中新網(wǎng)10月25日電 據(jù)北京現(xiàn)代商報報道，距離建設(shè)部關(guān)于“近期不會取消商品房預售制度”的澄清剛兩個月，又有專家對預售制提出異議。10月下旬，在中消協(xié)舉辦的商品房銷售模式研討會上，有專家表示，如果讓房屋預售制度仍然運作，就應該提高房地產(chǎn)市場的準入門檻，提議“樓盤建成70%或者封頂方可預售”。24日，針對此種說法，任志強、張寶全等開發(fā)商明確表示反對。
“允許預售時，投資已過半，非要整死開發(fā)商嗎？！”
今典集團董事長張寶全用“今非昔比”來概括目前開發(fā)商在開發(fā)資金上面臨的壓力。“原來只要完成項目立項，報了規(guī)劃，交一部分土地出讓的定金，有些協(xié)議出讓的則可能是先欠著，這樣一個項目就可以動工了，用的多數(shù)是銀行的貸款。”
而現(xiàn)在一個房地產(chǎn)項目要拿到預售許可證，必須具備如下“硬件”：該項目的直接投資達到25%以上，建筑蓋到正負零(出地面)，同時按照土地招牌掛交易時達成的協(xié)議交納土地出讓金。“這樣算來，開發(fā)商在一個項目上的投資已經(jīng)達到甚至超過50%，這么大的資金壓力，難道非要整死開發(fā)商嗎？！”
他認為，從協(xié)議出讓到完全實行招拍掛，土地交易方式的改變使得現(xiàn)有預售制度下的房地產(chǎn)項目多數(shù)接近半成品狀，一些注重品牌經(jīng)營的開發(fā)商則會自動選擇準現(xiàn)房、甚至現(xiàn)房形式銷售。
“現(xiàn)貨交易是最原始的交易方式”
專家觀點：商品房預售制度是萬惡之源，是房地產(chǎn)市場中各種失信、違約、侵權(quán)乃至欺詐行為的根源之一，還助長了消費者在信息極不對稱的情況下追漲不追跌的非理性消費。贊成廢除預售制，推行現(xiàn)房制度改革。
張寶全稱，當市場發(fā)展成熟、供需持平時，“市場自然會有所選擇”，試圖用政府強制的辦法取消預售，“是典型的計劃經(jīng)濟的頭腦”。他舉例，現(xiàn)在深圳已經(jīng)在事實上實現(xiàn)現(xiàn)房銷售�！啊皇纸诲X一手交貨’是最原始的買賣方式。在我們的生活中，有很多都是預付費的交易行為�，F(xiàn)在強調(diào)現(xiàn)房銷售，其實是社會經(jīng)濟制度的倒退�！比A遠集團董事長任志強說。
任志強認為，像波音飛機不可能像電視放在柜臺上現(xiàn)貨交易一樣，住房也同樣適用預售制，預期交易能實現(xiàn)最小的投入而獲得最大的產(chǎn)出。
“地產(chǎn)商空手套白狼根本無從說起”
專家觀點：在美國，購房者在購買預售房時先支付定金，待到住房真正交付后，開發(fā)商才能從銀行得到消費者的房款或按揭貸款。中國的情況正好相反，預售制實際上促成開發(fā)商“空手套白狼”，購房者從銀行獲得的按揭貸款無條件地劃撥給開發(fā)商做開發(fā)之用。中國可以借鑒國外的相應做法。
“我掌握的情況正好相反�！比沃緩娊榻B，去年全國通過住房貸款購房的僅占到房屋銷售總額的44%，換句話說，更多的購房人是用自有資金買房。他認為，在今年銀行提高購房貸款門檻的條件下，該比例會更低。所以“空手套白狼，根本無從說起”。
任志強認為，之所以會出現(xiàn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款的狀況，是因為國內(nèi)現(xiàn)有的融資渠道有限�！皣鴥�(nèi)的房地產(chǎn)信托很不發(fā)達，設(shè)立地產(chǎn)基金還沒有法律保障，而這些方式在國外是常用的。為什么我們不能用市場的方式來解決問題，非要使用反市場的、計劃的手段？”
他表示，在國外，政府對住房銷售形式完全沒有約定，只是對開發(fā)貸款有相應的規(guī)定和監(jiān)管，比如在施工階段，開發(fā)商只有拿到與施工單位的合同，銀行才能對其提供施工貸款。(賀文）
