“房?jī)r(jià)”成為2007年最為敏感的詞匯之一。2008年新年伊始，“降價(jià)派”在“拐點(diǎn)論”的聲勢(shì)中日益壯大之時(shí)，“看多派”在不遺余力地?fù)u動(dòng)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的大旗�！百I房，還是不買？”潛在購(gòu)房者哈姆雷特式的自詰仍在繼續(xù)。

　　信貸緊縮 樓市過冬

　　“冬天來了，春天還遠(yuǎn)嗎？”在北京從事房地產(chǎn)中介生意的趙東(應(yīng)被采訪者要求，“趙東”為化名)拿這句話為自己和員工打氣。

　　因?yàn)槟甑追慨a(chǎn)生意冷清，趙東提早給員工放了一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的“寒假”：“你們好好過個(gè)年，年后行情好了，我會(huì)召集你們，有錢一起賺�！甭牭接袉T工小聲嘟囔著問放幾天，趙東有點(diǎn)不耐煩：“兩個(gè)月吧�！�

　　等手下的員工走完，趙東開始向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者訴苦：行情不好又遭遇同行擠壓，5家店兩個(gè)月才開3單，“關(guān)店歇業(yè)，過年后也不打算做這一行了”。

　　房地產(chǎn)中介生意慘淡背后，是潛在購(gòu)房者的觀望和樓市成交量的萎縮。“今年冬天有點(diǎn)冷”，2007年末在北京舉行的第九屆中國(guó)住交會(huì)上，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在談到樓市現(xiàn)狀時(shí)如此感慨。

　　2007年一直被房地產(chǎn)從業(yè)者看做瘋狂的暴富之年，去年5月之后，房?jī)r(jià)走勢(shì)如脫韁野馬，直線上升。而讓人扼腕嘆息的堅(jiān)挺房?jī)r(jià)，在2007年將要結(jié)束時(shí)終于有了些許松動(dòng)。

　　2007年12月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續(xù)比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　讓房地產(chǎn)商感到陣陣寒意的，是“冰冷”的銀閘。緊縮信貸，雖是銀行每年年終必演的一幕，但今年來得更猛烈。從勢(shì)頭上看，也更持久。

　　2007年9月27日，央行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提出了嚴(yán)格放貸管理的“新政”；此后又于12月5日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，進(jìn)一步明確了“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問題。

　　央行副行長(zhǎng)劉士余在2007年12月11日舉行的加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議上發(fā)表講話稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未得到全面落實(shí)，存在未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的狀況，我們“應(yīng)吸取美國(guó)次貸危機(jī)等教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過快催生房地產(chǎn)泡沫”。

　　“銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在過度的支持。”北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下與房地產(chǎn)開發(fā)商利用銀行貸款抬價(jià)圈地、囤積房源等炒作行為密切相關(guān)。金融資源過度支持房地產(chǎn)行業(yè)“扭曲經(jīng)濟(jì)的形態(tài)”必然是宏觀調(diào)控政策重點(diǎn)要解決的問題。

　　在各家銀行對(duì)按揭貸款和開發(fā)貸款兩大輸血管道同時(shí)收緊的前后，地產(chǎn)商們踏上了另尋融資的荊棘之途。在地產(chǎn)圈內(nèi)，討論融資多元化被緊迫地提上議事日程——這意味著討論地產(chǎn)商的存活率問題已經(jīng)開始。

　　洗牌中房?jī)r(jià)向理性回歸

　　“2008年，國(guó)內(nèi)5萬多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將有三分之一被擠出市場(chǎng)�！瘪T科判斷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，明顯偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將使一些企業(yè)不能及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家收縮銀根的調(diào)控政策。

　　馮科說，房地產(chǎn)業(yè)自去年“9·２7”房貸新政之后，會(huì)有一個(gè)持續(xù)15個(gè)月的調(diào)整期。調(diào)整的短期結(jié)果是擠出大量的中小開發(fā)商。部分小開發(fā)商土地開發(fā)完沒有財(cái)力拿土地，或者負(fù)債率高，在銀行資金緊縮時(shí)就會(huì)“崩盤”。

　　全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》顯示，去年前11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購(gòu)事件，在12個(gè)主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額已經(jīng)達(dá)到103億美元，較2006年全年的49億美元翻了一番。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開始。

　　在洗牌中，規(guī)模實(shí)力強(qiáng)大、品牌具有優(yōu)勢(shì)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。

　　萬科在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，近期部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)有所遏制，可以視為前期價(jià)格偏離實(shí)際的合理調(diào)整，隨著市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用，以及調(diào)控的合理引導(dǎo)，住房市場(chǎng)開始逐漸回歸理性。當(dāng)市場(chǎng)回歸理性后，公司將可獲得更為有利的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　購(gòu)房者的觀望源于對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期�！奥詭�剛性的需求特征使房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)大幅下跌�！敝袊�(guó)社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所研究員李金華接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本、最主要的因素，城市化進(jìn)程加快、“人口紅利”等這些房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的支撐因素并沒有改變。

　　“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，中等收入或者中等偏下收入群體住房問題的解決是我們所著重考慮的�！苯ㄔO(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位不愿意透露姓名的官員在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在土地供應(yīng)上，中低價(jià)位、中小套型的普通商品房建設(shè)用地必須達(dá)到70%以上，可以解決輿論擔(dān)心的中等收入人群住房問題。隨著保障型住房的入市，可以分流部分住房剛性需求。調(diào)控政策在2008年的進(jìn)一步實(shí)施，會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)向理性回歸。

　　“如果北京的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不改，可能引發(fā)新的調(diào)控。”馮科說，明年調(diào)控政策偏緊，在貨幣政策方面，提高準(zhǔn)備金率、限制房地產(chǎn)信貸、加息均有可能出臺(tái)；在財(cái)政政策方面，則有可能加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)商的稅收征管力度，加強(qiáng)土地閑置費(fèi)用的征收，加強(qiáng)對(duì)二手房交易的稅收征管，征收高額的固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅，試點(diǎn)征收物業(yè)稅等等。

　　馮科認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅度下跌的可能性不大。原因有四：一是大幅度下跌可能導(dǎo)致銀行壞賬；二是如果個(gè)貸出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，會(huì)帶來不安定因素；三是無論中央政府還是地方政府，都希望不要漲得太快，也不要大幅度下跌，希望房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降；四是地價(jià)上漲令房?jī)r(jià)下跌難有實(shí)際空間。

　　“房?jī)r(jià)‘軟著陸’了，我可能還回到這一行。”趙東說，政府調(diào)控引導(dǎo)房?jī)r(jià)逐步回落到合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，買房子的人也變得理性了，房地產(chǎn)中介的日子也應(yīng)該好過了。(孫東輝)