記者近日采訪了解到，部分開(kāi)發(fā)商利用增高土地儲(chǔ)備量、增高商品房空置面積、頻繁推高房?jī)r(jià)來(lái)操縱市場(chǎng)對(duì)抗宏觀調(diào)控。有關(guān)專家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商利用“三高”操縱市場(chǎng)正在人為擴(kuò)大供需矛盾，加速透支購(gòu)房者未來(lái)收入，同時(shí)又遏制真實(shí)的住房需求，加大宏觀調(diào)控的難度，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。
房?jī)r(jià)直入“云端”夜晚卻成“空城”
記者采訪了解到，近兩年，南京樓市供需矛盾逐步緩解，房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)。但南京重點(diǎn)發(fā)展的河西新區(qū)——奧體中心周邊的房?jī)r(jià)卻在一些開(kāi)發(fā)商的助推下連年大幅攀升，引起許多市民的議論。
“奧體板塊的房?jī)r(jià)太高了！2006年，這里的房?jī)r(jià)從每平方米5100元，上漲到每平方米8000元左右，一年漲了2900元。目前，有的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)到了9000元/平方米，大有趕超南京老城區(qū)的趨勢(shì)。”一年前入住河西新城區(qū)的南京市民舒先生告訴記者。他說(shuō)，雖然這里銷(xiāo)售行情火爆，但有不少人屬于投機(jī)炒房。奧體中心周邊的樓盤(pán)入住率并不高，到了晚上像一座空城。
為了核實(shí)情況，記者日前數(shù)次到河西新城區(qū)采訪。記者晚上8點(diǎn)以前乘地鐵抵達(dá)奧體站時(shí)，本應(yīng)是下班高峰期，但地鐵上的乘客總數(shù)僅有10人。出了地鐵口看到，除了街道兩旁的路燈發(fā)出的光外，在地鐵奧體站周邊的金瑪酈城、濱江奧城、紫鑫中華廣場(chǎng)等小區(qū)內(nèi)黑黝黝一片，一些多層住宅整棟整棟無(wú)人入住，有些30多層的小高層，才僅有零星的幾戶亮燈。記者隨機(jī)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)這些樓盤(pán)入住率還達(dá)不到五分之一。
記者了解到，奧體新城區(qū)的樓盤(pán)許多都是建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的大盤(pán)，第一期早已銷(xiāo)售一空，如今兩三年過(guò)去了，還是沒(méi)有人入住，造成大量資源的閑置。
“河西新城區(qū)入住率不高與這里投機(jī)性購(gòu)房比例高有直接關(guān)系。這里的開(kāi)發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍，各類(lèi)違規(guī)手段無(wú)所不用其極。奧體板塊的房?jī)r(jià)連年猛漲，吸引了大量的投資投機(jī)者，甚至有政府機(jī)關(guān)來(lái)團(tuán)購(gòu)炒房的事件”，一位在河西“濱江奧城”、“西堤國(guó)際”等項(xiàng)目先后擔(dān)任銷(xiāo)售經(jīng)理數(shù)年的人士告訴記者。這位銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，2006年10月前后，奧體板塊的兩個(gè)樓盤(pán)聯(lián)手上調(diào)房?jī)r(jià)，每平方米一夜間增長(zhǎng)了1000元，也促使周邊房?jī)r(jià)競(jìng)相攀高。
部分開(kāi)發(fā)商大量囤積土地和房源
據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年，全省開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的土地面積比當(dāng)年開(kāi)發(fā)的面積多出1000萬(wàn)平方米，而2006年前11個(gè)月的差額則為900萬(wàn)平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是部分開(kāi)發(fā)商在囤積土地。因?yàn)殡S著宏觀調(diào)控不斷深化，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心自身利益受損，通過(guò)大量?jī)?chǔ)備土地來(lái)對(duì)抗調(diào)控。土地掌握在開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，何時(shí)開(kāi)發(fā)由他們自己決定，他們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)加速或者推遲開(kāi)發(fā)進(jìn)度，最終目的還是為了炒高房?jī)r(jià)以獲取最大利潤(rùn)。
在土地儲(chǔ)備大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，這個(gè)省商品房空置面積呈現(xiàn)持續(xù)大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。2004年，江蘇省商品房的空置面積為490萬(wàn)平方米。到了2005年，全年空置面積達(dá)721萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47%。而2006年的空置增勢(shì)則繼續(xù)保持較高的“水準(zhǔn)”，截止到11月底，空置面積為900萬(wàn)平方米，增幅達(dá)58.5%。
江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐益民表示，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了空置房面積不斷增加，老百姓購(gòu)買(mǎi)稱心如意的房子卻日益困難的尷尬局面。造成空置面積增加這一局面有幾個(gè)原因，一方面在于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出。有的區(qū)域以120平方米的大戶型為主，再加上高企的房?jī)r(jià)，普通老百姓根本買(mǎi)不起。另一方面的原因是開(kāi)發(fā)商留下不少朝向、戶型好的房子等待漲價(jià)。
居住功能弱化住宅異化為高檔奢侈品
“開(kāi)發(fā)商利用‘三高’操縱樓市遏制了市場(chǎng)真實(shí)需求，南京市一些區(qū)域的商品住宅已經(jīng)異化為高檔奢侈品，在什么地段擁有什么樣的房子成為身份的一種標(biāo)志，而住宅的居住功能正在弱化，”江蘇省某大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的一位高管告訴記者，隨著房?jī)r(jià)不斷走高，潛在購(gòu)房者也普遍變得焦慮和急不可耐，開(kāi)始提前透支購(gòu)買(mǎi)力。
南京某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日對(duì)5000名潛在購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查表明，66%的潛在購(gòu)房者判斷房?jī)r(jià)會(huì)上漲，72.3%的潛在購(gòu)房者計(jì)劃一年內(nèi)買(mǎi)房。此外，潛在購(gòu)房者半年收入漲幅保持在5%左右，而他們對(duì)房?jī)r(jià)的總承受能力半年內(nèi)上漲了12個(gè)百分點(diǎn)。這表明房?jī)r(jià)持續(xù)上漲一方面使?jié)撛谫?gòu)房者對(duì)樓市未來(lái)有信心，另一方面又迫使他們急于買(mǎi)房。
針對(duì)部分開(kāi)發(fā)商操控樓市的做法，有關(guān)專家提出了兩點(diǎn)建議：
首先，要嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售行為。房管、物價(jià)等部門(mén)要對(duì)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)公開(kāi)違反國(guó)家規(guī)定聯(lián)手漲價(jià)、囤積房源等現(xiàn)象要給予堅(jiān)決懲處。
第二是增加“雙競(jìng)雙限”地塊的供應(yīng)。有關(guān)專家認(rèn)為，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)熱衷囤積土地是因?yàn)榭春梦磥?lái)房?jī)r(jià)增幅，認(rèn)為兩三年之后僅賣(mài)土地就能賺錢(qián)。北京市國(guó)土部門(mén)近期推出了對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行雙競(jìng)雙限的地塊，既能夠保證開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定利潤(rùn)，又能遏制周邊房?jī)r(jià)，如果在流通環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，將能夠?yàn)榉�(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)揮積極作用。(施勇峰 鄧華寧)
