物權(quán)法中的具體制度必須直面當(dāng)前社會(huì)所提出的問題。解決這些問題的過程，也是衡量和比較各種社會(huì)利益的過程。法律權(quán)利義務(wù)安排，將表明對(duì)各種利益的取舍。
房地產(chǎn)登記
社會(huì)問題：隨著住房制度改革的深化，在市場(chǎng)上購(gòu)買住房已成為城鎮(zhèn)居民解決居住問題的主要方式。目前，不同的地方、不同種類的房產(chǎn)登記由不同的機(jī)關(guān)主管，群眾查詢房產(chǎn)登記比較困難�！耙环�?jī)少u”給買主帶來極大的傷害。有律師舉報(bào)：在一些登記機(jī)構(gòu)，變相收費(fèi)，房地產(chǎn)資料繁多，查閱復(fù)印一次要收費(fèi)數(shù)千元。
草案：房地產(chǎn)在法律上屬于不動(dòng)產(chǎn)。草案規(guī)定權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢登記情況。對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬有異議的，可申請(qǐng)異議登記；購(gòu)買期房的，可在取得產(chǎn)權(quán)前進(jìn)行預(yù)告登記。但草案沒有明確不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)。
建議一，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。成思危副委員長(zhǎng)說，在物權(quán)法中規(guī)定統(tǒng)一登記，具體辦法由國(guó)務(wù)院統(tǒng)一制定。蔣祝平委員說，深圳、上海已經(jīng)把房地產(chǎn)登記作了統(tǒng)一。不統(tǒng)一會(huì)給當(dāng)事人登記帶來麻煩，也造成資源浪費(fèi)。
建議二，設(shè)立公證程序，登記機(jī)關(guān)作形式審查。李明豫委員說，登記機(jī)關(guān)查看不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，會(huì)影響登記效率；登記容易成為滋生腐敗的土壤。建議在登記程序中加入公證程序，在登記前先由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。
建議三，方便人們查詢，買賣雙方信息要對(duì)稱。全國(guó)人大代表陳舒說，對(duì)于查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿方面不應(yīng)該有任何限制，建議把“權(quán)利人和利害關(guān)系人”改為“申請(qǐng)人”。信息的不對(duì)稱是現(xiàn)在市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為的主要原因。
點(diǎn)評(píng)：在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上，權(quán)力進(jìn)一點(diǎn)，權(quán)利就退一點(diǎn)，權(quán)力強(qiáng)，權(quán)利就弱。無論如何，要把不動(dòng)產(chǎn)登記還原為服務(wù)行為，簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)，方便查詢。
高樓業(yè)主的權(quán)利
社會(huì)問題：在房地產(chǎn)的交易中，個(gè)人購(gòu)房比例越來越高。廣東省城鎮(zhèn)個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)占整個(gè)交易量的90%以上。全國(guó)大部分城市居民住在高樓里，業(yè)主和物業(yè)、房地產(chǎn)商、建筑單位經(jīng)常發(fā)生糾紛。
草案：草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，高層建筑中的樓道、走廊外墻屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有；小區(qū)會(huì)所、車位、綠地歸屬?zèng)]有約定的屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有；建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議可更換物業(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是通常的業(yè)主。
建議一，克服物業(yè)管理任意性。王英凡委員說，小區(qū)建起來后很多規(guī)定都沒有跟上，物業(yè)的管理有隨意性，小區(qū)中有多大的綠地，多少停車位，所有權(quán)人并不一定清楚。
建議二，加強(qiáng)對(duì)共有權(quán)的保護(hù)。李連寧委員說，草案對(duì)建筑物的共有權(quán)，特別是除了公共使用的電梯、樓道以外的其他輔助設(shè)施，包括道路、綠地的所有權(quán)究竟歸誰(shuí)，強(qiáng)調(diào)得不夠。現(xiàn)在共有權(quán)的保護(hù)力度很弱，被侵犯得也最厲害。
建議三，注意少數(shù)人利益保護(hù)，業(yè)主也要承擔(dān)義務(wù)。全國(guó)人大代表費(fèi)斐說，在香港，在自己家窗戶外面建一個(gè)陽(yáng)臺(tái)或者別的東西是違法的。不僅要講維護(hù)業(yè)主權(quán)益，也要多講業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù)。
點(diǎn)評(píng)：從現(xiàn)狀看來，分散的業(yè)主在小區(qū)利益糾紛中是弱勢(shì)群體。期待物權(quán)法出臺(tái)，能有效地抑強(qiáng)扶弱，保障業(yè)主充分行使自己的物權(quán)。
農(nóng)村宅基地抵押
社會(huì)問題：廣西有一個(gè)養(yǎng)殖大戶，自己建了廠房，購(gòu)置了最先進(jìn)的養(yǎng)豬設(shè)備，向銀行要求貸款，銀行說在農(nóng)村土地上建的廠房和設(shè)備一律不得抵押，他無法得到貸款，現(xiàn)在連買飼料都很困難。有的農(nóng)民到城里打工，不一定回農(nóng)村，他的土地沒法處理。
草案：宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)抵押。
意見之一，擔(dān)心農(nóng)民失去最后生活保障。全國(guó)人大內(nèi)務(wù)司法委員會(huì)委員竇樹華說，這個(gè)問題不僅僅是要求城里和農(nóng)村統(tǒng)一那么簡(jiǎn)單。城鎮(zhèn)居民在住房以外還有其他的收入，而農(nóng)民除了土地之外就沒有其他的收入。農(nóng)民把房子抵押出去，如果貸款還不上，銀行有權(quán)把房子拍賣，那么農(nóng)民去什么地方？不得不考慮農(nóng)村的實(shí)際。
