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房價(jià)是漲是跌? 2007年房價(jià)走勢土地政策說了算
2007年02月14日 09:05 來源:上海證券報(bào)


    2007年1月29日,北京市社科院、社科院社科文獻(xiàn)出版社發(fā)布2007年“北京藍(lán)皮書”系列。其中,《2007:中國首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì),北京市房價(jià)仍然有一定的上升空間,但上升的空間不大,房價(jià)將逐步趨于穩(wěn)定,并于2-3年后開始下降。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  關(guān)于2007年房價(jià)的走勢,近來爭論激烈。前摩根斯丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠再次拋出驚人觀點(diǎn):中國房價(jià)2008年或2009年將進(jìn)入谷底。而渣打直接投資有限公司董事總經(jīng)理陳凡則認(rèn)為,中國房產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)是必然的。

  筆者認(rèn)為,土地供應(yīng)量和土地價(jià)格將在某種程度上影響甚至決定著2007年的房價(jià)走勢。2月10日,SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹在其公開發(fā)表的一篇文章中指出:土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少,是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開出讓土地分別是546萬平方米、433萬平方米,均是當(dāng)年銷售面積的五分之一;2006年的數(shù)據(jù)是824萬平方米,僅是當(dāng)年銷售面積的36%。

  土地出讓面積的不足不僅抑制了商品房供應(yīng)量,更重要的是,它給人們心理上帶來了一個(gè)商品房“供不應(yīng)求”的未來預(yù)期,這種預(yù)期在某種程度上會(huì)刺激人們的投機(jī)心理。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)大師盧卡斯所說:“人們對未來的預(yù)期可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求,從而進(jìn)入消費(fèi)決策!

  土地出讓面積的減少,與我國近年來對土地供應(yīng)的嚴(yán)格控制有著直接的關(guān)系。國土資源部提供的數(shù)據(jù)顯示,1997年-2004年,我國在人口增長了7000萬的同時(shí),耕地減少了上億畝。而確保16億畝基本農(nóng)田是保障國家糧食安全的不可穿越的“底線”。這就意味著,對土地出讓數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格控制的政策將是長期的,且是硬性的,而且將會(huì)越來越嚴(yán)厲。

  另一方面,開發(fā)商也在人為加劇土地供應(yīng)不足的狀況,他們最常見的招數(shù)就是囤積土地。土地供應(yīng)量的直接減少和開發(fā)商人為制造的土地供應(yīng)量的間接減少,不僅推動(dòng)了房價(jià)的上漲,同時(shí)也推動(dòng)了地價(jià)的上漲,而地價(jià)的上漲反過來對推動(dòng)房價(jià)的上漲,如此,就形成了惡性循環(huán),使房價(jià)難以走出上漲軌道。據(jù)《中國青年報(bào)》報(bào)道,僅僅一年時(shí)間,北京市土地購置單價(jià)就上升了一萬余元,上漲了好幾倍。

  在土地供應(yīng)量不可能大幅增加的情況下,堅(jiān)決對開發(fā)商囤積土地的做法進(jìn)行打擊,迫使其在規(guī)定的期限內(nèi)完成竣工,是確保土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)不緊缺的惟一有效途徑。1月16日,國家稅務(wù)總局發(fā)布通知,要求從2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅,是加大開發(fā)商囤地成本的一個(gè)狠招。但同時(shí)也應(yīng)該認(rèn)識到,如果僅此一招,開發(fā)商依然可能將相關(guān)成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中,如此,房價(jià)可能漲得更快。實(shí)際上,囤地本來就是我國法律所明令禁止的,滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的土地,國家可以無償收回。倘若嚴(yán)格執(zhí)法,不會(huì)有任何一個(gè)開發(fā)商敢囤地!

  因此,2007年的房價(jià)走勢,很大程度上將由土地供應(yīng)的數(shù)量和價(jià)格所決定,國家必須確保供應(yīng)的土地及時(shí)得到開發(fā),倘若做到這一點(diǎn),住房的供應(yīng)量將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上大幅增加,房市調(diào)控很快就能取得明顯結(jié)果。否則,2007年的房價(jià)仍可能繼續(xù)上漲。(姜素芬)


 
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