異將縮小，兩指標(biāo)的走勢將趨向一致。對兩指標(biāo)的相對長一點時間的跟蹤了解和綜合運用將有助于對房屋價格情況進行更全面、準(zhǔn)確的判斷�！�
“官方數(shù)據(jù)與市場機構(gòu)數(shù)據(jù)的不合程度很高�！睋�(jù)北京“我愛我家”分析師介紹，官方數(shù)據(jù)的采集方式樣本量大，操作時間流程長，因此容易出現(xiàn)官方數(shù)據(jù)與中介市場調(diào)研數(shù)據(jù)的不一致�！斑@種不一致包含了研究時效性的不一致、研究內(nèi)容的不一致和研究結(jié)果的不一致。”
“國六條”明確提到：“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向�！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，“均價”無法客觀反映市場真實標(biāo)準(zhǔn)。由于商品房價格差別大，且有不同區(qū)域、不同檔次之分。均價上揚，可能是高端產(chǎn)品價格拉動所致；均價下降，則可能是低端產(chǎn)品成交量放大造成的沖擊。
甚至有知情人士表示，自從房價問題被提升到政績考核的高度之后，各地政府部門的處理態(tài)度就不約而同地謹慎起來�！胺彩切枰l(fā)布的數(shù)據(jù)幾乎全部需要過濾�！痹撊耸恳馕渡铋L地表示。
曾參與過官方數(shù)據(jù)發(fā)布的一位研究人士告訴記者，在數(shù)據(jù)的制作過程中，通常根據(jù)劃定區(qū)域及板塊范圍尋找樣本樓盤，以該樓盤的價格變化來代表板塊的價格走勢。同時，在當(dāng)月的樣本樓盤成交數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對數(shù)據(jù)進行相應(yīng)的修正和測算，以得到標(biāo)準(zhǔn)樣本樓盤的當(dāng)月價格。最后，根據(jù)相應(yīng)的統(tǒng)計方法來算出全市性的二手房指數(shù)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀透露，一般來說，中介的市場數(shù)據(jù)來自于多個渠道，由每月財務(wù)成交數(shù)據(jù)、成交金額統(tǒng)計反饋等各項組成。通常選擇不同區(qū)域、不同板塊的多個樣本，如成交活躍度高、具有代表性意義、價格水平較為典型的樓盤。但他同時指出，由于二手房中介企業(yè)通常定位不一致，因此采集樣本也無法代表全部市場�！爸荒芙ㄗh客戶可以根據(jù)不同的細分市場，選擇有針對性的中介市場數(shù)據(jù)用作參考�！�
專家建議，培養(yǎng)一個全國性的權(quán)威數(shù)據(jù)機構(gòu)，同時改變均價的單一指標(biāo)體系，對房價實行分類發(fā)布，以加強房價信息的透明度。(唐文祺)
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