(辯題二:期房制度推動(dòng)房?jī)r(jià)走高?)

　　王志安：關(guān)于亂象之中還有一個(gè)問題，很多人認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格大起大落，是跟預(yù)售制度有關(guān)的。

　　任志強(qiáng)：沒有任何關(guān)系，如果沒有預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格更高。

　　舒可心：價(jià)格高我不反對(duì)，但是穩(wěn)定。

　　王志安：房子期房的時(shí)候，剛開始賣的時(shí)候價(jià)錢就是便宜，越到現(xiàn)房了，日期越來(lái)越近了，價(jià)格越來(lái)越高。

　　舒可心：那是當(dāng)然的，反而是消費(fèi)者分享了這個(gè)增值。

　　王志安：他給很多人造成了一種房?jī)r(jià)在不斷上漲的現(xiàn)象。

　　董藩：那是錯(cuò)誤的。

　　任志強(qiáng)：成品在不斷完善的過程中，當(dāng)然成品在漲價(jià)了，我們預(yù)售有沒有預(yù)訂汽車的，有沒有預(yù)訂飛機(jī)的？哪個(gè)飛機(jī)是建完了以后你付錢的？

　　王志安：但是預(yù)售汽車的時(shí)候，從來(lái)沒有預(yù)定汽車的時(shí)候就說(shuō)你早預(yù)定可以少花錢。

　　任志強(qiáng)：你到航空展去看看，是不是早預(yù)訂的要少花錢？所有訂的飛機(jī)都是早訂的少花錢，你要買現(xiàn)貨一定貴，這沒什么可討論的。

　　董藩：預(yù)售是根據(jù)現(xiàn)在的供求關(guān)系鎖定一個(gè)價(jià)格，而挑貨是后一個(gè)階段，房?jī)r(jià)原則上就是上漲的。因?yàn)槭杖朐谠鲩L(zhǎng)，還有其它因素在影響它，所以早預(yù)售的話，其實(shí)消費(fèi)者用自己的錢分享了后面的一部分增值。

　　任志強(qiáng)：?jiǎn)栴}是供不應(yīng)求造成的上漲，還是供過于求造成的上漲？如果是供不應(yīng)求的原因，就是沒有預(yù)售制度，我們就更加供不應(yīng)求了。

　　董藩：而且沒有預(yù)售制度的話，老百姓更買不到房子。

　　任志強(qiáng)：我們可能得縮到80%到90%的產(chǎn)量，市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾就會(huì)日益嚴(yán)重。

　　舒可心：我覺得任總以改善國(guó)民住房待遇的責(zé)任人為自居，說(shuō)我們發(fā)展商是為了解決全國(guó)人民的住房問題。

　　任志強(qiáng)：你說(shuō)錯(cuò)了，我們只解決一部分人，而且解決高收入的人，你別搞錯(cuò)了。

　　舒可心：對(duì)，就是整個(gè)房地產(chǎn)商，我指的是整個(gè)房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商是解決人們的住房問題，但是這里面有一個(gè)評(píng)估，加速提供人民住房的速度重要還是在穩(wěn)定的環(huán)境當(dāng)中，讓人們?cè)讷@得住房的同時(shí)也能讓社會(huì)比較安定，現(xiàn)在房子的價(jià)格起落。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在社會(huì)有什么不安定？

　　董藩：加速供應(yīng)才能穩(wěn)定呢。如果沒有供應(yīng)，老百姓沒房子住能穩(wěn)定嗎？

　　舒可心：任總，不能咱看不見，也可能您的公司房子沒有問題，這我也知道，但是整個(gè)房地產(chǎn)商，您不代表房地產(chǎn)商，您代表好的房地產(chǎn)商，我可以這么說(shuō)，咱們客氣地說(shuō)，中國(guó)大量的開發(fā)商建的房子都是可以俯臥撐的，開玩笑，都是有質(zhì)量問題的。

　　王志安：關(guān)于價(jià)格的問題，你剛才說(shuō)，其實(shí)房?jī)r(jià)的上漲和下跌是因?yàn)楣┣鬀Q定的，不是因?yàn)轭A(yù)售制度決定的。

　　任志強(qiáng)：如果我們國(guó)家有豐富的資本市場(chǎng)，或者說(shuō)資本市場(chǎng)是完全發(fā)達(dá)和開放的，你完全可以實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

　　王志安：現(xiàn)在我們不談房子的問題，我們現(xiàn)在要推出一個(gè)杯子在市場(chǎng)上，這個(gè)價(jià)錢我就宣布，這個(gè)杯子沒有做出來(lái)之前，我賣一塊錢一個(gè)，或者說(shuō)一百塊錢一個(gè)杯子，一個(gè)月之后，我再賣，就是110塊錢，兩個(gè)月以后再賣就是120塊錢，你像這樣的銷售制度會(huì)刺激需求嗎？

　　任志強(qiáng)：這和銷售制度沒關(guān)系，如果是因?yàn)殇N售制度就能讓它漲價(jià)，而不是因?yàn)樾枨箨P(guān)系能讓它漲價(jià)，那我一開始就應(yīng)該定120元，我傻？我為什么一開始要定一百呢？如果是供求關(guān)系決定的。供求關(guān)系決定了，你到賣120元的時(shí)候，有沒有人去買你的杯子，如果有人買一開始你定價(jià)可能定低了。

　　王志安：這是另外一個(gè)元素。

　　任志強(qiáng)：不是另外一個(gè)元素，這就是根本的供求關(guān)系決定，如果供求關(guān)系決定了是供不應(yīng)求占主導(dǎo)地位，你才可能出現(xiàn)先賣的賣一百，后賣的賣120元。

