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在一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，稅收及相關(guān)費(fèi)用很容易被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上
★ 本刊記者/陳曉萍
人算不如天算，江明(化名)的換房計(jì)劃被政府先后出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅政策攪亂了。
隨著孩子一天天長(zhǎng)大，江明一直琢磨著把自家的兩居室換成三居室。他跟妻子計(jì)劃好，在兒子小學(xué)五六年級(jí)時(shí)開(kāi)始行動(dòng)，用一年的時(shí)間看樓盤(pán)、買(mǎi)房、賣(mài)房、裝修、購(gòu)置家具，正好能在兒子上初中時(shí)住進(jìn)新家。跑遍了京城大大小小的樓盤(pán)后，江明終于選中了自己的新家，簽合同、辦貸款，還有各種公證，如同經(jīng)歷了一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。當(dāng)一切都辦妥當(dāng)之后，已經(jīng)是2006年的春節(jié)了。
江明的如意算盤(pán)是，等著兒子小學(xué)畢業(yè)，也就是2007年暑假前后，把現(xiàn)在住的房子賣(mài)了，這樣就可以提前還清貸款，能安安心心地住進(jìn)新房子。但是，今天5月底推出的“國(guó)六條”規(guī)定，從6月1日起，購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其交易額征收營(yíng)業(yè)稅，而在此前，對(duì)二手房征收營(yíng)業(yè)稅只限于2年內(nèi)的房源。正在江明叫苦不迭的時(shí)候，政府又出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，也就是108號(hào)文件，規(guī)定從8月1日開(kāi)始，政府開(kāi)始“強(qiáng)征”銷(xiāo)售二手房的個(gè)人所得稅，而要想免去這筆費(fèi)用，惟一的條件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。
“這個(gè)惟一生活用房怎么界定？我總不能先賣(mài)房后買(mǎi)房吧。”江明對(duì)本刊記者說(shuō)。
換房成本增加了多少
江明現(xiàn)在的住房在學(xué)院路上，從有了換購(gòu)大房子想法后，他就在留意這個(gè)小區(qū)的二手房房?jī)r(jià)。據(jù)估算，他這套80多平方的兩居室，如果出手的話(huà)，賣(mài)60萬(wàn)是不成問(wèn)題的，而當(dāng)初，他買(mǎi)這套房子花了40多萬(wàn)。這個(gè)靠近五環(huán)的小區(qū)，是1998年建成的，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是4800元/平方米。如果這套房子能以60萬(wàn)出手，其單價(jià)就是7142元/平方米。
如果江明有先見(jiàn)之明，在今年6月之前把這套房子賣(mài)出的話(huà)，他只要交300元的印花稅。但現(xiàn)在，他則要交39300元的稅費(fèi)，比原來(lái)多花了好幾萬(wàn)元。江明給記者算了筆賬，按現(xiàn)在的規(guī)定，如果出手這套房子，江明要交納的稅費(fèi)是：
印花稅：總房款的萬(wàn)分之五=600000×0.5‰=300元
營(yíng)業(yè)稅：(包含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)：總房款×5.5%=600000×5.5%=33000元
個(gè)稅：總房款×1%=600000×1%=6000元。
這筆費(fèi)用能轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者嗎？江明心理沒(méi)底，因?yàn)榻鞯姆慨a(chǎn)證是2001年10月才辦下來(lái)的，以房產(chǎn)證的時(shí)間為準(zhǔn)，他的這套住房還沒(méi)到5歲，如果現(xiàn)在出手，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅一個(gè)不能少。
按照國(guó)家稅務(wù)總局在7月26日下放的108號(hào)文件規(guī)定，二手房交易中，可以選擇兩種交稅方案：一是如果賣(mài)房者能提供完整的、準(zhǔn)確的資料，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算，而應(yīng)繳個(gè)稅額是指轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用；二是如果賣(mài)房者不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，按住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的比例繳納個(gè)人所得稅。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，具體選擇哪種納稅方案，主動(dòng)權(quán)在納稅人，也就是賣(mài)房者。而在北京，目前通常是以住房轉(zhuǎn)讓收入1%來(lái)征收個(gè)人所得稅。
