房地產(chǎn)業(yè)的本有多大，利有多厚，水有多深，恐怕一般人難以搞明白。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的確是一個(gè)暴利行業(yè)。

　　說其暴利，道理很簡(jiǎn)單。不要細(xì)算其土地成本和建安成本，光從地價(jià)和房?jī)r(jià)變動(dòng)上就可以看出。

　　一般而言，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從跑前期，到拿到銷售許可證，本事最大的開發(fā)商也得需要一年時(shí)間。

　　我們現(xiàn)在對(duì)開發(fā)商的暴利進(jìn)行一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析。

　　假設(shè)開發(fā)商是現(xiàn)房銷售，這里不考慮期房。道理都一樣，就是計(jì)算起來簡(jiǎn)單。開發(fā)商從銀行獲得開發(fā)貸款，與消費(fèi)者無關(guān)。對(duì)于一個(gè)開發(fā)商而言，在一年開發(fā)時(shí)間內(nèi)，有幾個(gè)成本是固定不變的。

　　首先是地價(jià)。開發(fā)商以拍賣方式獲得土地，并支付一定的土地款。

　　盡管土地價(jià)格很高，但開發(fā)商拿到手后，這塊土地的購(gòu)買成本就是固定的了。也就是說，不管土地價(jià)格如何暴漲，在開發(fā)商拿到地后，這塊地只有價(jià)值的增加，而不可能有土地成本的增加，因?yàn)橥恋乜钜呀?jīng)簽訂協(xié)議了，不可能再變化了。

　　其次是利率。開發(fā)商除了少量的自有資金，其開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的絕大部分資金來源于銀行貸款。由于加息的可能性很小，即使央行加息，其基點(diǎn)也較低，因而可以認(rèn)為，在一年內(nèi)，銀行貸款利率是固定的。也就是說，開發(fā)商的資金成本在一年內(nèi)是固定的。

　　再次是建安成本。由于建筑材料的價(jià)格漲幅一般穩(wěn)定，開發(fā)商在做預(yù)算時(shí)，都會(huì)考慮到原材料漲價(jià)因素。即使?jié)q價(jià)幅度較大，這部分的成本在一年內(nèi)也是相對(duì)穩(wěn)定的。其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)人士都知道，這部分成本相對(duì)比較容易控制。

　　再有就是銷售成本。不管物價(jià)如何波動(dòng)，售樓人員的工資成本基本上是固定的。至于其他相關(guān)成本，基本上也是平穩(wěn)的。

　　簡(jiǎn)而言之，在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一年的開發(fā)周期內(nèi)，開發(fā)商的開發(fā)成本基本上是固定的，雖然不能說是絕對(duì)不變，但基本變化不大，用經(jīng)濟(jì)學(xué)語(yǔ)言來說，可以假定開發(fā)成本就是固定成本。

　　那么開發(fā)商的利潤(rùn)來自何處？

　　很簡(jiǎn)單，利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)減去成本。因?yàn)槌杀臼枪潭ǖ�，那么房�(jī)r(jià)越高，利潤(rùn)就越高。

　　現(xiàn)在，我們就來說說房地產(chǎn)的暴利是如何形成的。

　　很多開發(fā)商都聲言，房地產(chǎn)沒有暴利，其代表人物是任志強(qiáng)和小潘。

　　假定老任和小潘都是對(duì)的，即他們?cè)谝荒陜?nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)，準(zhǔn)備銷售，此時(shí)其定價(jià)是沒有暴利的，也就是成本加上微利，比如成本是每平方米5000元，成本利潤(rùn)率為5%，定價(jià)就應(yīng)該是每平方米5250元。

　　但老任和小潘會(huì)按照5250元的價(jià)格銷售嗎？

　　不會(huì)！

　　為什么？

　　因?yàn)檫@個(gè)定價(jià)是按照一年前的成本制定的。而現(xiàn)在，地價(jià)大幅上漲了，假如周邊的地價(jià)上漲了20%，事實(shí)上往往不止20%。如果按土地成本占總開發(fā)成本的37%計(jì)算，那么在老任和小潘拿到他們各自的那塊地的一年后，在土地價(jià)格增加了20%的情況下，周邊新開工項(xiàng)目的開發(fā)成本將是每平方米5370元。如果加上5%的利潤(rùn)，那么，新項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)該是5638元。新項(xiàng)目在5%成本利潤(rùn)率條件下，定價(jià)比一年前老任和小潘的項(xiàng)目增加了388元。

　　老任和小潘此時(shí)準(zhǔn)備出售住房。

　　誰(shuí)都知道，新項(xiàng)目一年后的價(jià)格應(yīng)該是5638元，老任和小潘的現(xiàn)房成本加利潤(rùn)是5250元。他們會(huì)按原來制定的價(jià)格售房嗎？

　　老任和小潘從來都不說自己是活雷鋒，但他們都是人精。

　　如果老任和小潘按照現(xiàn)在的市價(jià)，即以5638元的價(jià)格售房，那么他們的利潤(rùn)就從計(jì)劃的每平方米250元，增加到638元，利潤(rùn)率也就從5%，增加到12.76%。如果他們捂盤不賣，如果地價(jià)接著漲，那么他們的利潤(rùn)還會(huì)不斷增加。從博弈論角度看，老任和小潘的最優(yōu)選擇就是不賣，等著地價(jià)上漲。

　　我的計(jì)算不是說老任和小潘一定獲得了暴利，只是告訴大家，地價(jià)越漲，老任和小潘就賺得越多。

　　如果他們的房子還沒有賣，意味著老任和小潘還在等地價(jià)漲。如果老任和小潘現(xiàn)在已經(jīng)開始賣幾年前開發(fā)的房子，那么他們一定是在數(shù)票子啦。

　　房地產(chǎn)究竟有沒有暴利，您現(xiàn)在再去問問老任和小潘，他們肯定在偷著笑。

　　(來源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：劉杉)