　　王志安：但是什么決定供求？

　　任志強(qiáng)：什么決定供求？城市化，我們的城市人口，我們的家庭分裂速度等等一大堆，首先要決定的是土地供應(yīng)是不是市場(chǎng)化，如果生產(chǎn)杯子的原材料是被壟斷的，而不是市場(chǎng)化的，它就很難做到供求平衡。

　　王志安：但是您承不承認(rèn)在供求里面，人們對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期也決定著供求？

　　任志強(qiáng)：我不承認(rèn)。

　　舒可心：對(duì)，肯定是。

　　任志強(qiáng)：你查查從2003年到2006年國(guó)土局的報(bào)告上，每年減少多少土地供應(yīng)，如果這些土地供應(yīng)按原來(lái)的速度供應(yīng)不減少，怎么會(huì)形成2007年的暴漲呢？為什么2007年年初我們的國(guó)務(wù)院報(bào)告上提出要用增加供給的方式來(lái)解決供求關(guān)系問題？就是因?yàn)榍斑B續(xù)四年的時(shí)間供應(yīng)太少了，但是2007年供應(yīng)的土地還沒有變成產(chǎn)品的時(shí)候，我們又開始剎車，所以才造成2008年出現(xiàn)了問題，和預(yù)售制度沒有任何關(guān)系，因?yàn)槲覀冊(cè)谥�前已�?jīng)實(shí)行了預(yù)售制度很多年了，為什么沒出現(xiàn)這么多問題？消費(fèi)者協(xié)會(huì)有正式報(bào)告，房地產(chǎn)的投訴是在下降，而不是在上升的，雖然絕對(duì)數(shù)量是上升了，但是和我們總的銷售量相比是下降的，說(shuō)明什么？說(shuō)明預(yù)售制度和它沒關(guān)系。

　　秦兵：一個(gè)重要的問題就是它把本來(lái)我們?cè)诤芸鞎r(shí)間要進(jìn)行達(dá)成的談判，無(wú)限制地延長(zhǎng)了，比如早市，為什么快到閉市的時(shí)候價(jià)格一定降下來(lái)？這是規(guī)律，為什么呢？因?yàn)檎勁袝r(shí)間縮短了，必須12點(diǎn)要關(guān)門，所以我趕緊把東西賣出去。但是如果它有無(wú)限的談判時(shí)間，到晚上12點(diǎn)才關(guān)門，我一定不降價(jià)。我們的預(yù)收制度就把談判時(shí)間在實(shí)物生產(chǎn)之前，就開始了，所以提高了開發(fā)商的談判時(shí)間和談判地位，所以價(jià)格上去了。另外，還有一個(gè)重要原因，預(yù)售制度為什么要廢除？就是它違背了經(jīng)濟(jì)法則，任總，你買的99%的東西都要看到實(shí)物才付錢對(duì)嗎？只有買房子，是什么都沒看到的時(shí)候就要付錢。

　　任志強(qiáng)：你說(shuō)這個(gè)沒有任何道理在哪兒？我們現(xiàn)在的市場(chǎng)中銷售的二手房和一手房現(xiàn)在基本上是一比一了，二手房是不是預(yù)售制？不是，我們用不著討論。在我們的商品房里頭，其中現(xiàn)房部分大概占到三分之一，或者說(shuō)略弱一點(diǎn)，這一部分是不是現(xiàn)房？這兩個(gè)部分加起來(lái)已經(jīng)大于了預(yù)售制度，是不是房地產(chǎn)這一部分就不漲了？二手房房?jī)r(jià)為什么會(huì)“呼呼”漲呢？它沒有預(yù)售制度。

　　舒可心：但是房屋預(yù)售制度確實(shí)給開發(fā)商更多的描繪最新最美圖畫的機(jī)會(huì)，給更多的開發(fā)商談判的主動(dòng)權(quán)，然后使得消費(fèi)者在選擇的時(shí)候，有特別多的困惑，使得這個(gè)房子漲價(jià)的機(jī)會(huì)。所以我覺得我們不能，一說(shuō)房子漲價(jià)，全都?xì)w罪于預(yù)售制度，但是一說(shuō)預(yù)售制度，它似乎跟一切的惡都沒關(guān)系，我反對(duì)您這種觀點(diǎn)。

　　董藩：預(yù)售制度恰恰造成了房?jī)r(jià)的相對(duì)增長(zhǎng)幅度相對(duì)下降，如果沒有預(yù)售制度，我們整個(gè)開發(fā)能力會(huì)下降很大，開發(fā)商有多少資金？沒有多少資金，有了預(yù)售制度，集合了全社會(huì)的資金，然后生產(chǎn)房子，生產(chǎn)能力大大增加了，供應(yīng)增加了，當(dāng)然，有利于價(jià)格增長(zhǎng)幅度的下降。第二個(gè)，消費(fèi)者在提前把錢拿了出來(lái)，交一個(gè)價(jià)格，預(yù)售的時(shí)候確定的價(jià)格是根據(jù)當(dāng)時(shí)的供給和需求確定的，而交貨的時(shí)候是兩年之后，甚至有的時(shí)候可能覺得，快一點(diǎn)要一年半，那個(gè)時(shí)候決定的現(xiàn)貨價(jià)格是什么？根據(jù)當(dāng)時(shí)的供給和需求，過去這種供給和需求和未來(lái)一年半、兩年供給和需求完全是不同，一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)者恰恰通過預(yù)售獲得了這種增值。