【物業(yè)費(fèi)·專家建議】

　　建議1：成立業(yè)主委員會

　　北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會秦兵律師認(rèn)為，是否請物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、請哪家物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該由全體業(yè)主決定，是業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為，而能代表全體業(yè)主的這個組織只有業(yè)委會。

　　從國外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)可以看出，業(yè)委會是保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)與社員權(quán)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的最有效組織形式�？梢哉f，如果社區(qū)沒有業(yè)委會，那么業(yè)主在社區(qū)中近30%的公共權(quán)利就沒法行使，無權(quán)利即不必付費(fèi)，在這種情況下業(yè)主有權(quán)不支付物業(yè)費(fèi)。

　　秦兵律師指出，目前，在實(shí)際中成立業(yè)委會是一件很困難的事情：首先是物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的干涉和阻礙，他們意識到一旦業(yè)委會成立，其管理地位勢必會受到影響，擔(dān)心因服務(wù)質(zhì)量差而被解聘，所以就會千方百計地設(shè)置障礙，如禁止業(yè)主張貼公告，阻撓業(yè)主聚會等；再次，與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的相關(guān)行政部門，也會在成立業(yè)委會中以種種理由否認(rèn)成立程序的合法性，導(dǎo)致籌備組重新組建，有的社區(qū)甚至近10余年無法成立業(yè)委會，極大地挫傷了業(yè)主的積極性。

　　建議2：劃分業(yè)權(quán)+實(shí)行傭金制

　　北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師認(rèn)為，劃分業(yè)權(quán)，可以從根本上界定物業(yè)產(chǎn)權(quán)及其相應(yīng)的責(zé)權(quán)利，不僅明晰了業(yè)主的責(zé)權(quán)利，更是保護(hù)了業(yè)主過往未曾享受過的收益權(quán)：本著“誰投資誰受益”的原則，業(yè)主在購房款中不僅承擔(dān)了所購房屋的建設(shè)成本，也承擔(dān)了部分公共區(qū)域的建設(shè)成本，因此這部分區(qū)域的收益權(quán)也應(yīng)歸業(yè)主所有。

　　傭金制的實(shí)行與業(yè)權(quán)的劃分是直接掛鉤的。實(shí)行傭金制管理，可以使物業(yè)財務(wù)管理具有極高的透明度，讓業(yè)主花的每一分錢都清楚明白，業(yè)主可以自行選擇物業(yè)管理的服務(wù)方式、服務(wù)水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)公司的收益則不再與成本有關(guān)，而是與服務(wù)水平掛鉤。(蔡雪婧 鄒玉瑞)

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