[策劃人語(yǔ)]
房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)。
在走過(guò)單純的價(jià)格調(diào)控、金融調(diào)控、土地調(diào)控，卻又“屢調(diào)屢空”之后，決策者開(kāi)始打造真正的“雙核時(shí)代”。一方面，物業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的改革漸行漸近，決定了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將會(huì)有井噴的可能；另一方面，市場(chǎng)需求也正從一味打壓走向引導(dǎo)和疏通為主，帶來(lái)市場(chǎng)的良性互動(dòng)。
可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)的調(diào)控將會(huì)在現(xiàn)有政策框架的基礎(chǔ)上更加精準(zhǔn)，力度將強(qiáng)于以往的市場(chǎng)預(yù)期，合理性和有效性也能得到增強(qiáng)———“制導(dǎo)導(dǎo)彈”的作用，不是毀滅，而是拯救。(柯鵬)
供應(yīng)：稅收先行、金融護(hù)航
房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)系統(tǒng)工程，“誰(shuí)要是說(shuō)能三句話解決樓市問(wèn)題，那是妄言。”前建設(shè)部政策研究中心主任陳淮稱。以近期為例，最新的調(diào)控動(dòng)向包括中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)給出的七點(diǎn)建議，重點(diǎn)是呼吁盡快出臺(tái)物業(yè)稅，減少二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，以增加樓市供給，鼓勵(lì)二手房流通。另外，落實(shí)土地增值稅、土地使用稅新政，甚至以農(nóng)村建設(shè)用地補(bǔ)給城市建設(shè)用地，在保證8億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上增加城市建設(shè)用地量，解決供給不足的問(wèn)題。
“不施重政不足以打壓熱錢(qián)。”用經(jīng)濟(jì)學(xué)家郞咸平的話來(lái)說(shuō)，廣義的熱錢(qián)包括居民剩余存款、因腐敗產(chǎn)生的灰色收入、企業(yè)家應(yīng)投資未投資的資金以及國(guó)際炒家的錢(qián)。他認(rèn)為，這些錢(qián)在我國(guó)樓市興風(fēng)作浪，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量，并導(dǎo)致剛性需求在經(jīng)濟(jì)能力勉強(qiáng)支付高房?jī)r(jià)的情況下出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。
細(xì)細(xì)解讀調(diào)控新動(dòng)向，可以看出決策者深化現(xiàn)有政策的能力在加強(qiáng)，調(diào)控的最終目的也是引導(dǎo)樓市供需結(jié)構(gòu)的合理發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)樓市供需失衡的情況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。如今年上半年全國(guó)商品房銷售面積是竣工面積的1.88倍，其中商品住宅銷售面積是竣工面積的2.08倍。上述比值是樓市供需結(jié)構(gòu)的反映方式之一，以銷售代表需求，以竣工代表供給，以高比例超過(guò)1這個(gè)平衡點(diǎn)，這在2006年之前還沒(méi)有發(fā)生過(guò)，折合成供應(yīng)占比需求更僅為48%。
為解決日益嚴(yán)重的供不應(yīng)求的樓市局面，政府下一步調(diào)控可能集中于稅收、土地等政策的精耕細(xì)作。其中加速物業(yè)稅出臺(tái)是多位專家的一致建議。專家表示，稅收環(huán)節(jié)的改革已經(jīng)勢(shì)在必行，即盡快出臺(tái)物業(yè)稅，以增加物業(yè)保有環(huán)節(jié)的持有成本，將閑置房產(chǎn)擠向市場(chǎng)，增加住房供給。另一方面，可考慮降低房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收成本，如二手房營(yíng)業(yè)稅等，令售房人減少售房稅賦壓力，提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)積極性。“也許通過(guò)金融手段促進(jìn)有效供應(yīng)將是繼完善住房保障制度后中國(guó)樓市調(diào)控的另一個(gè)重心。”分析人士稱。但是，樓市調(diào)控的復(fù)雜性不僅在于政策的科學(xué)合理程度，更在執(zhí)行環(huán)節(jié)和對(duì)其他綜合矛盾的考慮。
