降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場(chǎng)買房

　　發(fā)生在2007年的次貸危機(jī)揭示了一個(gè)非常重要的道理，用貨幣政策來(lái)控制資產(chǎn)價(jià)格是無(wú)效的，因?yàn)槿魏翁岣呃�率的方法都�?huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本的增加，其結(jié)果不是刺激資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，就是導(dǎo)致資產(chǎn)持有人之資產(chǎn)負(fù)債表的惡化、乃至破產(chǎn)。

　　正確的做法應(yīng)當(dāng)是去杠桿化，或者是控制入場(chǎng)者的資格。比如，增加第二套房的首付資金比例、并適當(dāng)提高房貸利息率，那么購(gòu)房者的杠桿率就會(huì)下降、資金成本就會(huì)提高，其購(gòu)買或者投資住宅商品的能力與收益都會(huì)隨之下降，從而必將對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生積極的遏制作用。這一點(diǎn)已經(jīng)被2007年次貸危機(jī)發(fā)生前、政府有關(guān)當(dāng)局采取提高居民購(gòu)買第二套商品房的首付比率與房貸利率的政策措施后、收到的良好政策效果所證實(shí)。更為有效的方法當(dāng)然是對(duì)進(jìn)入住宅商品市場(chǎng)的投資或者投機(jī)者加以甄別，以防止過(guò)度的投資或者投機(jī)需求推高房?jī)r(jià)。如前所述，對(duì)投資者或者投機(jī)者加以甄別的最為簡(jiǎn)便的方法就是根據(jù)本地納稅的稅號(hào)來(lái)辨別誰(shuí)是可以購(gòu)房的本地居民、誰(shuí)是必須予以歧視的外來(lái)投資者與投機(jī)者，并對(duì)外來(lái)的投資者與投機(jī)者的購(gòu)房行為加以必要的限制。

　　有必要指出的是，對(duì)外來(lái)購(gòu)房者采取歧視性政策并不意味著剝奪外來(lái)就業(yè)人員的居住權(quán)，相反，對(duì)外來(lái)投資者與投機(jī)者采取歧視性政策正是為了確保外來(lái)就業(yè)人員可以更加公平地獲得居住權(quán)，因?yàn)橥鈦?lái)就業(yè)人員是為本地創(chuàng)造稅收收入而有權(quán)獲得居住權(quán)的，假如不對(duì)那些沒(méi)有為獲得居住權(quán)而做出貢獻(xiàn)的投資者與投機(jī)者采取歧視性政策，那么前者就會(huì)因?yàn)槿狈ω泿鸥?jìng)爭(zhēng)力而被后者擠出。由此造成的后果不僅對(duì)于前者是不公平的，而且對(duì)于中國(guó)的城市化發(fā)展也是非常不利的。

　　深化財(cái)政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合作博弈

　　現(xiàn)實(shí)情況表明，關(guān)注民生的中央政府傾向于控制房?jī)r(jià)，但是，正如我們?cè)诖饲暗奈恼轮幸呀?jīng)指出的那樣，為了從土地資源中獲取財(cái)政收入來(lái)源的地方政府并不會(huì)主動(dòng)地去控制房?jī)r(jià)。這樣，就會(huì)發(fā)生中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)的不合作博弈。所以，為了保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，就必須理順中央和地方政府間的事權(quán)和財(cái)權(quán)。解決這個(gè)問(wèn)題的基本方法就是必須給予地方政府以穩(wěn)定的稅收來(lái)源，并且可以以此穩(wěn)定的稅收來(lái)源為擔(dān)保進(jìn)入債券市場(chǎng)發(fā)行地方建設(shè)債券來(lái)平滑地方政府財(cái)政差額的權(quán)利。只要地方政府能夠獲得這種更為穩(wěn)健的財(cái)政來(lái)源，那么地方政府與中央政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合作博弈就有可能向著合作博弈的方向轉(zhuǎn)化。

　　改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)

　　稍加觀察就可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲在很大程度上是因?yàn)橛写罅勘緛?lái)應(yīng)該投資產(chǎn)業(yè)的資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒樓而造成的。為此，就有必要來(lái)探討一下大量產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因，以便能夠找到有效解決此問(wèn)題的方法。

　　自2004年以來(lái)，政府有關(guān)部門先后采取了一系列旨在控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快與貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)政策。這些宏觀調(diào)控政策措施幾乎涵蓋了所有的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，比如人民幣對(duì)內(nèi)升息、對(duì)外升值，取消出口退稅，推行新勞動(dòng)合同法，提高環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等。再?gòu)耐獠凯h(huán)境來(lái)看，在美元泛濫的沖擊下，國(guó)際原油與大宗商品價(jià)格不斷走高，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資的成本不斷上升，利潤(rùn)不斷被走高的成本所擠壓。至于那些可以獲取壟斷利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)部門，對(duì)于大部分民間投資者來(lái)講幾乎都存在著不可能逾越的進(jìn)入壁壘，而結(jié)構(gòu)調(diào)整又面臨著技術(shù)與人力資本高度短缺的稟賦約束。

　　面對(duì)這樣的困境，民間資本就只有向房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)突圍，從而導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格、特別是房產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲。其結(jié)果使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中基于實(shí)業(yè)投資的“生產(chǎn)邏輯”迅速轉(zhuǎn)變成為基于金融和地產(chǎn)投資的“金融邏輯”，并在“金融邏輯”的作用下導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)很快走向了泡沫化。

　　因此，為了控制房?jī)r(jià)的瘋狂上漲不僅需要采取上述各種限制性的政策，還需要有引導(dǎo)民間資本重新回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的疏導(dǎo)性政策。為此，就需要進(jìn)一步改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理，繼續(xù)采取寬松的貨幣政策和穩(wěn)定的匯率政策，對(duì)出口加以補(bǔ)貼的政策，限制產(chǎn)業(yè)壟斷、放松產(chǎn)業(yè)進(jìn)入管制和積極的產(chǎn)業(yè)開(kāi)放政策，以及支持民間資本進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的信貸政策等。此外，對(duì)于勞動(dòng)和環(huán)保等既定的法律和法規(guī)等也可以進(jìn)行一定程度的修正。如果能夠通過(guò)這樣的政策與法規(guī)調(diào)整激勵(lì)民間資本更多地進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，那么不僅有助于緩解房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)價(jià)格快速上揚(yáng)的非常局面，而且也將有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面向著更加健康的方向發(fā)展。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)投資的增加可以導(dǎo)致固定資產(chǎn)占GDP比重的上升與就業(yè)量的增加，這將為未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。