- 調(diào)查

　　買家：自住需求者抓緊交易

　　目前，購房者的心理是很敏感的，他們當(dāng)然會(huì)擔(dān)心未來憑空增加5.5%的成本，所以很多剛性需求的購房者都在積極購房。目前與自住購房者積極選房盡快成交相反的是，一些投資客卻放緩了購房步伐。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，投資客更看重的是房產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力空間，而營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期后走向如何還不明朗，如果屆時(shí)不再續(xù)期，投資客的轉(zhuǎn)手成本會(huì)相應(yīng)提高，所以有一些小投資客現(xiàn)在選擇了暫時(shí)觀望。

　　專家建議：麥田市場(chǎng)總監(jiān)吳存勝建議自住需求強(qiáng)烈的購房者，應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注房子的居住價(jià)值，遇到自己喜歡的房子就要及時(shí)出手。特別是地段好、交通便利、配套成熟的房子保值性高。在目前的市場(chǎng)情況下，猶豫太久就花落別家了，買房子價(jià)格固然重要但不是決定因素，關(guān)鍵還是要適合自己，購房者應(yīng)該捕捉隨時(shí)可能出現(xiàn)的購房時(shí)機(jī)。

　　賣家：高檔房趕在大限前出貨

　　未來一旦營(yíng)業(yè)稅政策不續(xù)行，房主除了考慮交易成本上升外，還有需求和交易會(huì)不會(huì)保持旺盛，這關(guān)系到房產(chǎn)能否在高位中出售，因此為了避免不確定因素，很多房主適當(dāng)放低了價(jià)格。

　　事實(shí)上，現(xiàn)在有越來越多的業(yè)主將手中的房源拋出，導(dǎo)致一些區(qū)域的二手掛牌房源出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華表示，高端物業(yè)掛牌量激增的情況比普宅更為明顯，而且出現(xiàn)了5%-7%的議價(jià)空間。

　　“這主要是營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠快到期的壓力所造成的，500萬元的房產(chǎn)要多交30萬左右的稅費(fèi)，盡管是可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家，但其出售難度無疑將增大不少”，徐東華說。

　　專家建議：從房地產(chǎn)交易網(wǎng)出示的數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)本月的拋盤量創(chuàng)造了有史以來的最高值，達(dá)到了2.1萬套。今年下半年以來，二套房貸的收緊，以及網(wǎng)簽新政的推出，一度抑制了交易量。麥田房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)吳存勝建議，由于房產(chǎn)市場(chǎng)明年的價(jià)格走勢(shì)仍不明晰，因此建議賣房者，不要錯(cuò)過拋售的好機(jī)會(huì)。

　　- 算賬

　　百萬房產(chǎn)最多增5.5萬稅費(fèi)

　　營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期后，假如該政策不再續(xù)期，那么一單房屋買賣交易需要交納的稅費(fèi)將增加多少呢？記者采訪了美聯(lián)地產(chǎn)等專業(yè)機(jī)構(gòu)，為讀者算了一筆賬。結(jié)果顯示，五年以內(nèi)的次新房都會(huì)或多或少受到影響，而房屋總價(jià)越高，則增加的稅費(fèi)越多。我們假定的情況是原購買價(jià)為現(xiàn)在出售價(jià)的50%，而且交易是按照貸款全額納稅(不做“黑白”合同等偷漏稅行為)，那么出售價(jià)為100萬的5年內(nèi)次新房，增加營(yíng)業(yè)稅為2.75萬元至5.5萬元；出售價(jià)為150萬的5年內(nèi)次新房，增加的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為4.125萬至8.25萬。而五年以上的房產(chǎn)，由于交易時(shí)需要繳納的稅費(fèi)中只有契稅和個(gè)人所得稅，并不涉及營(yíng)業(yè)稅，所以并不受到影響。

　　- 觀點(diǎn)

　　續(xù)期

　　政策環(huán)境不可能抑制需求

　　●周宗楚(北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))

　　從目前的市場(chǎng)情況來看，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的首要因素就是交易成本。交易成本提高，就會(huì)影響交易量，資金盤活不起來，會(huì)影響國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。降低營(yíng)業(yè)稅的目的并不是為了抬高房?jī)r(jià)，而是減少交易成本，提高交易量，讓資金流動(dòng)起來。使“居者有其屋”，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果完全取消一系列的優(yōu)惠政策，會(huì)使房產(chǎn)市場(chǎng)受到影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。另外要說明的是，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是全國(guó)性的政策，不是北京單個(gè)城市能主導(dǎo)的。

　　●華國(guó)強(qiáng)(千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理)

　　我覺得營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期后，應(yīng)該還會(huì)再續(xù)期。主要是從大的政策層面考慮的，一是營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠確實(shí)在今年對(duì)樓市成交量的上升起到非常好的作用，在明年，國(guó)家大的政策方向應(yīng)該還是不會(huì)變的，會(huì)把促進(jìn)房產(chǎn)交易作為拉動(dòng)內(nèi)需推動(dòng)消費(fèi)的手段，二是宏觀上還是會(huì)繼續(xù)保持寬松的金融政策，這無疑也將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展繼續(xù)提供良好環(huán)境，在這種情況下，對(duì)二手房行業(yè)“抑”的可能性不大，所以營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠在年底到期后，還是很有可能會(huì)繼續(xù)延期的。

　　不續(xù)期

　　成交量大增沒必要刺激市場(chǎng)

　　●徐東華(中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司)

　　我認(rèn)為優(yōu)惠到期后不再續(xù)期的可能性比較大。去年年底的優(yōu)惠政策是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和樓市低迷的大背景下出臺(tái)的，目的除了是為刺激樓市成交外，也是為了提振信心。而今年前三季度的成交量就已經(jīng)達(dá)到了17萬套，全年的成交量預(yù)計(jì)可以達(dá)到18萬至20萬套左右，超過了此前任何一年的交易量水平，在這種情況下，已經(jīng)沒有再刺激市場(chǎng)的必要了。再說了，現(xiàn)在離年底只有兩個(gè)月了，還沒有什么風(fēng)聲和消息，我覺得續(xù)期的可能性不大。我覺得，如果今年第四季度整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和樓市都沒有大的動(dòng)蕩，那么營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠也就沒必要再續(xù)期了。

　　折中

　　完全取消會(huì)影響市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

　　●吳存勝(麥田房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān))

　　在優(yōu)惠政策即將到期時(shí)，國(guó)家也許會(huì)推出新的折中優(yōu)惠政策。因?yàn)閲?guó)家必將進(jìn)一步深化擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，而房地產(chǎn)是帶動(dòng)內(nèi)需的最好辦法，也是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的關(guān)鍵一環(huán)，它的發(fā)展是保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。如果取消，會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不利。另外，只有降低購房成本，才能有效地帶動(dòng)資金流，從而提升房地產(chǎn)的交易量。因此，新的折中政策如果出現(xiàn)，必將對(duì)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的推動(dòng)作用。