中新網(wǎng)6月13日電 中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)信貸政策答記者問時表示，為了防止個人超量貸款而增加信貸風(fēng)險，對購買第一套自住住房的，執(zhí)行優(yōu)惠利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例。
另據(jù)央視報道，央行貨幣政策司司長戴根有再次重申，期房按揭不會叫停，為防范信貸風(fēng)險，人民銀行發(fā)出通知，要求加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理。
央行今天在其網(wǎng)站以有關(guān)負(fù)責(zé)人答記者問的形式，就房地產(chǎn)信貸政策的部分重要問題作出解釋。
問：《通知》對個人住房貸款政策作了哪些完善？
答：隨著住房制度改革的深化，我國居民的住房狀況得到很大改善，但是，幫助廣大中低收入家庭改善居住環(huán)境的任務(wù)依然艱巨。因此，信貸政策上需要引導(dǎo)商業(yè)銀行擴大個人住房貸款的覆蓋面，支持中低收入家庭購買住房。為減少業(yè)主與開發(fā)商之間因房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量而產(chǎn)生的矛盾，同時也是為了減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個人住房貸款。為了防止個人超量貸款而增加信貸風(fēng)險和體現(xiàn)貸款人與借款人之間公平交易的市場原則，《通知》規(guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。
問：請您介紹一下此次中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的背景？
答：近幾年，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展，對改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻(xiàn)。1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元，年均增長25.3%；個人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達(dá)到8253億元，年均增長1倍以上。截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的17.6%，其中個人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的8.9%。
但是，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時，也要看到自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為了搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。這些問題如果不及時加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，對促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展十分重要。針對2002年底房地產(chǎn)信貸檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡稱《通知》)�！锻ㄖ返幕揪袷谴龠M房地產(chǎn)信貸健康發(fā)展。針對目前存在的問題，完善相關(guān)政策措施，防范信貸風(fēng)險本身就是促進發(fā)展�！锻ㄖ纷⒁獗３至朔康禺a(chǎn)信貸政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，重申了商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)遵守的有關(guān)規(guī)定，并針對新形勢、新問題，對房地產(chǎn)信貸政策作了一些補充。
問：《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有什么新的政策規(guī)定？
答：2001年，為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款的使用與管理，中國人民銀行在《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號)中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。從兩年來的執(zhí)行情況看，商業(yè)銀行基本能夠遵守這一規(guī)定。但是由于對流動資金貸款沒有這方面的規(guī)定，為規(guī)避“四證”管理要求，少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理要求，通過發(fā)放流動資金貸款滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要，增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。為此，《通知》明確規(guī)定，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時，針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲的情況，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。
問：限制建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途是出于什么考慮？
答：當(dāng)前，建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目十分普遍，而墊資所使用的資金大部分是銀行對建筑施工企業(yè)發(fā)放的流動資金貸款。建筑施工企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，在目前勞動力市場供大于求的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金的現(xiàn)象比較普遍，這加大了施工企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也是形成施工企業(yè)拖欠民工工資的重要原因之一。施工企業(yè)流動資金貸款直接用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，改變了資金用途，也加大了商業(yè)銀行信貸管理的難度。為此，對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途明確規(guī)定只能用于購買施工所必需的設(shè)備。對違反信貸資金使用用途，墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行今后將不再提供相應(yīng)的信貸支持。
問：為什么對土地儲備貸款做出特別規(guī)定？
答：為保證國家土地合理、有償使用，自2001年以來，各地陸續(xù)成立了土地儲備機構(gòu)，對土地儲備機構(gòu)收購、儲備土地所需資金，商業(yè)銀行也給予了必要的信貸支持。但是在具體運作中，部分地區(qū)在運作中出現(xiàn)了土地價格上漲過快及部分商業(yè)銀行過度授信等問題。為此，中國人民銀行對土地儲備機構(gòu)貸款做出明確規(guī)定，即商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
