目前，北京市不少熱點(diǎn)區(qū)域二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于新樓盤(pán)售價(jià)。中大恒基市場(chǎng)研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域在四環(huán)內(nèi)已占相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在很多二手房不再是“舊房子”，實(shí)際上具有現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)。2006年以來(lái)，北京中心城區(qū)內(nèi)可以銷售新樓盤(pán)供應(yīng)量減少，新盤(pán)項(xiàng)目以期房和尾房為主，剩余以大戶型居多，單價(jià)相對(duì)比較低，而二手房的剛性需求導(dǎo)致其價(jià)格不斷攀升，因此出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”。

　　“倒掛”區(qū)域向中心城區(qū)擴(kuò)展

　　據(jù)一位房地產(chǎn)中介公司經(jīng)理介紹，2006年4月份開(kāi)始，北京市某些交通便利，位置優(yōu)越并且房齡較新的大型樓盤(pán)集中的地區(qū)，二手房交易活躍。以馬家堡地區(qū)為例，周邊二手房?jī)r(jià)格快速上漲，目前已經(jīng)超過(guò)新房?jī)r(jià)格。

　　中大恒基數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)的新樓盤(pán)均價(jià)在每平方米6800元左右，而同區(qū)域的城南家園和璽萌麗園的二手房已經(jīng)達(dá)到每平方米7000至7200元。市場(chǎng)分析人士指出，由于地鐵帶來(lái)的巨大升值空間，以及星河城商圈的逐漸成熟，很多年輕人，長(zhǎng)線投資人群和拆遷人群都傾向于在此置業(yè)，而新房供應(yīng)又偏緊，這使得二手房?jī)r(jià)格被抬高。

　　現(xiàn)在，“倒掛”的區(qū)域特征逐漸向中心城區(qū)靠近，比如說(shuō)西直門(mén)，東直門(mén)，崇文區(qū)等。業(yè)內(nèi)人士分析，中心城區(qū)出現(xiàn)倒掛的原因主要是地段的稀缺性導(dǎo)致剛性需求越來(lái)越多，而二手房的地理位置明顯要優(yōu)越于同一區(qū)域的新盤(pán)，并且小戶型居多，所以，消費(fèi)者對(duì)中心城區(qū)的二手房的追捧愈演愈烈，導(dǎo)致本地二手房單價(jià)高于新盤(pán)。中大恒基數(shù)據(jù)顯示，文慧橋附近的天兆家園以及時(shí)代之光的二手房?jī)r(jià)格均已超過(guò)13500元/平米，而同區(qū)域的金苑小區(qū)公寓的均價(jià)為13000元/平米。

　　新盤(pán)供應(yīng)偏緊“烘熱”二手房

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，受調(diào)控政策影響，2006年北京新盤(pán)供應(yīng)偏緊，特別是中心城區(qū)。而新房項(xiàng)目多以期房和尾房為主，這就使得住房剛性需求轉(zhuǎn)入了二手房市場(chǎng)，因此，北京部分區(qū)域出現(xiàn)了二手房比新房“熱”。

　　一般而言，我國(guó)新房銷售時(shí)大都是期房。作為期房是存在風(fēng)險(xiǎn)的，并且占用資金，因此價(jià)格應(yīng)該要低于現(xiàn)房。但幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)大部分城市都存在著期房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)房的現(xiàn)象，這實(shí)際上是不正常的，是短時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)快速發(fā)展和局部過(guò)熱情況下出現(xiàn)的。當(dāng)市場(chǎng)逐步走向正常時(shí)，期房和現(xiàn)房的“倒掛”開(kāi)始得到糾正。市場(chǎng)目前很多二手房本身還是新房或者次新房，只是中間經(jīng)過(guò)一些轉(zhuǎn)手，因此報(bào)價(jià)高于同一區(qū)域新開(kāi)盤(pán)的期房，是正常現(xiàn)象。

　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2007年1月底，北京市建委共批準(zhǔn)銷售許可證50個(gè)，總批準(zhǔn)銷售面積161.6萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目35個(gè)。住宅獲批上市套數(shù)為8604套，獲批面積為99.02萬(wàn)平方米。環(huán)比2006年12月，獲批個(gè)數(shù)下降15.3%；同比去年同期，獲批項(xiàng)目個(gè)數(shù)下降25.4%，獲批預(yù)售面積減少46.4%，市場(chǎng)供應(yīng)降幅較大。

　　與此相呼應(yīng)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的先行指標(biāo)也在下降。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年，北京商品房施工面積下降；其中住宅施工面積降幅較大，比去年同期下降13.3%。

　　商品房竣工面積和空置面積也都雙雙減少。2006年全市商品房竣工面積3193.9萬(wàn)平方米，比上年下降15.3%。2006年年底，商品房空置面積1039.7萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%。其中住宅空置面積494.1萬(wàn)平方米，比上年下降38.2%。

　　而且，目前新盤(pán)供應(yīng)主要集中在四環(huán)以外。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目位于五環(huán)以外的共14個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總量的50%；四至五環(huán)間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共6個(gè)，四環(huán)內(nèi)共有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

　　此外，市場(chǎng)分析人士還指出，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控二手房政策，如將二手房免征營(yíng)業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅等。這些調(diào)控措施，本意是想打擊投機(jī)行為，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售為租或者將稅費(fèi)計(jì)入房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者，從而推高了二手房?jī)r(jià)格。(林喆）