地方動(dòng)態(tài)

　　上海購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠年底前有效

　　去年10月底，在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，并不斷蔓延至國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)之時(shí)，為促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)人民銀行等部門有關(guān)文件精神，結(jié)合上海實(shí)際，上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國(guó)土資源局制定的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》中明確了上海市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的十四條利好措施，也就是市場(chǎng)俗稱的“十四條”。

　　正是在“十四條”中，二手房契稅下調(diào)，印花稅、土地增值稅等稅費(fèi)免征，滿2年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅等優(yōu)惠政策得以正式確立，并一直沿用至今。但記者同時(shí)也注意到，在執(zhí)行的期限上，“十四條”在制定伊始便留有較大的回旋余地。于是，市場(chǎng)上關(guān)于購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠將于近期取消的傳言甚囂塵上。

　　優(yōu)惠政策執(zhí)行期限不一

　　《意見(jiàn)》中指出，“本意見(jiàn)第一條至第五條按照國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定時(shí)間執(zhí)行”，即個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房，其房貸利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%等條款，其執(zhí)行時(shí)間主要由國(guó)家“說(shuō)了算”，而滿2年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅等條款的執(zhí)行期限，則明確是到“2009年12月31日止”。

　　早在今年一季度，當(dāng)樓市從去年年底的谷底一路攀升至后來(lái)的“暖春”行情時(shí)，彼時(shí)就有市場(chǎng)人士猜測(cè)，契稅可能會(huì)調(diào)整，這一傳聞在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易中果真還帶動(dòng)了一波成交行情。但后來(lái)仔細(xì)看下來(lái)才知道，當(dāng)時(shí)一、二手房成交的火爆，主要受剛性需求、改善型需求的推動(dòng)，與稅率優(yōu)惠取消的市場(chǎng)傳聞基本無(wú)關(guān)。

　　優(yōu)惠年底前肯定有效

　　隨著上半年一、二手房市場(chǎng)成交的持續(xù)火爆，并在今年7、8月達(dá)到本輪樓市復(fù)蘇的頂點(diǎn)，成交量、成交價(jià)格雙雙創(chuàng)下新高。然而，隨著剛性需求不斷被消化殆盡，房?jī)r(jià)一路走高，來(lái)到樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九”，上海樓市的成交陷入“滯漲”，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者反倒顯得有點(diǎn)不自信了。

　　用上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭的話來(lái)說(shuō)，中國(guó)樓市正處于一個(gè)敏感的“時(shí)間窗口”，當(dāng)前利好與利空消息并存，在市場(chǎng)何去何從問(wèn)題上，房產(chǎn)界已經(jīng)出現(xiàn)了“明顯分歧”。不管怎樣，三季度各大銀行紛紛對(duì)房貸發(fā)放實(shí)行“暗地里”收緊，已經(jīng)說(shuō)明了一些問(wèn)題。

　　“房地產(chǎn)政策的調(diào)整不可能由某個(gè)部門、某個(gè)地方政府說(shuō)了算，它有賴整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的制定�！辈簧偈袌�(chǎng)分析人士在接受記者采訪時(shí)均表示，下半年有關(guān)房地產(chǎn)政策發(fā)生轉(zhuǎn)向的可能性很大，但最多也僅限于市場(chǎng)的猜測(cè)，具體怎樣調(diào)、何時(shí)調(diào)，目前都還沒(méi)有明確的說(shuō)法�！氨臼卸�手房的一系列優(yōu)惠還是沿用了去年年底的政策，目前并沒(méi)有任何變化。”上海市12366財(cái)稅服務(wù)熱線工作人員在接受記者以普通市民身份咨詢時(shí)表示，上述優(yōu)惠的期限，仍以今年年底為準(zhǔn)。這也就是說(shuō)，如果國(guó)家沒(méi)有做大的調(diào)整，一些政策性的優(yōu)惠在年底之前依然有效，購(gòu)銷雙方大可不必過(guò)于輕信一些市場(chǎng)傳聞。

　　開(kāi)發(fā)商問(wèn)政

　　王石：“政策市”需要微調(diào)

　　王石表示，今年房?jī)r(jià)上漲是典型的政策市，目前國(guó)家出臺(tái)的微調(diào)政策是及時(shí)、正確的，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。他認(rèn)為，只要能嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，就一定會(huì)影響目前的行情，“二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)影響非常之大”。

　　前年年底，王石準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到了“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)”臨近，萬(wàn)科率先舉起降價(jià)大旗。談起往事，王石強(qiáng)調(diào)：“不是我們有自信，只是我們不太貪婪�！蓖跏�表示，盡管今年以來(lái)國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲，但目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到拐點(diǎn)。

　　王石對(duì)樓市的判斷也與不少業(yè)內(nèi)人士相吻合。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三季度各大城市盡管集體出現(xiàn)成交量下跌的現(xiàn)象，但房?jī)r(jià)將維持高位甚至稍微上漲。這種“量跌價(jià)升”的情況將延續(xù)到國(guó)慶之后，屆時(shí)如果政策風(fēng)向繼續(xù)收緊，成交量繼續(xù)下跌，房?jī)r(jià)才可能階段性見(jiàn)頂，樓市才可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　據(jù)了解，最近萬(wàn)科的一些做法也與王石“沒(méi)到拐點(diǎn)”的觀點(diǎn)一致。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，多位知情人士透露萬(wàn)科正籌備增發(fā)股份，集資金額目標(biāo)為100億元，用于擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。但知情人士并未透露增發(fā)時(shí)間表。

　　潘石屹：政策越嚴(yán)執(zhí)行越難

　　針對(duì)近期發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》首次明確規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，潘石屹發(fā)表了自己的看法。

　　他表示，重要的不是政策本身，而是政策能不能嚴(yán)格執(zhí)行。他以《關(guān)于集約用地的通知》為例，分析該項(xiàng)政策的執(zhí)行有兩個(gè)難點(diǎn)：

　　第一，如果由地方政府執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)如何確定？比如從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)算，是頒布土地證的時(shí)間開(kāi)始還是其他時(shí)間？再有，如果1000畝土地，只開(kāi)發(fā)了10畝，其余的990畝算不算閑置？等等，這些細(xì)節(jié)還需進(jìn)一步明確。

　　第二，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)格。原來(lái)的政策是閑置兩年的土地要無(wú)償收回，在“國(guó)六條”中加入了一條：“閑置一年不滿兩年的土地要收20%的閑置費(fèi)”，這次國(guó)務(wù)院文件又加了一條：“對(duì)閑置的土地要征收增值地價(jià)”，政策看起來(lái)一次比一次嚴(yán)格，但是往往越是嚴(yán)格，執(zhí)行起來(lái)越難�，F(xiàn)實(shí)情況是，連第一條基本政策都執(zhí)行不了，有的開(kāi)發(fā)商囤積的土地足夠開(kāi)發(fā)20年以上，這說(shuō)明不是政策不嚴(yán)格，而是太嚴(yán)格了，已經(jīng)到了無(wú)法執(zhí)行的地步，反而造成了大量土地的囤積和資源浪費(fèi)。