10月份開始一二線城市房價(jià)基本維持高位，但因政策調(diào)控、房價(jià)漲幅短期過快等方面原因，銷售上購房者出現(xiàn)程度不一的觀望。前期房價(jià)漲幅過快、投資需求比重較高的深圳和廣州地區(qū)銷售量明顯下降。

　　不過，因人口紅利和真實(shí)消費(fèi)需求持續(xù)存在、經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣及其財(cái)富效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)房價(jià)不會(huì)下跌，但全國住宅房價(jià)漲幅將有所放緩。

　　珠三角成交量顯著下降

　　根據(jù)供求關(guān)系和前期房價(jià)、銷售量漲幅，預(yù)計(jì)以北京為首的環(huán)渤海地區(qū)、以上海為首的長三角地區(qū)，武漢、西安、沈陽、天津、福州、蘇州等二線核心城市房價(jià)和銷售量將保持上漲。預(yù)計(jì)深圳、廣州部分城區(qū)、珠海等城市因觀望氣氛而導(dǎo)致的銷售量下降將維持一到兩個(gè)季度的時(shí)間。

　　上海10月以后每周銷售面積相比高峰時(shí)期下降較少，基本維持在日均800套的平均水平，成交價(jià)格有所下滑，從最高時(shí)期的每平方米1萬多元下降到近期的8000多元。北京10月以后一手房住宅繼續(xù)保持每周3000套以上的銷售旺盛態(tài)勢，成交面積40萬平方米左右，房價(jià)穩(wěn)中有升。

　　廣州8月以后一手住宅房價(jià)整體上維持在每平方米11000元左右，近期也并沒有出現(xiàn)下降。但成交量從最高時(shí)候的每周1500套以上下降到目前的700套左右，市場出現(xiàn)了較為明顯的觀望氣氛。深圳9月開始一手住宅成交量開始下降，從最高時(shí)期的每周1000套、10萬平方米以上面積下降到目前的500套、4萬平方米，觀望氣氛嚴(yán)重。但一手住宅成交價(jià)維持在14000元，基本沒有下跌。

　　行業(yè)綜合景氣持續(xù)抬升

　　10月國房綜合景氣指數(shù)為105.74，為2004年下半年以來的新高。其中，銷售價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)最好，為107.31，創(chuàng)2006年8月以來的新高。10月末全國商品房空置指數(shù)110.7，同比下降3.9%。其中，空置商品住宅5794萬平方米，下降13.3%。

　　土地開發(fā)和施工面積維持平穩(wěn)�？傮w上行業(yè)景氣得到維持并正持續(xù)上升，預(yù)計(jì)行業(yè)綜合景氣將繼續(xù)維持。

　　10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，穩(wěn)中有升，繼續(xù)小幅領(lǐng)先于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。今年前10個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成1.92萬億元，接近2006年全年水平，而今年前10個(gè)月商品房銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)2.13萬億元，同比增長51.5%，超過去年全年水平。

　　在中央政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，加強(qiáng)包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和配套商品房在內(nèi)的保障性住房開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速急劇上升，從高負(fù)增長變?yōu)楦哒�增長。目前經(jīng)濟(jì)適用房投資總額6.18億元，占住宅和商品房投資額的比例不到5%，雖然增速很快，但總額較低。

　　行業(yè)銷售和投資對(duì)比說明樓市供不應(yīng)求整體趨勢沒有根本改變，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房投資增加因總額相對(duì)較低對(duì)房價(jià)和需求沖擊不大。

　　住宅價(jià)格漲幅將放緩

　　因需求顯著上升，2007年前10個(gè)月房價(jià)快速上漲。2006年1月到2007年4月全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)基本在105.5波動(dòng)，5月后持續(xù)上升，10月達(dá)到109.5，接近2004/2005年的高點(diǎn)。房價(jià)快速上漲促進(jìn)了商品房銷售額的快速上漲，前10個(gè)月銷售額增長超過50%。2006年、2007年的房價(jià)和銷售額上漲將為一二線主流房地產(chǎn)公司未來2-3年的業(yè)績高增長打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　分類看，住宅和商業(yè)用房價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，辦公樓價(jià)格波動(dòng)較大。最近一年多以來住宅價(jià)格漲幅加快，辦公樓和商業(yè)用房價(jià)格漲幅放慢。因辦公樓和商業(yè)用房投資增速放慢，同時(shí)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣而推動(dòng)的辦公樓和商業(yè)用房需求將持續(xù)緩慢上漲，所以預(yù)計(jì)辦公樓和商業(yè)用房價(jià)格有望獲得更好的上漲表現(xiàn)。

　　調(diào)控提高行業(yè)集中度

　　近期和未來一段時(shí)間政府調(diào)控政策主要集中在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和閑置土地清理上，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是2005年、2006年新老國八條的主要調(diào)控精神，內(nèi)容包括保證保障性住房供給、保證90平米以下的中小戶型供給，該政策有利于調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)行業(yè)需求并無負(fù)面沖擊。

　　據(jù)了解，大部分上市公司的土地儲(chǔ)備都處于連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)狀態(tài)，很少有閑置開發(fā)的項(xiàng)目。而且，在萬科等行業(yè)龍頭的帶動(dòng)下，目前上市公司出現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)加速的行業(yè)趨勢，閑置土地則更少。絕大部分閑置土地在非上市的小開發(fā)商、項(xiàng)目公司手上，而目前土地、資金緊縮的宏觀調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)門檻提高，將有利于這部分閑置土地通過兼并收購轉(zhuǎn)移到優(yōu)勢上市公司手中。從今年看，一線的萬科A、二線的名流置業(yè)在土地資源的行業(yè)整合上表現(xiàn)良好。

　　對(duì)于物業(yè)稅，我們認(rèn)為，因?yàn)樯婕岸惢�、稅率、征稅�?duì)象、征稅依據(jù)、商品房存量和增量、物權(quán)等是否要評(píng)估，由誰評(píng)估等眾多方面和環(huán)節(jié)，出臺(tái)的概率和時(shí)間很難判斷，目前我們傾向于認(rèn)為出臺(tái)物業(yè)稅的概率不大。

　　2006年全年、2007年前三季度樓市房價(jià)和銷售量的良好表現(xiàn)，使得一二線龍頭上市公司未來兩到三年業(yè)績保持45%以上的高增長基本有了可靠保證。

　　近期一二線龍頭公司股價(jià)從最高點(diǎn)普遍下調(diào)30%以上，我們認(rèn)為，由于行業(yè)景氣的大趨勢不會(huì)改變，房價(jià)和需求量上升趨勢不變，行業(yè)集中度提高將使龍頭公司受益，所以維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的推薦，一二線龍頭公司的投資價(jià)值不變。(國泰君安 張宇 孫建平)