1個(gè)電梯轎箱廣告1年800元，一般一個(gè)小區(qū)都有十幾部電梯，這一年就是上萬(wàn)塊……隨著物權(quán)法在兩會(huì)上通過(guò)，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題塵埃落定，這些公共區(qū)域的經(jīng)營(yíng)所得如何分配成為業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果沖抵物業(yè)費(fèi)，經(jīng)營(yíng)得好，“零物業(yè)費(fèi)”是有可能的。
公共部位商機(jī)多
據(jù)北京市首旅酒店物業(yè)管理有限公司副總封波介紹，公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自于人防工程臨時(shí)停車(chē)位，廣告收益、公共部位商業(yè)等，比如華遠(yuǎn)·盈都大廈把人防工程車(chē)位出租給沃爾瑪每年80萬(wàn)元；電梯、樓體廣告每年進(jìn)項(xiàng)20萬(wàn)元左右；在大堂設(shè)了一個(gè)咖啡吧1個(gè)月6000元；再加上一些臨時(shí)的展覽、展示，一年100多萬(wàn)元沒(méi)問(wèn)題。但并不是所有的小區(qū)都這么“生財(cái)有道”，目前，一般小區(qū)的主要公共部位經(jīng)營(yíng)收入從幾千元至幾萬(wàn)元不等，能達(dá)到6位數(shù)相當(dāng)不容易。
“零物業(yè)費(fèi)”有望實(shí)現(xiàn)
據(jù)市介紹，“業(yè)全分配”已在本市華遠(yuǎn)的項(xiàng)目上試行。據(jù)介紹，2003年，華遠(yuǎn)“業(yè)權(quán)”研究成果經(jīng)過(guò)北京市小區(qū)辦的認(rèn)可，批準(zhǔn)在華遠(yuǎn)·尚都國(guó)際中心、華遠(yuǎn)·盈都大廈這兩個(gè)寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓綜合項(xiàng)目試行。
這兩個(gè)項(xiàng)目入住前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議，明確提出:項(xiàng)目?jī)?nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備的收益全部屬于業(yè)主，“業(yè)權(quán)”收益在一年后結(jié)算分配，用以沖抵下一年度的物業(yè)管理費(fèi)。據(jù)了解，2005年兩項(xiàng)目首年入住，兩個(gè)項(xiàng)目的廣告經(jīng)營(yíng)、場(chǎng)地租賃等“業(yè)權(quán)”收入達(dá)到了115萬(wàn)元；2006年，業(yè)權(quán)收益和物業(yè)費(fèi)結(jié)余共計(jì)437萬(wàn)元，根據(jù)“業(yè)權(quán)分配”原則，這兩個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主在2007年需要繳納的物業(yè)費(fèi)要比往年減免很多。
有過(guò)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的首旅酒店物業(yè)公司的封波說(shuō)，如果經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)，“業(yè)權(quán)”經(jīng)營(yíng)收入會(huì)逐年增加，“物業(yè)費(fèi)為零”完全可以實(shí)現(xiàn)。
業(yè)主公約是“零物業(yè)費(fèi)”關(guān)鍵
小區(qū)公共部位有了收入，沖抵物業(yè)費(fèi)是件好事，但也有業(yè)主不同意這么做，認(rèn)為小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)該直接分紅。提出這種觀點(diǎn)的人士是因?yàn)閾?dān)心物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降�！叭绻压矃^(qū)域經(jīng)營(yíng)所得直接沖抵物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司沒(méi)有收費(fèi)不上來(lái)的擔(dān)心，服務(wù)質(zhì)量或許更加差。”
對(duì)于公用部位經(jīng)營(yíng)收益分配，在網(wǎng)上爭(zhēng)論得十分激烈。目前，正在網(wǎng)上公示的《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的同意，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所得收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
對(duì)于這一規(guī)定，北京市華堂律師事務(wù)所楊兆全說(shuō)，這個(gè)規(guī)定只是示范、引導(dǎo)作用，不是強(qiáng)制執(zhí)行。一些業(yè)內(nèi)人士表示，目前討論“業(yè)權(quán)收益”分配的方法還為時(shí)尚早。第一，完全通過(guò)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司主要來(lái)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目“業(yè)權(quán)收益”的分配是不現(xiàn)實(shí)的，還需要依靠政府有關(guān)部門(mén)通過(guò)法律、法規(guī)來(lái)引導(dǎo)、推廣。第二，“公共部位的業(yè)權(quán)界定”分歧還很大，以前業(yè)主沒(méi)這方面意識(shí)不計(jì)較，以后有這方面意識(shí)了，公共部位能不能有收益單說(shuō)，可能還會(huì)有許多糾紛。但不管如何，隨著10月1日物權(quán)法的實(shí)施，公共部位業(yè)權(quán)收益分配問(wèn)題將成為購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司要面對(duì)的熱點(diǎn)問(wèn)題。
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物權(quán)法有關(guān)規(guī)定
《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”規(guī)定，屬于業(yè)主共有的公共部位有:
一，住宅建筑內(nèi)的人防工程，根據(jù)《人民防空法》，規(guī)定國(guó)家享有規(guī)劃?rùn)?quán)、監(jiān)管權(quán)，比如使用方式不得給建筑物造成損失，不得影響防空使用等，業(yè)主享有日常使用權(quán)，包括車(chē)位使用權(quán)或出租受益權(quán)，民用過(guò)程中的秩序地維護(hù)和管理權(quán)。
二，物業(yè)管理用房，業(yè)主享有共有權(quán)，可以供物業(yè)公司使用，使用的面積、是否需要物業(yè)公司支付租金，由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商確定。
三，小區(qū)綠地、道路，業(yè)主享有共有權(quán)，道路及小區(qū)內(nèi)空地形成的車(chē)位由小區(qū)業(yè)主共有。
四，樓頂、電梯間、走廊、走道、小區(qū)院墻等，業(yè)主有權(quán)決定如何使用，比如是否準(zhǔn)許發(fā)布廣告等，廣告收益歸業(yè)主所有。
五，建筑物外墻，小區(qū)業(yè)主共有。在這些公共部位使用權(quán)中，購(gòu)房合同另有約定除外。(李海霞）
