中新網(wǎng)9月27日電 26日,一位杭州的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《上海證券報》記者傳遞了一份房產(chǎn)開發(fā)成本清單(表一)。從這份清單上看出,該開發(fā)商憑借該項目共賺取了5.8億元的毛利潤,相對其6億的成本來說,回報率近100%。
據(jù)了解,這位業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)從事于南都房產(chǎn),后來離職獨自創(chuàng)業(yè),并以咨詢公司的名義繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。但是該人士拒絕透露這個成本清單屬于杭州哪個房產(chǎn)樓盤。
從這份成本清單可以看出,開發(fā)商的拿地成本只有區(qū)區(qū)165萬/畝。專家表示,按照這樣的拿地成本推算,該開發(fā)商是在2001年左右拿到的土地,折合成地面價格是每平方米2475元。
而當該樓盤于兩三年后建成時,樓價已經(jīng)飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄里可看到,其多層公寓銷售價格為7800元/平方米以上,高層公寓則賣到了8000元/平方米以上,加上商鋪與車位的銷售,回報率驚人。
與此同時,《上海證券報》記者還從有關(guān)渠道獲得了兩家開發(fā)商對各自項目的預算規(guī)劃。這兩家開發(fā)商,一家是上海的ZH房產(chǎn)(表二),一家是杭州的ZT房產(chǎn)。從這兩家開發(fā)商的項目預算中,可以看出房產(chǎn)成本與利潤之間的懸殊差距。
上海的ZH開發(fā)商所開發(fā)的項目,位于上海市閘北區(qū)某街道,項目總面積103畝,項目總建筑面積20.6萬平方米(商鋪及配套3.05萬平方米),一期47畝、建筑面積10.25萬平方米,目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊,將分步拆遷并開發(fā)。
在ZH的“如意算盤”中,A區(qū)的動遷成本、建安成本、配套費用加一起,總成本是4.284億,折合每平方米的成本是8400元,而該開發(fā)商的預計賣價則是住宅1.5萬元/平方米、商鋪3萬元/平方米。從成本到售價翻了一倍,該開發(fā)商的理由是,周邊的樓盤售價,綠洲雅賓利一期:2006年4月開盤,均價18000元/㎡,已售75%;蒙特利名都城:2006年下半年開盤,均價16000元/㎡。
如果項目建成并成功銷售,該開發(fā)商的毛利將達4.416億元,項目的毛利回報率超過100%。
杭州ZT房產(chǎn)的項目雖是拆遷安置用房,但該項目成功開發(fā)的話,開發(fā)商將得到14.6億的收入,相對于其11億元的成本,毛利回報達30%以上。
表1:杭州某樓盤成本清單
項目名稱 計算式 金額(萬元)
一 土地面積(出讓面積) 141.19畝(94133平方米)
二 可建房面積(主要部分)
多層公寓 94560平方米 占62.78%
小高層公寓 40000平方米 占26.56%
沿街商鋪 4000平方米 占2.66%
半地下汽車庫 17280平方米
小計 167890平方米
三 容積率 1.6
四 銷售額
多層公寓 7800*94560 73756.8
小高層公寓 8000*40000 32000
沿街商鋪 12000*4000 4800
汽車庫 8100
小計 118656.8
五 項目成本 (萬元)
1、地價 投標價165萬/畝 24136
2、配套費 3793
3、建安工程造價 17198
4、建設(shè)與準備費 1962
5、財務(wù)費用 2688
6、銷售廣告費 118656.8*2.5% 2966.42
7、營業(yè)稅 118656.8*5.85% 6941.42
8、不可預見費 54831*1% 548.31
項目成本合計 60232.84
六 利潤 118656.8-60232.84 58423.96
七 所得稅 58423.96*33% -19279.9
八 凈利潤 58423.96-19279.9 39144.05
表2:上海ZH房產(chǎn)成本清單
一期A塊利潤測算:
一期A塊建筑面積5.1萬元/㎡:商鋪7000㎡,住宅:44000㎡
(1)成本:動遷成本:2.5億元,樓面價4900元/㎡;
建安成本 2000元/㎡
配套費用 1500元/㎡(組成:規(guī)費:300元/㎡、設(shè)計、環(huán)境費:100元/㎡、管理費用:200元/㎡、廣告費用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區(qū)配套100元/㎡、不可預見費用 100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1萬元/㎡=4.284億元
(2)銷售收入:商鋪售價3萬元/㎡;住宅售價1.5萬元/㎡.
銷售收入=7000㎡×3萬元/㎡+44000㎡×1.5萬元/㎡=8.7億元
(3)毛利:8.7億元 - 4.284億元 = 4.416億元
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