上周六凌晨，上海閔行區(qū)蓮花河畔景苑倒塌事件，成為全國(guó)矚目的焦點(diǎn)�？此婆既坏谋澈螅瑓s隱藏著許多必然的因素。在樓房倒塌之后，樓市眾多“暗瘡”被一一揭開(kāi)——土地出讓、開(kāi)發(fā)規(guī)劃，竣工驗(yàn)收，在20多年的發(fā)展后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍在不少地方顯得稚嫩。

　　盡管質(zhì)量存在如蓮花河畔景苑那樣嚴(yán)重缺陷的樓盤(pán)僅是極少數(shù)，但由此浮現(xiàn)的行業(yè)“暗瘡”，值得全體房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者反思�！�

　　暗瘡之·1

　　開(kāi)發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足

　　目前，一些自有資金極少的房地產(chǎn)公司以區(qū)區(qū)數(shù)千萬(wàn)的自有投入，撬動(dòng)總額數(shù)億，甚至數(shù)十億元的大項(xiàng)目并不少見(jiàn)。而在《倚天屠龍記》里，有這樣的一個(gè)情節(jié)：眾多武功高手因?yàn)闆](méi)有足夠內(nèi)力，而最終在練乾坤大挪移時(shí)走火入魔。如今不少自有資金微薄的房地產(chǎn)公司，有類(lèi)于此。

　　財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，蓮花河畔景苑的開(kāi)發(fā)商——上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司　(以下簡(jiǎn)稱(chēng)梅都房地產(chǎn))在1995年成立時(shí)，注冊(cè)資金不過(guò)800萬(wàn)元。即使公司今年3月31日增資后，注冊(cè)資金也只有1800萬(wàn)元，凈資產(chǎn)2200萬(wàn)元。

　　一份被網(wǎng)友找到的承建合同顯示，總建筑面積80200平方米的蓮花河畔景苑，總投資額為1.88億元。按上述會(huì)計(jì)報(bào)表計(jì)算，梅都房地產(chǎn)的自有資金僅占項(xiàng)目的10%不到。而今年3月份，國(guó)務(wù)院對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金比例的規(guī)定是不得低于35%。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士顧海波認(rèn)為，過(guò)低比例的自有資金，會(huì)使項(xiàng)目的資金鏈極度緊繃，如果遇到銷(xiāo)售不順等情況，將直接導(dǎo)致樓盤(pán)“爛尾”，給購(gòu)房者造成很大的損失。

　　事實(shí)上，在2006年上海樓市銷(xiāo)售一度低迷時(shí)，就曾發(fā)生過(guò)因開(kāi)發(fā)商資金被大量轉(zhuǎn)移，而導(dǎo)致在建樓盤(pán)“爛尾”的事件。

　　暗瘡之·2

　　拖欠工程款　埋下質(zhì)量隱患

　　大量的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于財(cái)務(wù)杠桿——銀行貸款、購(gòu)房者交納的購(gòu)房款和施工企業(yè)的墊資資金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。

　　上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說(shuō)，盡管?chē)?guó)家不允許墊資，但帶資建設(shè)幾乎是建筑行業(yè)的“潛規(guī)則”。很多建筑企業(yè)為了得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工工程，會(huì)向開(kāi)發(fā)商妥協(xié)而帶資建設(shè)。

　　杜躍平律師認(rèn)為，蓮花河畔景苑如果也有此類(lèi)現(xiàn)象，那么樓房倒塌的原因很容易找到。“建設(shè)企業(yè)資金被大量拖欠和占用的惡果，便是施工企業(yè)不得不加快每一項(xiàng)工程的分步驗(yàn)收，以獲得足夠的資金完成后續(xù)工程。”

　　事實(shí)上，根據(jù)梅都房地產(chǎn)今年3月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表，公司的主要負(fù)債基本上都來(lái)自于預(yù)收賬款和其他應(yīng)付賬款。公司的短期和長(zhǎng)期借款卻沒(méi)有記錄，而銀行的開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)，通常會(huì)在短期借款和長(zhǎng)期借款中顯示。

　　如果沒(méi)有銀行貸款，開(kāi)發(fā)商是從哪里找來(lái)錢(qián)啟動(dòng)項(xiàng)目的呢？梅都房地產(chǎn)3月份財(cái)務(wù)報(bào)表透露了其中的秘密，公司年初的其他應(yīng)付款高達(dá)5879萬(wàn)元，到了3月底則減少為874萬(wàn)元。

　　一位會(huì)計(jì)師表示，其他應(yīng)付款主要包括開(kāi)發(fā)商拖欠的施工工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，而施工款占比是最大的。而工商檔案顯示，蓮花河畔景苑的建筑工程施工方上海眾欣建筑有限公司的注冊(cè)資金只有2100萬(wàn)元。