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在一個賣方市場，稅收及相關費用很容易被轉嫁到買方身上
★ 本刊記者/陳曉萍
人算不如天算，江明(化名)的換房計劃被政府先后出臺的二手房營業(yè)稅和個稅政策攪亂了。
隨著孩子一天天長大，江明一直琢磨著把自家的兩居室換成三居室。他跟妻子計劃好，在兒子小學五六年級時開始行動，用一年的時間看樓盤、買房、賣房、裝修、購置家具，正好能在兒子上初中時住進新家。跑遍了京城大大小小的樓盤后，江明終于選中了自己的新家，簽合同、辦貸款，還有各種公證，如同經(jīng)歷了一場戰(zhàn)爭。當一切都辦妥當之后，已經(jīng)是2006年的春節(jié)了。
江明的如意算盤是，等著兒子小學畢業(yè)，也就是2007年暑假前后，把現(xiàn)在住的房子賣了，這樣就可以提前還清貸款，能安安心心地住進新房子。但是，今天5月底推出的“國六條”規(guī)定，從6月1日起，購買住房不足5年轉手交易的，按其交易額征收營業(yè)稅，而在此前，對二手房征收營業(yè)稅只限于2年內的房源。正在江明叫苦不迭的時候，政府又出臺了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，也就是108號文件，規(guī)定從8月1日開始，政府開始“強征”銷售二手房的個人所得稅，而要想免去這筆費用，惟一的條件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。
“這個惟一生活用房怎么界定？我總不能先賣房后買房吧。”江明對本刊記者說。
換房成本增加了多少
江明現(xiàn)在的住房在學院路上，從有了換購大房子想法后，他就在留意這個小區(qū)的二手房房價。據(jù)估算，他這套80多平方的兩居室，如果出手的話，賣60萬是不成問題的，而當初，他買這套房子花了40多萬。這個靠近五環(huán)的小區(qū)，是1998年建成的，當時的價格是4800元/平方米。如果這套房子能以60萬出手，其單價就是7142元/平方米。
如果江明有先見之明，在今年6月之前把這套房子賣出的話，他只要交300元的印花稅。但現(xiàn)在，他則要交39300元的稅費，比原來多花了好幾萬元。江明給記者算了筆賬，按現(xiàn)在的規(guī)定，如果出手這套房子，江明要交納的稅費是：
印花稅：總房款的萬分之五=600000×0.5‰=300元
營業(yè)稅：(包含城市維護建設稅和教育費附加)：總房款×5.5%=600000×5.5%=33000元
個稅：總房款×1%=600000×1%=6000元。
這筆費用能轉嫁給買房者嗎？江明心理沒底，因為江明的房產(chǎn)證是2001年10月才辦下來的，以房產(chǎn)證的時間為準，他的這套住房還沒到5歲，如果現(xiàn)在出手，營業(yè)稅和個稅一個不能少。
按照國家稅務總局在7月26日下放的108號文件規(guī)定，二手房交易中，可以選擇兩種交稅方案：一是如果賣房者能提供完整的、準確的資料，按應繳個稅額的20%計算，而應繳個稅額是指轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用；二是如果賣房者不能提供完整、準確的房屋原值憑證，按住房轉讓收入1%～3%的比例繳納個人所得稅。
據(jù)業(yè)內人士介紹，具體選擇哪種納稅方案，主動權在納稅人，也就是賣房者。而在北京，目前通常是以住房轉讓收入1%來征收個人所得稅。
等到房子5歲再賣
對于江明來說，5年的房齡要求還好解決，因為其房產(chǎn)證是2001年10月辦下來的，那么他只要在今年10月以后賣房，則可以免交營業(yè)稅。接下來的問題是，惟一生活用房怎么界定？
記者和江明一起聯(lián)系了北京市地稅局�！跋嚓P的細節(jié)我們也正在完善之中�！北本┦械囟惥值墓ぷ魅藛T告訴記者。
在地稅局的網(wǎng)站上，記者了解到：個人出售自有住房前1年內購買住房的，其購房金額大于或等于現(xiàn)住房銷售額的，免征現(xiàn)住房銷售時應繳納的個人所得稅；購房金額小于現(xiàn)住房銷售額的，按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，予以減征同比例的應納個人所得稅；個人出售自有住房后1年內購買住房的，其購房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請全額退還出售住房時應繳納的個人所得稅；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請同比例退還出售住房時應繳納的個人所得稅。
得知這個情況后，江明趕緊與新房子的開發(fā)商聯(lián)系。開發(fā)商告訴江明，新房子的房產(chǎn)證是在今年7月辦下來的，現(xiàn)在還押在銀行。
