中新網(wǎng)8月28日電 兩稅對二手房市的沖擊有所減弱,25日,《市場報》記者在走訪北京二手房交易市場時卻發(fā)現(xiàn),不少中介、舊房市場的二手房交易信息明顯比8月初多了許多,前來問詢者也不少。經(jīng)調(diào)查,二手房交易的交稅情況是有90%的人按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%繳納個人所得稅,按20%交的人很少。業(yè)內(nèi)人士分析,就1%的房產(chǎn)個人所得稅稅率來講,對二手房市場影響微乎其微,這也是二手房市場淡中轉(zhuǎn)暖的主要原因。
“凈買價”叫板“凈賣價”
8月初,記者在一家房產(chǎn)中介看到一位前來咨詢賣房事宜的房主,業(yè)務(wù)員問這位房主準(zhǔn)備凈賣多少錢?這位房主說40萬元,并問如何交稅?業(yè)務(wù)員回答,稅可加到買房人身上,并使勁追問是否出手。而現(xiàn)在記者看到的卻是業(yè)務(wù)員對前來賣房人的熱情度大打折扣。
以往賣方要求“凈價”出手幾乎成為一種普遍現(xiàn)象,而買方多數(shù)也是在無奈之下被動接受。而且買房人還要替賣房人交稅。在近日,這種現(xiàn)象發(fā)生了逆轉(zhuǎn),有買方大膽地提出了“凈買價”的要求。愛家房產(chǎn)中介近期有這樣一單業(yè)務(wù)。掛牌價為65萬元(凈),加上過戶所需稅費預(yù)計買家需支付3萬元左右。而買方經(jīng)過考慮后,則提出了64萬元凈買價(包括所有的稅費)的要求,這樣算來相當(dāng)于還價4萬元,賣房者實際拿到的房款約在61萬元左右,談判難度相當(dāng)大。但經(jīng)過經(jīng)紀(jì)人的一番努力,急于脫手的房東最終還是同意以這個價格成交。當(dāng)年賣家的“凈賣價”已變成買家的“凈買價”。在觀望氣氛籠罩下的二手房市場,買方占據(jù)了主動權(quán)。
據(jù)了解,近期二手房市場中小戶型房源增多。二手房成交的主要是70萬元以內(nèi)的中小戶型。成交價格基本控制在8000元/平方米以內(nèi),而一些建造年份較早的房源(1990年以前的)成交價格甚至更低。無論是新盤的低價入市,還是二手房的及時調(diào)整,目前的成交數(shù)據(jù)都表明:低價房源在此時更能引起買方的興趣,成交的把握更大。二手房市場由賣方市場正向買方市場轉(zhuǎn)變。一些賣不出好價錢的二手房開始轉(zhuǎn)向租賃市場,使租賃市場房源大增,價格也有所下降。
“有效避稅”后患多
另據(jù)了解,在二手房交易時,不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當(dāng)”等“規(guī)則空白”進行避稅的現(xiàn)象時有發(fā)生。其實這里隱藏著重重風(fēng)險。有關(guān)專家提醒消費者不要采取不正當(dāng)?shù)姆椒ū芏悾@樣會給你帶來不必要的麻煩。
據(jù)了解,一些二手房中介為達到盡快成交的目的,抓住買賣雙方的心理,為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是:
一、“有意壓低交易價格”買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格,欲達到少繳稅的目的。
專家提醒:對于“有意壓低成交價”的做法,第一,其違反稅收政策,政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度,風(fēng)險性較大;第二,從購房者角度來看,當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時,先行做低的“購買價”將拉大買賣差額,反而再次增加出售成本,得不償失。
二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的,本無親友關(guān)系,私下交易后,卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進行“贈予”。按照目前的政策,贈與過戶只需買方繳納4%契稅,而買賣過戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅,以及個稅。
專家提醒:針對“假贈予”,有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈不可反悔外,一般公民間的財產(chǎn)贈予,其贈予人可以反悔。
如果在房產(chǎn)交易中,雙方表面辦理的是“假贈予”,一旦發(fā)生糾紛,買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由于房產(chǎn)可免稅的年限未到,或干脆為“避稅”,買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù),以表面的租賃合同替代交易合同。
專家提醒:假租賃真交易風(fēng)險很大,一旦發(fā)生爭執(zhí),受害方往往是買房方。
四、“規(guī)避第二套房產(chǎn)”。一些中介向投資者建議,夫妻買房,最好只寫一個人的名字,這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅!坝捎谕ㄖ幸(guī)定對自住5年以上的惟一用房免稅,售房者可在自住房上做文章,比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者!
專家提醒:一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛,則難以理清。
五、“協(xié)議延期辦理產(chǎn)權(quán)變更”。這種避稅方式看上去有理有利,但其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險,稍不留神,就有可能讓二手房買賣雙方落得一個“貪小便宜吃大虧”的下場。
專家提醒:一、如果房價大漲,賣房人有可能因此毀約而不再按協(xié)議的約定時間去辦理房屋過戶手續(xù),意圖提高房屋的成交價或轉(zhuǎn)售;二、可能到協(xié)議約定時間辦理房屋過戶手續(xù),又出現(xiàn)某些原因而致使過戶手續(xù)辦不了;三、若賣房人背著買主申請補辦了產(chǎn)權(quán)證,又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續(xù)的話,買主將無法取得房屋所有權(quán)。
這些常見的“合理避稅”行為都是違法的,而且為當(dāng)事人留下嚴(yán)重后患。住房是金額巨大的財產(chǎn),我們在獲得時就應(yīng)合理合法,公民的合法權(quán)益才能受到法律保護。如果獲得時的程序、方式等違法,一旦發(fā)生糾紛,公民勢必得不到應(yīng)有的保護。按總值1%交稅費其實并不高,沒必要鋌而走險。
隨著二手房市場交易的規(guī)范,二手房市場的春天也有望到來。(王蘇伊)