頻出“狠招”能否奏效
開弓沒有回頭箭。廣州市長穩(wěn)定房價的承諾一出，就只能付諸實踐。事實上，張廣寧也的確按照這樣的步驟在有條不紊地進(jìn)行著。除卻允許單位自建經(jīng)濟(jì)適用房外，從年初至今的一系列“狠招”出臺，讓人們似乎看到了樓價下降的希望。
3月26日下午，廣州市市長張廣寧主持召開市政府常務(wù)會議，審議并原則同意了由市國土房管局、市建委和市規(guī)劃局聯(lián)合制定的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》，業(yè)內(nèi)人士稱之為“穗七條”。
“穗七條”規(guī)定了加大土地供應(yīng)、收回閑置土地、整治房產(chǎn)市場、老城區(qū)改造等七大措施，力求抑制廣州房價的過快增長。這個“穗七條”被認(rèn)為是包括《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》在內(nèi)的2006年一系列政策的延續(xù)。“已經(jīng)不是花拳繡腿。” 廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說。
他認(rèn)為，這次政府的態(tài)度與以往有明顯的不同：以前廣州市政府認(rèn)為房價不高，現(xiàn)在承認(rèn)“高”了；以前認(rèn)為房價不能降，現(xiàn)在則認(rèn)為應(yīng)該降低中小戶型的房價。所以政府的態(tài)度、立場、觀念以及方法都有所改變。
在這一系列“狠招”中，繼續(xù)加大土地供應(yīng)以及加大保障中低收入人群居住的小區(qū)的建設(shè)，成為重中之重。據(jù)悉，2007年政府保障型住房建設(shè)3.32萬套，建筑面積262萬平方米，其中廉租住房建設(shè)18萬平方米，新社區(qū)住房建設(shè)168萬平方米。
日前，廣東省出臺了完善住房保障制度的具體實施方案，其中規(guī)定，各地年度經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積要達(dá)到當(dāng)年商品住房竣工總面積的8%以上，廉租住房則要達(dá)到5%以上。同時，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地不得低于商品住房用地總量的10%。按照“穗七條”，在2010年底前要建設(shè)840萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。
事實上，自1986年至2002年，廣州共建有7個經(jīng)濟(jì)適用房安居小區(qū)，解決了3萬多戶中低收入家庭的住房問題。2000年時，廣州為此耗資40.5億元。后來由于資金問題，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，到2002年則完全停止。
1月30日，在經(jīng)歷一波三折之后，全國首例“三限雙競”地塊(限戶型、限房價、限銷售對象，競房價、競地價)——廣州科學(xué)城H3和H4地塊成功出讓，總面積達(dá)23萬多平方米，限價房最高限價為6000元／平方米�！叭揠p競被人們視為非常好的措施，但是到現(xiàn)在拿到地塊得開發(fā)商還未進(jìn)場，由于手續(xù)不完善等原因而開不了工，這是個嚴(yán)重的問題�！表n世同說。
而此次“穗七條”中對于限價房并沒有著重提出。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在“五年規(guī)劃”中限價房的比重很大，但是“穗七條”未提及，是一個奇怪的現(xiàn)象。
另外，本刊接觸的一些專家和地產(chǎn)商對政府能否完成規(guī)劃土地供應(yīng)量表示擔(dān)憂。因為過去幾年廣州土地出讓一直存在的問題是，每年住宅用地的實際供應(yīng)一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地出讓計劃，無法滿足后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)以及市場需求。
數(shù)據(jù)顯示，2006年廣州市共出讓各類經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)土地35幅，土地面積206萬平方米，總建筑面積492.33萬平方米，僅完成年度出讓計劃24%。市屬八區(qū)的住宅用地面積僅占年度計劃的19%。
