2009年樓市價(jià)格爆發(fā)式上漲的主因除寬松的金融政策外，就是去年年底的二手房營(yíng)業(yè)稅減免政策了，這一政策可以說(shuō)是去年出臺(tái)影響最大的樓市救市政策，執(zhí)行日期為2009年1月1日至12月31日。政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅征收范圍從證滿五年改至證滿兩年，征收的標(biāo)準(zhǔn)由評(píng)估價(jià)全額的5.5%改為按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)征收5.5%。時(shí)至今日，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠到期僅剩兩個(gè)多月的時(shí)間，針對(duì)明年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠是否會(huì)續(xù)期暫無(wú)定論，專(zhuān)家對(duì)此也意見(jiàn)不一。目前，一些中介公司紛紛打起營(yíng)業(yè)稅減免倒計(jì)時(shí)的牌子，而一些購(gòu)房者和5年內(nèi)的房主也明顯忙活起來(lái)，趕著在優(yōu)惠窗口關(guān)閉前達(dá)成交易，樓市的“營(yíng)業(yè)稅倒計(jì)時(shí)綜合征”漸漸顯露出來(lái)。

　　業(yè)主加緊掛牌，市場(chǎng)成交量上揚(yáng)

　　距離營(yíng)業(yè)稅減免政策的期限越來(lái)越近，市場(chǎng)交易量的遞增也開(kāi)始加速跑。繼9月份北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)出今年以來(lái)新高后，10月份小長(zhǎng)假之后的成交量也持續(xù)高漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月中旬與9月同期相比，存量住宅成交量上漲了23.66%，二手房成交量量持續(xù)上漲，甚至今年首現(xiàn)交易量超過(guò)一手房，這與營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策不能說(shuō)沒(méi)有關(guān)系。

　　另一方面，房源掛牌量也有明顯增長(zhǎng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，10月9—20日期間，該公司二手房掛牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年內(nèi)房產(chǎn)占到七成左右，即增加了10%左右。

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，大量5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售，在10月份該公司房源總量同比新增了15%以上。

　　成交均價(jià)下跌，議價(jià)空間再現(xiàn)

　　不過(guò)，與二手房成交量和掛牌量的增長(zhǎng)背道而馳的，是實(shí)際成交均價(jià)的下跌�！皬木攀�月份來(lái)看，成交均價(jià)都在下跌”，美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理白紀(jì)遠(yuǎn)表示，北京的二手房均價(jià)在今年上漲幅度接近40%，從7月開(kāi)始達(dá)到12000元/平米以上，8月更是達(dá)到了12420元/平米的頂峰價(jià)格，而從9月開(kāi)始價(jià)格就已經(jīng)明顯地出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，而10月上半月這一下降幅度更是驚人。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前均價(jià)已經(jīng)比9月上半月均價(jià)下跌了3.47%。

　　還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，前幾個(gè)月曾遠(yuǎn)離北京市場(chǎng)的議價(jià)現(xiàn)象現(xiàn)在也逐漸多起來(lái)了。營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠僅有2個(gè)多月的實(shí)施日期，而一般二手房的銷(xiāo)售周期也需要1個(gè)月左右，目前已經(jīng)有越來(lái)越多的5年內(nèi)業(yè)主選擇將房源掛牌，看看市場(chǎng)承受能力。

　　不少業(yè)主向中介表示，如果有客戶有意向購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格可以商量，部分業(yè)主甚至表示可以?xún)?yōu)惠5萬(wàn)左右。而這種議價(jià)現(xiàn)象，從3月份至8月份在北京市場(chǎng)上是很少見(jiàn)的。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方追趕營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠末班車(chē)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量、掛牌量增長(zhǎng)，而成交均價(jià)卻下跌，其背后的一個(gè)重要因素是營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠即將到期對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)的影響。

　　為何營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響如此之大？白紀(jì)遠(yuǎn)分析認(rèn)為，首先是全額征收的絕對(duì)值高，按5.5%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，對(duì)于目前北京二手房市場(chǎng)，一套涉及營(yíng)業(yè)稅的房源動(dòng)輒將需要繳納5萬(wàn)以上營(yíng)業(yè)稅，而84號(hào)文的疊加效益又使?fàn)I業(yè)稅的威力進(jìn)一步放大，根據(jù)84號(hào)文，黑白合同的取消使得原來(lái)可以避稅的房源變成了全額繳納，5年內(nèi)房源再交易成本增加成交總價(jià)的3%以上。

　　白紀(jì)遠(yuǎn)進(jìn)一步分析說(shuō)，北京市場(chǎng)上受營(yíng)業(yè)稅政策影響的房源數(shù)量巨大。這主要包括兩部分，一是最近幾年內(nèi)建設(shè)的商品房再上市，主要是五年內(nèi)次新房，這已占到目前房源的60%左右，另外還有原來(lái)的公房等在近幾年已交易過(guò)的房源三次上市，這些房源在現(xiàn)在的政策下基本上沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅影響，而一旦恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅繳納政策，這些房源都將增加交易費(fèi)用。

　　中介利用優(yōu)惠倒計(jì)時(shí)作為賣(mài)點(diǎn)促銷(xiāo)

　　“現(xiàn)在對(duì)于房主和客戶，我們都會(huì)加緊營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將要到期的宣傳，主要是促使一些猶豫中的買(mǎi)賣(mài)雙方能下決心”，一家知名中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，一些同行已經(jīng)打出了“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠大限降至倒計(jì)時(shí)”的牌子。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，年底一般都是成交的淡季，趕上“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠末班車(chē)”也就成了一大賣(mài)點(diǎn)。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，中介公司的反應(yīng)遠(yuǎn)不如買(mǎi)方和賣(mài)方那么強(qiáng)烈，多數(shù)中介公司認(rèn)為，政策延期的可能性比較大。不過(guò)，不少中介公司也都采取了一定的措施，比如美聯(lián)物業(yè)目前已加強(qiáng)對(duì)5年內(nèi)的房主進(jìn)行回訪，促進(jìn)這部分房源盡快成交，同時(shí)，對(duì)于大量需要貸款的剛性需求，美聯(lián)物業(yè)也已開(kāi)始促進(jìn)成交，因?yàn)檫@部分需求更容易受到稅費(fèi)等影響，一旦優(yōu)惠政策取消，更難置業(yè)。

　　營(yíng)業(yè)稅政策影響或波及一手房

　　不少業(yè)內(nèi)人士還表示，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠到期若不再續(xù)期，其影響還可能波及一手房市場(chǎng)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅政策到期后，一部分二手房產(chǎn)的交易成本增加5.5%，但是相對(duì)于一手房普遍高出二手房15%左右的價(jià)格，以及一手房主流戶型偏大，總價(jià)偏高的特征，受營(yíng)業(yè)稅政策波及群體依然很難因此轉(zhuǎn)移到一手房；但是二手房市場(chǎng)一旦形成比較嚴(yán)重的觀望情緒，有可能蔓延到一手房市場(chǎng)。