如一些業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為降低流通環(huán)節(jié)稅的做法并不合時(shí)宜。“我覺(jué)得降低營(yíng)業(yè)稅的想法值得商榷�！鄙虾７康禺a(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論人士顧海波表示，政府針對(duì)房產(chǎn)交易出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅是為了遏止投資投機(jī)，而在目前樓市投資投機(jī)之風(fēng)依然盛行的情況下，此舉或?qū)е禄鹕蠞灿汀?/p>
另外，郎咸平向記者表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為政策條文最多的市場(chǎng)，現(xiàn)在的樓市問(wèn)題是不缺少政策，只是有多少執(zhí)行到位呢？而他認(rèn)為，存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)與相關(guān)利益群體的灰色交易是導(dǎo)致調(diào)控政策失效的重要原因。
另外，已經(jīng)與全球經(jīng)濟(jì)密切接軌的中國(guó)資本市場(chǎng)，正體現(xiàn)日益明顯的與國(guó)際金融體系的“正相關(guān)”。受此影響，過(guò)份信賴銀行體系和資本市場(chǎng)融資、再高價(jià)圈地的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式也顯得根基不穩(wěn)，枝桿脆弱。一旦投資者信心受到風(fēng)吹草動(dòng)影響，可隨時(shí)收回投資意向，無(wú)論是公募還是私募，房地產(chǎn)融資渠道將隨之收緊。另一方面，高地價(jià)背后無(wú)疑是建立在對(duì)未來(lái)高房?jī)r(jià)預(yù)期基礎(chǔ)上，如果房?jī)r(jià)開(kāi)始走低，房企預(yù)期破滅，將是樓市風(fēng)險(xiǎn)真正到來(lái)的時(shí)刻。（于兵兵）
需求：疏而不堵，保障先行
很難預(yù)料，樓市就這樣結(jié)束了近兩年的調(diào)整；很難預(yù)料，樓市的這波升勢(shì)還會(huì)漲到多高。在圍繞房?jī)r(jià)的大討論中，無(wú)論正方反方，都承認(rèn)造成全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)非理性上漲的根本原因是供需失衡。政府顯然已經(jīng)意識(shí)到開(kāi)發(fā)商等樓市利益方在供需關(guān)系中，為自己的盈利制造了多少貓膩，近日越來(lái)越多的跡象表明，調(diào)控思路正從之前的抑制需求轉(zhuǎn)變?yōu)橐龑?dǎo)需求。
在上海，9月1日起調(diào)整公積金購(gòu)房貸款方式，由以戶為單位計(jì)算貸款額度改為配偶分別計(jì)算的方式。由此，原來(lái)每戶家庭20萬(wàn)元的貸款上限調(diào)整為40萬(wàn)元，加上補(bǔ)充公積金、大裝修貸款政策等，上海每戶家庭的公積金貸款上限可超過(guò)50萬(wàn)元。中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，提高公積金貸款額度、變相減輕首次置業(yè)者的購(gòu)房成本，可以理解為政府對(duì)于大眾民生的住房問(wèn)題已經(jīng)做到了事先反應(yīng)。事實(shí)上，除了上海，北京、廣州等城市也早已采取了這一措施。
與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日又提出減少二手房交易環(huán)節(jié)稅收，及時(shí)公布普通商品房、雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)劃，以加快流轉(zhuǎn)、增強(qiáng)預(yù)期等，也可視作政府依然支持樓市有效需求釋放。
回顧調(diào)控歷程，可以發(fā)現(xiàn)政府態(tài)度的轉(zhuǎn)變緣來(lái)有因。從2005年3月份至今，政府一邊對(duì)二手房交易開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等多個(gè)稅種，一邊又加息、提高契稅等�？傮w思路，即希望通過(guò)多方設(shè)障，一方面迫使投資者拋出存量房源，另一方面可抑制購(gòu)房需求，為樓市降溫。但兩年過(guò)去了，在百姓急需解決住房問(wèn)題、樓市剛性需求進(jìn)一步釋放的局面下，房?jī)r(jià)漲幅依舊，以目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，想要改善供需關(guān)系，進(jìn)而有效控制房?jī)r(jià)，還是有必要將疏導(dǎo)有效需求付諸現(xiàn)實(shí)。