同時，中心城區(qū)的土地出讓屢創(chuàng)“天價”，很難讓人看到樓價下跌的征兆。市區(qū)土地供應(yīng)日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區(qū)域發(fā)展，與普通市民的需求有較大差距。因此買房人只能在“看得上的買不起、買得起的看不上”的矛盾中苦苦掙扎。
一個樓市，各自表述
在廣州，關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控，官方和地產(chǎn)商基本上是各說各話。因此有當(dāng)?shù)孛襟w稱廣州的地產(chǎn)圈是“一個樓市，各自表述”：即官方數(shù)據(jù)是樓市平穩(wěn)；業(yè)界認(rèn)為樓價高處未算高；地產(chǎn)商則更務(wù)實，表面上緊跟政府言論，暗地里加緊高價搶地。
2006年溫家寶總理曾在為第100屆廣交會揭幕之機(jī)，考察廣州當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，而房地產(chǎn)就是重點之一。當(dāng)時，除了沒收到風(fēng)聲的小型地產(chǎn)商外，很多地產(chǎn)商幾乎停止了推盤活動。
在廣州，大盤開發(fā)是不少地產(chǎn)商的開發(fā)模式。目前廣州至少有十個樓盤的占地面積超過一千畝，而二百畝的樓盤只能稱之為“中小樓盤”，三百畝的樓盤則比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地產(chǎn)商手中。
據(jù)稱，僅在廣州老城區(qū)，地產(chǎn)商手中就握有900萬平方米的儲備用地。一些較小的地產(chǎn)公司也在抓緊儲地。去年9月拿下廣州首個“限戶型”地塊的某集團(tuán)，其營銷中心副總甚至公開表示，該集團(tuán)手里掌握的地塊已足夠開發(fā)兩三年。
韓世同認(rèn)為，目前各地偏好“大盤”開發(fā)，“造城”或“城鎮(zhèn)開發(fā)”，一次性出讓土地面積過大，造成了開發(fā)企業(yè)的區(qū)域壟斷。在壟斷條件下，開發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價、賺取壟斷利潤，造成房價的增長。
廣州市政府顯然也看出了苗頭，因此在《廣州市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006—2010)》中，有5350萬平方米的住宅建筑面積，政府有意安排其中的43%由房地產(chǎn)商用手中的存量土地解決，其他由政府通過土地供應(yīng)。不過，效果尚待觀察。
盡管張廣寧控制房價論剛出來的時候，就有地產(chǎn)商稱，政府絕不可能控制得了樓價。但更多的地產(chǎn)商都回避對此進(jìn)行評論。“既然市長都表態(tài)了，我們就不說什么了，太敏感了。”一位地產(chǎn)商對記者說。
不過，與這種回避相比，地產(chǎn)商的實際行動卻未見少�！拔逡弧秉S金周未到，廣州許多樓盤已開始啟動營銷策略。還有一些地產(chǎn)商暗地里升價。廣州大道某樓盤一周內(nèi)均價提升3%，目前已達(dá)12000元/平方米。
另一方面，一些地產(chǎn)商借拍賣，不斷抬升區(qū)域樓市的價格。有媒體報道，位于廣州白云山腳下的兩塊前“地王”——種雞場和種豬場地塊，時隔近兩年，這兩個相連的地塊卻一直不見動工跡象。但該區(qū)域的樓價卻已經(jīng)被節(jié)節(jié)抬高。種雞場地塊最終成交價高達(dá)5億元，樓面地價達(dá)3300元/平方米，只比當(dāng)時廣州的最高住宅樓面地價低48元/平方米。
就在張廣寧“炮轟”房價的同時，3月13日，萬科集團(tuán)在新年第一拍中，以7082元/平方米的樓面地價奪得廣州海珠區(qū)一塊占地9000余平方米的地塊。相比去年住宅地塊的最高樓面地價5481元/平方米，這一價格又高出很大一截。
對此，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說，市長保證“要使房價降下來”的話音未落，其管轄下的國土房管部門就用“價高者得之”這一法寶，在“以豐補(bǔ)歉”的名目下與發(fā)展商一起，又一次創(chuàng)下了廣州住宅用地的超級天價。
這多少讓那些仍在觀望的買房人有些失望。更多的“空軍”(廣州稱持幣待購的買房人為空軍)們，也許還要等待下去�？少Y佐證的是，3月28日，中國人民銀行發(fā)布的一項調(diào)查結(jié)果顯示，廣州居民的購房意愿下降了1.5個百分點。 ★
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