辯題一:房地產(chǎn)亂象源于期房制度?

　　王志安：我們的第一個(gè)辯題就是說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的亂象，它的原因，它的源頭到底是不是期房預(yù)售制度，有請(qǐng)秦兵律師先發(fā)言。

　　秦兵：這個(gè)很明顯，目前從我們的律師角度來(lái)看，80%的案件都和房地產(chǎn)預(yù)售制度有關(guān)，所以我們的判斷非常簡(jiǎn)單，如果是有什么問(wèn)題能夠極大地破壞房地產(chǎn)銷售，那就是商品房的預(yù)售制度最大限度地保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，但是最大限度地我認(rèn)為侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。

　　董藩：這是錯(cuò)誤的，首先只說(shuō)一點(diǎn)，你說(shuō)80%的糾紛是由預(yù)售而引起的，其實(shí)90%的房子通過(guò)預(yù)售來(lái)進(jìn)行的，反而是預(yù)售的比例還低，這個(gè)問(wèn)題怎么來(lái)解釋？所以說(shuō)出現(xiàn)問(wèn)題是問(wèn)題，和制度設(shè)計(jì)本身是沒(méi)問(wèn)題的，假定沒(méi)有預(yù)售制度，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)發(fā)展到今天，很多人就沒(méi)房子，也許像你那樣說(shuō)的。

　　秦兵：那不一定很多人沒(méi)房子，咱們看中國(guó)的其它地區(qū)，在沒(méi)有預(yù)售制度的時(shí)候，人家也都有房子，而且在很早以前沒(méi)有預(yù)售制度之前，我們也有房子。

　　董藩：沒(méi)有預(yù)售的時(shí)候你住的是什么房子？

　　秦兵：如果我們說(shuō)現(xiàn)在很多房子住得都很好，你怎么能和非要說(shuō)預(yù)售有關(guān)系？而且董教授，您知道，這個(gè)預(yù)售制度怎么產(chǎn)生的？預(yù)售制度。

　　董藩：我很清楚它怎么產(chǎn)生的，預(yù)售在短缺情況下產(chǎn)生的。

　　秦兵：不是短缺，是香港的救災(zāi)制度。

　　董藩：我比你要清楚，我要告訴你，在加拿大同樣有預(yù)售。

　　秦兵：但是人家的預(yù)售和中國(guó)的預(yù)售可不一樣。

　　任志強(qiáng)：你怎么說(shuō)是香港創(chuàng)造的預(yù)售制度，這完全錯(cuò)誤。

　　秦兵：中國(guó)學(xué)的預(yù)售制度就是學(xué)的香港。

　　任志強(qiáng)：美國(guó)也實(shí)行預(yù)售。

　　秦兵：但是你想想，付多少錢？人家那個(gè)預(yù)售付多少錢？咱們是付全款，人家是付多少錢？

　　任志強(qiáng)：你可說(shuō)錯(cuò)了，誰(shuí)讓你付全款？

　　秦兵：我們現(xiàn)在不是付全款嗎？

　　任志強(qiáng)：誰(shuí)讓你付全款？哪個(gè)預(yù)售制度上寫(xiě)著付全款？

　　秦兵：我現(xiàn)在付30%，再加70%。

　　任志強(qiáng)：那和制度有什么關(guān)系，那是你付，那和制度沒(méi)有關(guān)系。

　　秦兵：它提供給你這個(gè)機(jī)會(huì)了，如果不允許預(yù)售的話，你只能買。

　　任志強(qiáng)：允許預(yù)售也可以不提供，你在預(yù)售制度上加了規(guī)則。預(yù)售制度本身并沒(méi)有錯(cuò)，你說(shuō)中國(guó)的法律不健全，那是另外一回事，那和預(yù)售制度沒(méi)有關(guān)系。全球大概96%的國(guó)家在執(zhí)行預(yù)售制度，但是為什么人家不出問(wèn)題。幾年以前，央行的報(bào)告中就曾經(jīng)提出來(lái)要否決預(yù)售制度，一個(gè)禮拜之內(nèi)建設(shè)部就否決了這樣一個(gè)央行的說(shuō)法，是因?yàn)榻ㄔO(shè)部把全國(guó)全世界接近于96個(gè)國(guó)家的制度拿回來(lái)做對(duì)比以后認(rèn)為預(yù)售制度沒(méi)有問(wèn)題。

　　舒可心：任先生說(shuō)的，我表面上是贊成任先生的意見(jiàn)，可以這么說(shuō)，預(yù)售制度本身是一個(gè)制度，作為一個(gè)商業(yè)制度，它實(shí)際上是可以誰(shuí)都來(lái)用的，但是我想請(qǐng)任總考慮一個(gè)問(wèn)題，就是中國(guó)在市場(chǎng)化進(jìn)程當(dāng)中，我們跟德國(guó)和美國(guó)這種西方國(guó)家不一樣，我們的人民是不是承受得了在預(yù)售制度下自己的財(cái)產(chǎn)受到損失。

　　任志強(qiáng)：為什么你要讓他的財(cái)產(chǎn)受到損失？

　　舒可心：對(duì)，這就是預(yù)售制度產(chǎn)生的。

　　任志強(qiáng)：我的所有客戶你可以調(diào)查，有沒(méi)有在面積上產(chǎn)生損失的。

　　舒可心：所以您恰恰可以。

　　任志強(qiáng)：那不是胡扯八道嗎？

　　秦兵：不能這樣。

　　舒可心：我現(xiàn)在想說(shuō)的就是，中國(guó)的預(yù)售制度。

　　任志強(qiáng)：你不能說(shuō)(期房引發(fā)的房地產(chǎn)案例超過(guò))80%。

　　秦兵：遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)數(shù)。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在全國(guó)所有的投訴都算上來(lái)，連10%都不到。