等到房子5歲再賣(mài)
對(duì)于江明來(lái)說(shuō)，5年的房齡要求還好解決，因?yàn)槠浞慨a(chǎn)證是2001年10月辦下來(lái)的，那么他只要在今年10月以后賣(mài)房，則可以免交營(yíng)業(yè)稅。接下來(lái)的問(wèn)題是，惟一生活用房怎么界定？
記者和江明一起聯(lián)系了北京市地稅局�！跋嚓P(guān)的細(xì)節(jié)我們也正在完善之中�！北本┦械囟惥值墓ぷ魅藛T告訴記者。
在地稅局的網(wǎng)站上，記者了解到：個(gè)人出售自有住房前1年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，其購(gòu)房金額大于或等于現(xiàn)住房銷(xiāo)售額的，免征現(xiàn)住房銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅；購(gòu)房金額小于現(xiàn)住房銷(xiāo)售額的，按照購(gòu)房金額占現(xiàn)住房銷(xiāo)售額的比例，予以減征同比例的應(yīng)納個(gè)人所得稅；個(gè)人出售自有住房后1年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，其購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額的，可申請(qǐng)全額退還出售住房時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅；購(gòu)房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例，可申請(qǐng)同比例退還出售住房時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。
得知這個(gè)情況后，江明趕緊與新房子的開(kāi)發(fā)商聯(lián)系。開(kāi)發(fā)商告訴江明，新房子的房產(chǎn)證是在今年7月辦下來(lái)的，現(xiàn)在還押在銀行。
“我只要在明年7月之前把舊房子賣(mài)了，就正好符合免稅政策，可以免去營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅了�！苯鞲吲d地對(duì)記者說(shuō)，但他同時(shí)補(bǔ)充了一句，“但愿政策不會(huì)再有變化�！�
并不是每個(gè)人都像江明這樣幸運(yùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京待售的二手房中，只有26%是滿(mǎn)5歲的房源，大多數(shù)房主如果想等房子滿(mǎn)5年免稅，則要花更多的時(shí)間。
郭晶(化名)在北京朝陽(yáng)區(qū)雙橋溫泉花園有兩套住房，因?yàn)樯馍系年P(guān)系，資金出現(xiàn)一定困難，急于將其中一套房屋建筑面積是80平方米的現(xiàn)房出售套現(xiàn)。
今年5月，郭晶找好了買(mǎi)家，大家談妥了價(jià)錢(qián)，準(zhǔn)備以45萬(wàn)的價(jià)格成交，但由于雙方都有些其他事情要處理，沒(méi)有及時(shí)辦理買(mǎi)賣(mài)和過(guò)戶(hù)手續(xù)。等他們都把一切準(zhǔn)備妥當(dāng)?shù)臅r(shí)候，“國(guó)六條”出臺(tái)了，郭晶要賣(mài)房得交營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)時(shí)雙方也沒(méi)有想到什么避稅的方法，畢竟大家又不是親戚或朋友，陌生人之間信任度是個(gè)問(wèn)題。正在他們思考的間隙，個(gè)稅征收又來(lái)了。
后來(lái)，在專(zhuān)業(yè)人士的建議下，買(mǎi)方和郭晶決定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)中約定先不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，并對(duì)此買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了公證。他們是想等房子滿(mǎn)5年后再過(guò)戶(hù)，雖然到時(shí)郭晶仍免不了要交個(gè)稅，但卻可以免去24750元的營(yíng)業(yè)稅。合同中還約定，如果賣(mài)方悔約將賠償雙倍于首付款的數(shù)額，而如果買(mǎi)方反悔，將不得要回首付款(近10萬(wàn)元)。
不過(guò)，律師提醒，這樣做雖然可以避稅，一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，風(fēng)險(xiǎn)還是很大。
稅負(fù)到底誰(shuí)來(lái)承擔(dān)
“‘國(guó)六條’和108號(hào)文件的出臺(tái)，是為了抑制房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)炒作，并不是針對(duì)二手房交易的�！北本┤A源鑫業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)歷有限公司執(zhí)行董事湯雪印對(duì)二手房市場(chǎng)的前景依然看好。
