自管的日子:
停車費公攤費垃圾費全面降價
平穩(wěn)過渡后,豐景大廈業(yè)委會核對出的一份賬單讓人驚愕不已。 “在長達5年的管理時間里,物管公司從來沒有公布他們的賬目,直到最后離開的時候才不得不貼出了他們2004年8月、9月的賬目,賬上顯示物管公司每個月虧損1000多元!敝芎茖幷f。
作為業(yè)委會的主任,周浩寧算了一筆業(yè)委會接管大廈物業(yè)后與接管前對比的經濟賬:停車費以前是一個車位300元~600元/月不等,業(yè)主接管后降到了150元~300元/月,停車費每月少收約7000多元;業(yè)主接管后,業(yè)主至少少繳了30%的電費公攤和10%~20%的水費公攤,這一項少收了近1萬元;物業(yè)管理費以前是1.5元/平方米,現(xiàn)在是1元/平方米,豐景大廈的建筑面積約24000平方米,這一項又少了1.2萬元。另外,現(xiàn)在免收了每戶8元的垃圾費,一個月又少收了近2000元。
“管理相同的物業(yè),我們每個月總共少收了3.1萬元。但每個月我們都還有6000元的純節(jié)余。以前物管公司管的時候,多收了3.1萬元,還說每月虧1000多元。每月有近4萬元的差距,這就是一個灰色部分!边@樣算來,豐景大廈的216戶業(yè)主一年就省下37萬多元。
對于豐景大廈業(yè)委會公布的這個賬目,周鑒堯說:“物管公司管理和業(yè)主自己來管,在費用上是沒法可比的。物管公司來管,是作為一個公司來運作,成本肯定要高很多。我們請一個保安,一個月就要付1100元的工資,還給他們買社保,每人每月又要500多元。另外,公司還要繳超過5%的營業(yè)稅。業(yè)主自管就不用繳這個稅了。當時我們收1.5元/平方米的物業(yè)管理費也是物價局定的!
三次維權:
業(yè)委會法律地位尷尬
在別人的眼里,豐景大廈的業(yè)主自管物業(yè)后似乎特別能折騰,總是“官司纏身”。
最近幾個月,豐景大廈的業(yè)主一口氣打了三場官司。2006年10月,他們首先是將以前的物管公司告上法庭,要求對方退還已收取的每戶500元的水電周轉金。今年1月8日,豐景大廈業(yè)委會又打贏了一場某單位占用大廈機房位置進行公司業(yè)務的官司,為業(yè)主成功收回了近10萬元的租金收入。今年3月6日,越秀區(qū)法院一審判決豐景大廈一名業(yè)主勝訴。這名業(yè)主認為發(fā)證機關給大廈一樓車庫發(fā)房產證的行為觸犯了業(yè)主的公共利益,將發(fā)證機關告上了法庭。
“每當打官司的時候,業(yè)委會的地位就很尷尬,所以有時不得不以業(yè)主個人的名義去打官司。業(yè)委會不是經濟實體和事業(yè)法人,沒有一個合法身份。香港的業(yè)主法團和國外的業(yè)主協(xié)會都是有獨立的法人地位的。我們最期望就是能夠給業(yè)委會一個法律地位!
這種業(yè)主“自治”的模式也引來了一片爭議。廣州市物業(yè)管理協(xié)會有關人員表示,他們并不贊同這種業(yè)主自管物業(yè)的做法。業(yè)委會并不是公司實體,從事經營行業(yè),在稅收、開具發(fā)票方面很難操作。業(yè)委會不是法人組織,如果業(yè)委會與業(yè)主發(fā)生糾紛,或者在業(yè)主自管物業(yè)的時候,某一戶業(yè)主的權益受到損害,往往就會帶來由誰承擔賠償責任的難題,引發(fā)的糾紛難以解決。
對話
單體樓都可能走我們的模式
記者:當小區(qū)出現(xiàn)管理事故的時候,譬如確實由于管理責任造成業(yè)主家中被盜,如果有物業(yè)公司管理,可以要求物業(yè)公司賠償,業(yè)委會自管的話相當于需要全體業(yè)主承擔賠償,這個賠償是不是有些難?
周浩寧:業(yè)主委員會接管之后,大樓發(fā)生過兩戶被盜的情況。其中有一戶有意要求賠償,但是業(yè)委會并不能判斷究竟損失了多少,所以無法進行賠償。對于住宅小區(qū)可能發(fā)生的刑事治安和其他意外事件,我們認為其責任不在業(yè)委會或物業(yè)公司,否則目前我國就不會強調綜合治理,齊抓共管了。作為小區(qū)管理者,我們的責任是教育小區(qū)居民如何保護自身和自身財物的安全,防范可能發(fā)生的安全事故,并盡全力履行小區(qū)公共安全防范責任。
如果業(yè)主就此和業(yè)委會打官司,業(yè)主勝訴的話,我們只能按照法院判決執(zhí)行,從大廈物業(yè)收入盈余當中抽取金額進行賠償。
記者:有人說業(yè)委會不同于專業(yè)化的物業(yè)管理公司,在物業(yè)維護方面缺乏長遠規(guī)劃,不利于物業(yè)的保值增值?
周浩寧:物業(yè)公司在管理大樓的時候,它的保安、修理工也都是在外面聘請的。既然是聘請,為什么不直接由業(yè)主自己聘請而要再多通過一道程序呢?我們也可以向外界聘請保安和修理工。今后的單體樓都可能走我們的模式,不請物業(yè)公司,而是請專業(yè)公司,請保安公司做保安,請清潔公司做清潔。由于我們的主人公意識,我們是以服務為目的而不是以盈利為目的,我們可以比物業(yè)公司做得更專業(yè)。
記者:業(yè)主對業(yè)委會怎么監(jiān)管?
周浩寧:現(xiàn)在有大事,都由業(yè)主大會開會決議的,業(yè)主委員會是受業(yè)主大會監(jiān)督的。我們現(xiàn)在一年一個總結,半年一個小結,一個季度一個報表,做到財務公開透明。另外我們代表選舉是公平的,大廈住戶中有幾個單位的人比較集中,他們每個單位都有代表進入了業(yè)委會,還有一些散戶,業(yè)委會中他們也有自己的代表。(何濤 杜安娜)
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