　　舒可心：秦律師剛才講的，有這么多比例的訴訟，但這些訴訟未必業(yè)主都能贏，可能業(yè)主大部分都贏不了，因?yàn)橹贫仍O(shè)計(jì)本身就偏向開(kāi)發(fā)商，但是問(wèn)題在這兒，當(dāng)消費(fèi)者已經(jīng)跟銀行貸了款了，像上海這次房子倒塌的，這跟預(yù)售制度沒(méi)關(guān)系，房子跟預(yù)售制度沒(méi)關(guān)系，但是這個(gè)時(shí)候買房人已經(jīng)失去了跟開(kāi)發(fā)商談判的能力了，錢都在您手里了，所以這個(gè)是造成什么呢？任總，我看過(guò)您的很多文章，這造成什么呢？這造成社會(huì)問(wèn)題，制度本身沒(méi)有什么好壞，在中國(guó)生產(chǎn)關(guān)系，在生產(chǎn)力發(fā)達(dá)不夠的時(shí)候，采用了西方的生產(chǎn)關(guān)系，來(lái)跟中國(guó)的生產(chǎn)力，老百姓沒(méi)有承受這種大風(fēng)險(xiǎn)的能力，你就讓他背上百分之百的債，最后成為負(fù)資產(chǎn)，像上海的這些人，或者像由于房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)，使得業(yè)主去年、前年給你錢的房子，假如降價(jià)就會(huì)造成負(fù)資產(chǎn)，還不起房，香港也有這種情況。所以關(guān)鍵我不是談?lì)A(yù)售制度好與不好，沒(méi)法談，如果脫離了中國(guó)的現(xiàn)狀談?lì)A(yù)售制度根本沒(méi)法談。

　　王志安：你的意思就是說(shuō)預(yù)售制度本身或許沒(méi)有問(wèn)題，但是它并不適合今天的中國(guó)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，是這意思嗎？

　　舒可心：從第一天我認(rèn)為就不該設(shè)立預(yù)售制度，因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)候發(fā)展商是政府的，政府沒(méi)錢，任總也沒(méi)錢，因?yàn)槿慰偸菄?guó)企，就想拿老百姓的錢來(lái)弄。

　　王志安：任總怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　任志強(qiáng)：但是你說(shuō)這些問(wèn)題我認(rèn)為根本就不存在，消費(fèi)者協(xié)會(huì)給我發(fā)了獎(jiǎng)狀，就是因?yàn)槲矣袚?dān)保制度，擔(dān)保制度完全可以在全世界通行解決。因?yàn)槭澜绺鲊?guó)都在執(zhí)行擔(dān)保制度。

　　舒可心：我插一句話任總，中國(guó)這么多，成千上萬(wàn)的開(kāi)發(fā)商，只有您一個(gè)開(kāi)發(fā)商有擔(dān)保制度。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在不止，可能有好幾個(gè)。

　　王志安：大概這個(gè)比例是什么？

　　任志強(qiáng)：如果用擔(dān)保制度來(lái)解決，是可以解決的，那你就是補(bǔ)充相應(yīng)的法律去完善它，而不是要否定它，你們現(xiàn)在討論的要倒洗腳水，就把孩子倒掉。

　　舒可心：不是，它完全不是一個(gè)概念。

　　王志安：您說(shuō)擔(dān)保制度，您能不能解釋一下。任總，您能不能解釋一下？

　　任志強(qiáng)：是用擔(dān)保公司來(lái)對(duì)我銷售的所有實(shí)物進(jìn)行擔(dān)保，包括質(zhì)量問(wèn)題，包括面積問(wèn)題，所有的其它問(wèn)題。這個(gè)擔(dān)保公司要賠錢，第三方賠錢和我沒(méi)關(guān)系，所以這些質(zhì)量問(wèn)題是完全可以用其它辦法去彌補(bǔ)的，所以預(yù)售時(shí)候有沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，擔(dān)保公司負(fù)責(zé)任，面積有誤差，擔(dān)保公司負(fù)責(zé)任，其它的擔(dān)保公司也可以負(fù)責(zé)任，既然我們可以用其它的方式來(lái)解決，你否定這個(gè)預(yù)售制度有什么關(guān)系？沒(méi)有任何關(guān)系。

　　舒可心：預(yù)售制度應(yīng)該包括銀行監(jiān)管制度，應(yīng)該包括任總的房屋質(zhì)量擔(dān)保制度，合起來(lái)叫預(yù)售制度，如果沒(méi)有這樣好的預(yù)售制度，這個(gè)預(yù)售制度就不叫預(yù)售制度。

　　任志強(qiáng)：你說(shuō)得也不太對(duì)。如果按日本來(lái)說(shuō)，它根本就不需要質(zhì)量擔(dān)保，因?yàn)橘|(zhì)量擔(dān)保是用法來(lái)解決的，它另外有質(zhì)量法。

　　舒可心：但是在沒(méi)有質(zhì)量法的情況下，我們就積極推行預(yù)售制度，勢(shì)必造成社會(huì)的這種。