二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

　　(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

　　【點(diǎn)評(píng)】

　　這條意見(jiàn)的效果將會(huì)馬上在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)。尤其在上海以外的城市，其二手房的成交量將和上海去年6月份一樣面臨再一次的低潮。相對(duì)而已，上海的二手房市場(chǎng)則不再會(huì)產(chǎn)生非常大的反應(yīng)。

　　(四)嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　【點(diǎn)評(píng)】

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例必須達(dá)到35%以上，這是上一輪調(diào)控時(shí)就已經(jīng)實(shí)行的政策。嚴(yán)格執(zhí)行此項(xiàng)政策的城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該已經(jīng)過(guò)一次洗牌。例如上海，經(jīng)過(guò)前兩年嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，小開(kāi)發(fā)商已基本退出市場(chǎng)，現(xiàn)在市場(chǎng)上留下的多是資質(zhì)較好的大企業(yè)。商業(yè)銀行不得接受空置3年以上的商品房作為貸款抵押物，這實(shí)際上是有意針對(duì)北京等地市場(chǎng)而設(shè)的。

　　(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

　　【點(diǎn)評(píng)】

　　這一條主要是針對(duì)最近房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的北京、深圳等地市場(chǎng)，不過(guò)，有可能抑制普通老百姓正常的購(gòu)房需求。如果只有購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的自住房才可首付兩成，那么打算買(mǎi)95、100平方米的這部分購(gòu)房人群就會(huì)受影響。目前上海地區(qū)一般購(gòu)買(mǎi)首套住房，只要不是豪華別墅，基本上都可獲得八成比例的房貸。此項(xiàng)政策將有可能使打算購(gòu)買(mǎi)超出90平方米但超出不多的人群需求下降。對(duì)真正的炒房者影響有限，提高首付成數(shù)只會(huì)使其在同樣的資金條件下少炒幾套房，最大的影響可能是打壓了他們的心理預(yù)期。

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