房地產調控政策似乎已經是布好的棋局，一步緊似一步，在“新國十條”以組合拳的形式精準打擊投資和投機需求之后，住建部近日發(fā)出《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，再次將調控放在了更加微觀的視野之內。

　　樓市亂象

　　亂象一 “銷控表”的秘密：房子為何越賣越多？

　　“我們的12、13號樓現(xiàn)在又拿出了15套不同戶型的房子，需要的話我可以馬上帶您去現(xiàn)場看房。如果一次性付款，我們可以給您做到全款5個點的優(yōu)惠，按照現(xiàn)在的情形，建議您別選擇貸款。”時隔4個月之后，記者第二次來到位于石家莊西南的一家樓盤銷售中心，在銷售人員出示給記者的一份“樓盤銷售示意圖”上，記者注意到，可供購房者選擇的房源竟然比4個月前多了不少。

　　顯然，這張用紅色鉛筆標注的滿是“已售出”字樣的表格，即是目前房地產銷售過程中最為常見的“銷控表”。這張小小的表格，往往被售樓人員當成制造房源“供不應求”假象的最好工具。記者質疑為何樓盤賣了4個月之后反而房源越來越多時，售樓人員輕描淡寫地解釋說：之前一筆團購取消了，騰出的房源被公司拿來對外銷售，“這很正常�！�

　　不過，對于這個售樓過程中屢試不爽且總能見得奇效的小“法寶”，一位從事過樓盤銷售的業(yè)內人士告訴記者，“銷控表”展示給購房者的大部分信息是不足信的，他進入某樓盤銷售部之后前一個星期的培訓過程中，曾經有一塊內容專門培訓售樓人員如何控制和使用銷售信息。一般情況下，一個新開樓盤首先拿出銷售的戶型并不全是最優(yōu)戶型，比如臨街、朝向不好或者面積過大的戶型往往是首批對外銷售的。在接受購房者咨詢的過程中，售樓人員可以通過制作和展示“銷控表”告知購房者，目前可供選擇的房源僅有幾套，這一方面可以制造樓盤銷售火暴的假象，另一方面可使真正有購房意愿的消費者被迫就范�！爱斎唬�如果整個銷售過程不樂觀時，這還需要售樓人員摸準購房者的心理，如果有些購房者確實因戶型不合適等原因動搖了買房決心，售樓人員在必要的情況下可以通過一些借口給購房者換房，比如說臨時有退房等。”

　　亂象二 “VIP”背后：讓購房者搶著主動送錢

　　自去年樓市調控政策陸續(xù)出臺之后，石家莊房地產市場反應并不強烈，一直以二線城市自居成為樓市刻意避開一般政策調控最好的理由。從市場實際走勢來看，2009年石家莊樓市曾經走出了一個“小陽春”，而2010年，尤其是全國兩會之后，由于此前的樓價仍保持小幅調高，且萬科、中冶等國內大型地產商陸續(xù)進入，給房價再次上漲找到了合理的時機，三月份石家莊樓市量價齊升再次向“小陽春”行情挺進。

　　記者了解到，近來石家莊一些樓盤再現(xiàn)短期內售罄新房源的壯觀景象，據稱某新盤開盤之后僅半天即賣出100多張VIP卡。

　　對于所謂的VIP卡，前述房產銷售業(yè)內人士描述的更加坦白，“成本兩塊錢，可以讓購房者先交上萬元的定金，而且積極主動給開發(fā)商送錢�！痹谛路夸N售比較火暴的階段，這同樣是樓盤銷售的一個手段而已，所有優(yōu)惠都被計做成本且在開發(fā)商的細致掌控之下。

　　而內部認購、排號預定、VIP等方式對于開發(fā)商來說最為直接的好處是，開發(fā)商大量收取預售款，從而保證在一系列樓市調控政策中即便面臨資金鏈收緊仍然可以“不差錢”。