“我只要在明年7月之前把舊房子賣了，就正好符合免稅政策，可以免去營業(yè)稅和個稅了。”江明高興地對記者說，但他同時補充了一句，“但愿政策不會再有變化�！�
并不是每個人都像江明這樣幸運。據(jù)統(tǒng)計，在北京待售的二手房中，只有26%是滿5歲的房源，大多數(shù)房主如果想等房子滿5年免稅，則要花更多的時間。
郭晶(化名)在北京朝陽區(qū)雙橋溫泉花園有兩套住房，因為生意上的關系，資金出現(xiàn)一定困難，急于將其中一套房屋建筑面積是80平方米的現(xiàn)房出售套現(xiàn)。
今年5月，郭晶找好了買家，大家談妥了價錢，準備以45萬的價格成交，但由于雙方都有些其他事情要處理，沒有及時辦理買賣和過戶手續(xù)。等他們都把一切準備妥當?shù)臅r候，“國六條”出臺了，郭晶要賣房得交營業(yè)稅。當時雙方也沒有想到什么避稅的方法，畢竟大家又不是親戚或朋友，陌生人之間信任度是個問題。正在他們思考的間隙，個稅征收又來了。
后來，在專業(yè)人士的建議下，買方和郭晶決定簽訂買賣合同，當中約定先不進行產(chǎn)權過戶，并對此買賣合同進行了公證。他們是想等房子滿5年后再過戶，雖然到時郭晶仍免不了要交個稅，但卻可以免去24750元的營業(yè)稅。合同中還約定，如果賣方悔約將賠償雙倍于首付款的數(shù)額，而如果買方反悔，將不得要回首付款(近10萬元)。
不過，律師提醒，這樣做雖然可以避稅，一旦發(fā)生爭執(zhí)，風險還是很大。
稅負到底誰來承擔
“‘國六條’和108號文件的出臺，是為了抑制房地產(chǎn)二、三級市場炒作，并不是針對二手房交易的。”北京華源鑫業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)歷有限公司執(zhí)行董事湯雪印對二手房市場的前景依然看好。
在二手房市場，一些中介公司現(xiàn)金收購二手房一直是公開的秘密，而這正是政府要打擊的行為。此前，有關于征收二手房交易個稅的傳言不絕于市場。政府先是辟謠，后來在7月28日突然發(fā)文，通知8月1日“強征”個稅，“這的確讓一些現(xiàn)金收購二手房的中介有點措手不及。但對于正常的買賣雙方來說，該買的還得買，該賣的還得賣。”湯雪印說。
據(jù)業(yè)內人士對本刊介紹說，相對于5.5%的營業(yè)稅來說，1%的個稅對市場的沖擊并不會如果有些媒體所報道的那么兇猛。而有些媒體在個稅報道中，有嘩眾取寵的心理，“其實在108號文件規(guī)定8月1日個稅時，就同時規(guī)定了還可按住房轉讓收入1%的比例征稅的方案，并不是如有的媒體所報道，1%的方案是后來補充出臺的�！北本┣f家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟對記者說。
于是，對于市民而言，從(減去稅金及有關合理費用的房屋差價的)20%到(房屋轉讓收入的)1%稅，出現(xiàn)了一個時間差，這樣又燃起了一部份人的賣房熱情。其實個稅相對于營業(yè)稅還是少得多， 8月1日前的過戶潮，就說明市場已經(jīng)消化了此前出臺的營業(yè)稅的沖擊。
市場人士認為，不排除稅負轉嫁的可能。營業(yè)稅征收期由2年改為5年內時，就有不少賣家將營業(yè)稅部分或全部轉嫁給買家，導致二手房價格上漲。開征個稅的這部分支出是否會被加入房價，導致二手房價短期上揚，還有待觀察。但人們普遍認為，在一個賣方市場，稅收及相關費用很容易被轉嫁到買方身上。 ★
流行的避稅方式
一、假贈予方式：這是無親友關系的二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，私下交易后，以贈予名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進行“贈予”。
【后患】針對“假贈予”，有關法規(guī)規(guī)定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產(chǎn)贈予，其贈予人可以反悔。所以一旦發(fā)生糾紛，買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
二、“假租賃真交易”：由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。
【后患】“假租賃真交易”風險很大，一旦發(fā)生爭執(zhí)，受害方往往是買房方。
三、“有意壓低交易價格”：買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。
【后患】對于“有意壓低成交價”的做法，首先稅法就對其有明確約束，如被查出將受處罰。另外，對于買方而言，壓低交易價格，將會影響其日后的銷售，使其作為賣方在計算差價時受損而需多交個稅，得不償失。