以上海為例，每年存量住房的成交面積都在千萬(wàn)平方米之上，數(shù)量已相當(dāng)龐大。除了一部分基本固定的戶籍人口有購(gòu)房需求外，上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，吸引了眾多高素質(zhì)的外來(lái)人口包括境外人士并產(chǎn)生住房需求，還有長(zhǎng)三角地區(qū)富裕消費(fèi)人口的集聚，也已成為購(gòu)房主力之一。另外，上海作為全國(guó)高校聚集度最高的城市之一，每年有許多畢業(yè)生留滬，找住房成為他們未來(lái)生活的必然目標(biāo)。相關(guān)調(diào)查表明，上海外來(lái)常住人口約為戶籍人口的三分之一，占全市就業(yè)人口的約40%。在如此規(guī)模下增加的購(gòu)房需求，若只堵不疏，后果不堪設(shè)想。
如此看來(lái)，今年以來(lái)，政府大規(guī)模推進(jìn)保障類住房供應(yīng)，擴(kuò)大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的受益面，提高住房公積金貸款額度等種種思路，正如大禹治水，是疏而非堵，處置好普通百姓真實(shí)的住房需求，才能使樓市繼續(xù)和諧穩(wěn)健發(fā)展。（海潮）
高頻率加息
點(diǎn)得住樓市穴道么？
李和裕 年初我們就問(wèn)，2007年會(huì)不會(huì)成為加息最頻繁的一年？目前來(lái)看，答案已經(jīng)是肯定的了。而央行的每一步都讓樓市繃緊了神經(jīng)，此次也不例外。
本周二晚間，中國(guó)人民銀行宣布自第二天起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。
這是2004年10月首度加息算起的第八次加息，放在今年已是第四次加息了，更是罕見(jiàn)的30天內(nèi)第二度加息。對(duì)于加息，市場(chǎng)似乎早已有了“抵抗力”，只是這次非周末的“突襲”，加上貸款利率突破了7%這道坎，心理上的震動(dòng)還是有一些的。
“從面上看，再次加息是為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期。然而，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)而言，這絕對(duì)是個(gè)莫大的信號(hào)和預(yù)警，通過(guò)加息客觀上會(huì)使房貸成本和開(kāi)發(fā)成本提高，雖然每次提高的幅度有限，但考慮兩年多前就已進(jìn)入了一個(gè)加息周期，久而久之就會(huì)形成很大壓力�！敝性禺a(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示。
不少市場(chǎng)人士也認(rèn)為，加息就像“壓死駱駝的稻草”，一次一根看似微不足道，但總有一天會(huì)由量變引起質(zhì)變�！翱傊衲暌詠�(lái)央行加息步伐明顯加快，貸款購(gòu)房者可能對(duì)單次加息的感覺(jué)并不強(qiáng)烈，但是隨著利率升高，還款壓力逐步累積。當(dāng)初美國(guó)進(jìn)行了十多輪加息才控制住高房?jī)r(jià)，我國(guó)采取加息政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)終有裨益�！�
考慮更直接的市場(chǎng)反應(yīng)，加息對(duì)于購(gòu)房主體的影響相對(duì)有限，但對(duì)賣方而言或有促動(dòng)，一些備受加息考驗(yàn)、資金壓力驟顯的開(kāi)發(fā)商及投資者總得量力而行，在供求關(guān)系依然偏緊的樓市，如能“逼”出部分有效供應(yīng)，緩解一下房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的壓力，調(diào)控的階段性目標(biāo)也算是達(dá)到了。
同時(shí)，信義房產(chǎn)的分析師認(rèn)為，雖然樓市需求仍在，但頻頻加息仍會(huì)改變購(gòu)房者目前貸款買房的意愿。“我們7月份的成交數(shù)據(jù)顯示，僅有不到40%的客戶選擇貸款，而這其中還有約15%的客戶選擇的是利率較低的純公積金貸款。同時(shí)，很多購(gòu)房者的貸款利率變更日是在明年的1月1日，那時(shí)恐怕會(huì)是個(gè)人房貸市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)口，因?yàn)榻衲陰状渭酉⒌寞B加影響將會(huì)在那時(shí)一次性又實(shí)質(zhì)性地顯現(xiàn)�！保ɡ詈驮＃�
加息時(shí)間表
時(shí)間 商業(yè)房貸利率 公積金房貸利率
2004年10月29日 5年以上利率上調(diào)至5.31%(下限) 調(diào)整為4.23%
2005年3月17日 5年以上利率上調(diào)至5.51%(下限) 調(diào)整為4.41%
2006年4月28日 5年以上利率上調(diào)至6.39% 調(diào)整為4.59%
2006年8月19日 5年以上利率上調(diào)至6.84% 未調(diào)整
2007年3月18日 5年以上利率上調(diào)至7.11% 調(diào)整為4.77%
2007年5月19日 5年以上利率上調(diào)至7.20% 調(diào)整為4.77%
2007年7月20日 5年以上利率上調(diào)至7.38% 調(diào)整為4.95%
2007年8月22日 5年以上利率上調(diào)至7.56% 調(diào)整為5.04%