意見之二，應(yīng)該允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓。蔣祝平委員說，現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)民出門打工長(zhǎng)期不回的、農(nóng)民在城里落戶不再返回的、因情況變動(dòng)需要就地遷移的等情況大量發(fā)生。他認(rèn)為，一是建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，對(duì)該住房農(nóng)民有權(quán)處分；二是當(dāng)今已是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)格局，應(yīng)允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；三是有些地方實(shí)際上已經(jīng)作了轉(zhuǎn)讓，如果更改，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。
傅志寰委員、周正慶委員說，調(diào)查表明，農(nóng)民的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的貸款需求能夠得到解決的不過占30%，龍頭企業(yè)、種養(yǎng)殖大戶的貸款需求能夠解決的只占1/10。農(nóng)民貸款難的一個(gè)重要原因就是銀行強(qiáng)調(diào)沒有抵押擔(dān)保。解決農(nóng)民的致富問題、擴(kuò)大生產(chǎn)的問題，必須先解決抵押?jiǎn)栴}，要扶持農(nóng)民。
點(diǎn)評(píng)：為什么從農(nóng)民利益出發(fā)會(huì)有兩種不同看法？孰是孰非？建議立法機(jī)關(guān)做一些實(shí)證的社會(huì)調(diào)查，并以此為判斷依據(jù)。
農(nóng)民土地利益
社會(huì)問題：在農(nóng)村一些地方，土地問題出現(xiàn)糾紛，農(nóng)民沒有發(fā)言權(quán)。村支書、村委會(huì)主任將土地賣了，農(nóng)民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有權(quán)人，從法律上找不到農(nóng)民個(gè)人主張所有權(quán)侵權(quán)的支點(diǎn)。
草案：草案規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)用的使用、分配辦法等7個(gè)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。草案規(guī)定“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等”。
意見一，把權(quán)利寫得更清楚。賀鏗委員說，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)說承包30年不變，但是一搞開發(fā)區(qū)就隨意變，侵犯了農(nóng)民的權(quán)益。草案規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有占有、使用和收益權(quán)，少了處分權(quán)。立法的出發(fā)點(diǎn)要保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益和促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)。
意見二，補(bǔ)償力度要加大，分配要合理。竇樹華委員說，現(xiàn)在最突出的是承包地被征用的問題，以及村委會(huì)隨意變更承包地、侵犯農(nóng)民利益的問題。法律中應(yīng)該著重強(qiáng)調(diào)保護(hù)農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。建議對(duì)改變、收回承包經(jīng)營(yíng)土地的補(bǔ)償力度應(yīng)加大。杜宜瑾委員說，農(nóng)民的土地，征收、征用以后相應(yīng)的錢應(yīng)該合理分配。
點(diǎn)評(píng)：“三農(nóng)”問題是重中之重，土地是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控中的一個(gè)熱點(diǎn)。保護(hù)農(nóng)民的土地利益，事關(guān)社會(huì)的和諧、政治的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物權(quán)法能否平衡好各方利益，發(fā)揮精確的法律調(diào)整功能，這是個(gè)大課題。
國(guó)有資產(chǎn)流失
社會(huì)問題：有的上市公司推出一項(xiàng)政策，由私人買股份，有的人一夜之間就暴富，成了億萬(wàn)富翁。在東北某市，政府部門廉價(jià)強(qiáng)買集體資產(chǎn)，引起群眾義憤。
草案：規(guī)定了國(guó)家、集體、個(gè)人所有權(quán)的基本類型。企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
意見之一，保護(hù)城鎮(zhèn)集體所有制經(jīng)濟(jì)。陳士能委員說，物權(quán)法當(dāng)中，更多講的是農(nóng)村的集體，城鎮(zhèn)的集體沒有表達(dá)。城鎮(zhèn)集體已經(jīng)擁有幾萬(wàn)億的資產(chǎn)。有些集體企業(yè)的集體資產(chǎn)被有關(guān)部門高資低估，低價(jià)收買，甚至是無償占用，集體資產(chǎn)大量流失，集體企業(yè)的職工得不到妥善安置。
意見之二，公司處分財(cái)產(chǎn)要與公司法相銜接。全國(guó)人大代表鄭成思說，公司經(jīng)理要處分公司，要把廠房賣掉，股東如果不同意就不能這樣“處分”。建議增加在企業(yè)法人的處分權(quán)前加上“依照法律及公司章程……”草案應(yīng)與公司法一致，不要留下漏洞，不要使國(guó)家的資產(chǎn)流失得更厲害。
意見之三，重視項(xiàng)目資金中的物權(quán)。馮玉蘭委員說，目前一些科研單位和一些企業(yè)的科研人員，向中央的或地方的科技、財(cái)政等部門申請(qǐng)一些項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)投在建筑、設(shè)備上。這些物產(chǎn)少數(shù)屬國(guó)家，多數(shù)屬于企業(yè)或個(gè)人。應(yīng)考慮防止個(gè)人用這種方式侵犯國(guó)家的物權(quán)。
點(diǎn)評(píng)：法律是社會(huì)生活的反映。國(guó)有資產(chǎn)流失為大眾所關(guān)注，物權(quán)法制定適逢其時(shí)。立法要勇于擔(dān)當(dāng)，打開眼界，從善如流，以圖化解改革難題。
(稿件來源：《人民日?qǐng)?bào)》，作者：裴智勇)