在二手房市場(chǎng)，一些中介公司現(xiàn)金收購(gòu)二手房一直是公開(kāi)的秘密，而這正是政府要打擊的行為。此前，有關(guān)于征收二手房交易個(gè)稅的傳言不絕于市場(chǎng)。政府先是辟謠，后來(lái)在7月28日突然發(fā)文，通知8月1日“強(qiáng)征”個(gè)稅，“這的確讓一些現(xiàn)金收購(gòu)二手房的中介有點(diǎn)措手不及。但對(duì)于正常的買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，該買(mǎi)的還得買(mǎi)，該賣(mài)的還得賣(mài)�！睖┯≌f(shuō)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)本刊介紹說(shuō)，相對(duì)于5.5%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，1%的個(gè)稅對(duì)市場(chǎng)的沖擊并不會(huì)如果有些媒體所報(bào)道的那么兇猛。而有些媒體在個(gè)稅報(bào)道中，有嘩眾取寵的心理，“其實(shí)在108號(hào)文件規(guī)定8月1日個(gè)稅時(shí)，就同時(shí)規(guī)定了還可按住房轉(zhuǎn)讓收入1%的比例征稅的方案，并不是如有的媒體所報(bào)道，1%的方案是后來(lái)補(bǔ)充出臺(tái)的�！北本┣f(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟對(duì)記者說(shuō)。
于是，對(duì)于市民而言，從(減去稅金及有關(guān)合理費(fèi)用的房屋差價(jià)的)20%到(房屋轉(zhuǎn)讓收入的)1%稅，出現(xiàn)了一個(gè)時(shí)間差，這樣又燃起了一部份人的賣(mài)房熱情。其實(shí)個(gè)稅相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅還是少得多， 8月1日前的過(guò)戶(hù)潮，就說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)消化了此前出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅的沖擊。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，不排除稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能。營(yíng)業(yè)稅征收期由2年改為5年內(nèi)時(shí)，就有不少賣(mài)家將營(yíng)業(yè)稅部分或全部轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格上漲。開(kāi)征個(gè)稅的這部分支出是否會(huì)被加入房?jī)r(jià)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)短期上揚(yáng)，還有待觀察。但人們普遍認(rèn)為，在一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，稅收及相關(guān)費(fèi)用很容易被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上。 ★
流行的避稅方式
一、假贈(zèng)予方式：這是無(wú)親友關(guān)系的二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為達(dá)到“避稅”目的，私下交易后，以贈(zèng)予名義經(jīng)過(guò)公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈(zèng)予”。
【后患】針對(duì)“假贈(zèng)予”，有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈(zèng)不可反悔外，一般公民間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予，其贈(zèng)予人可以反悔。所以一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
二、“假租賃真交易”：由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買(mǎi)賣(mài)雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過(guò)戶(hù)、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。
【后患】“假租賃真交易”風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，受害方往往是買(mǎi)房方。
三、“有意壓低交易價(jià)格”：買(mǎi)賣(mài)雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達(dá)到少繳稅的目的。
【后患】對(duì)于“有意壓低成交價(jià)”的做法，首先稅法就對(duì)其有明確約束，如被查出將受處罰。另外，對(duì)于買(mǎi)方而言，壓低交易價(jià)格，將會(huì)影響其日后的銷(xiāo)售，使其作為賣(mài)方在計(jì)算差價(jià)時(shí)受損而需多交個(gè)稅，得不償失。
