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物業(yè)啟動費(fèi)包含在購房款中 業(yè)主一直在重復(fù)交費(fèi)
2007年03月22日 11:25 來源:北京商報

  您知道什么是“物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費(fèi)”嗎?作為業(yè)主,您知道開發(fā)商應(yīng)該將建安費(fèi)的2%用在您身上嗎?本周一,健翔園業(yè)委會向前期物業(yè)公司追討物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)一案在北京市海淀區(qū)人民法院開庭審理。作為北京市首例追討物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)的案例,健翔園小區(qū)向業(yè)主揭示了自家百萬物業(yè)費(fèi)“神秘”失蹤的癥結(jié)所在。

  事件回放

  位于北四環(huán)健翔橋西北角的健翔園是由北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展投資公司于1999年開發(fā)建設(shè)。2000年6月健翔園的首批業(yè)主進(jìn)住之后,業(yè)主與前期物業(yè)公司——北京健翔物業(yè)管理有限責(zé)任公司在服務(wù)質(zhì)量及物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等收取上一直糾葛不斷。小區(qū)業(yè)主代表在維權(quán)的過程中發(fā)現(xiàn),根據(jù)北京市政府1995年第21號令《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條規(guī)定,居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2%的比例,一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè),而健翔園小區(qū)的這筆費(fèi)用業(yè)主卻從未聽說過。2005年1月小區(qū)業(yè)委會正式成立之后開始向健翔物業(yè)追討這筆經(jīng)費(fèi)的下落,但得到的答復(fù)卻是“花光了”。對此,以任晨光為代表的業(yè)委會人員認(rèn)為,既然這筆錢是由業(yè)主在購房之初繳納的建安費(fèi)的2%劃撥出來的,理所應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有,在經(jīng)過了6個月的追討之后,2005年7月,該小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會決議與健翔物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系,另聘新物業(yè)。2007年3月,業(yè)主委員會將健翔物業(yè)告上了法庭,要求健翔物業(yè)歸還健翔園小區(qū)的物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)。

  10年舊文件 今朝來追討

  “此次健翔園事件的性質(zhì)是對一則已經(jīng)出臺了10年的政府文件重拾!碑(dāng)記者詢問此次健翔園小區(qū)追討物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)的法律依據(jù)時,北京市仁和律師事務(wù)所律師孟憲生表示,北京市在10年前頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中確實(shí)有規(guī)定“開發(fā)商應(yīng)將該居住小區(qū)按照建安費(fèi)2%的比例一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費(fèi)”。

  那么究竟是什么原因造成了業(yè)主們要在10年之后才重新拾起相關(guān)文件來保護(hù)自己呢?北京市業(yè)審委的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,由于大部分業(yè)主在購房之初并不會對政府的相關(guān)文件予以細(xì)讀,加之這筆費(fèi)用已經(jīng)包含在購房款中,開發(fā)商在收取業(yè)主購房款時未能予以明示,最終造成了業(yè)主對“開發(fā)商應(yīng)將建安費(fèi)的2%用作物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)”的事情毫不知情。對此,建翔園業(yè)委會主任任晨光向記者算了這樣一筆賬:按照21號文件規(guī)定計(jì)算,建筑面積在11萬平方米左右、建安費(fèi)為1600元/平方米的健翔園小區(qū),其物業(yè)啟動性經(jīng)費(fèi)達(dá)到了330萬元之多,按照健翔園小區(qū)每平方米2元的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來說,這筆費(fèi)用足以抵消整個小區(qū)居民1年的物業(yè)費(fèi)。但對于居住了將近6年的健翔園小區(qū)的居民來說,這筆錢卻從未見過。不僅如此,由于目前許多小區(qū)在建成之后采取建管一體的物業(yè)管理模式,即小區(qū)的物業(yè)公司由開發(fā)商自己組建的物業(yè)公司擔(dān)當(dāng),即使開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主明示了這2%建安費(fèi)的去處,部分物業(yè)公司與建設(shè)單位“左手換右手”的行為,也讓小區(qū)業(yè)主對這筆錢無處可查,于是便造成了10年前的舊文件現(xiàn)在才被業(yè)主們用來維護(hù)自己的權(quán)益。

  啟動不到位 物業(yè)多收費(fèi)

  與此同時,任晨光表示,在2002年出臺的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中第十三條規(guī)定:1999年1月1日前,未建立公共維修基金的住宅,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)補(bǔ)建維修基金,按每月0.60元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納,具體補(bǔ)建辦法另行制定。產(chǎn)權(quán)人已交納的房屋大、中修費(fèi)(扣除已用于維修費(fèi)用),物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入公共維修基金管理,并按建筑面積比例計(jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)賬。換句話來說,物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)和大、中修費(fèi)等屬于跟公共維修基金同樣性質(zhì)的資金,應(yīng)納入公共維修基金(即專項(xiàng)維修資金)管理,歸產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主所有,并且物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)已經(jīng)列入了開發(fā)建設(shè)成本。

  事實(shí)上,在擁有4000余家社區(qū)、1000多家物業(yè)公司的北京來說,業(yè)主們卻一直在“重復(fù)交費(fèi)”。購房之初,幾乎所有項(xiàng)目的業(yè)主在辦理入住手續(xù)時都要事先交納1年物業(yè)費(fèi)用給小區(qū)前期的物業(yè)公司,如果不交,開發(fā)商就不會將房屋的鑰匙交給業(yè)主。而一般來說,由于目前大多數(shù)小區(qū)都采取分期滾動式開發(fā),前期業(yè)主入住數(shù)量較少,業(yè)委會尚未成立,因此小區(qū)的前期物業(yè)公司多數(shù)是由開發(fā)商自行聘用強(qiáng)加給業(yè)主的,其中不乏有隸屬于小區(qū)開發(fā)商自身的物業(yè)公司。在入住之后,沒有拿到物業(yè)啟動資金的物業(yè)公司又根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》向業(yè)主們重復(fù)收取房屋中修費(fèi)和電梯費(fèi)、水泵大修費(fèi)、折舊費(fèi)等。

  開庭審理 樹追討先鋒

  在本周一下午海淀區(qū)人民法院開庭審理此案時,健翔園小區(qū)的代理律師代表健翔園小區(qū)的業(yè)主向法庭提出了要求移交物業(yè)管理啟動性經(jīng)費(fèi)、移交公共房屋出租收益和廣告收益等6項(xiàng)主要訴訟請求。對此健翔物業(yè)代理律師認(rèn)為,物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費(fèi)已經(jīng)在管理過程中用完。小區(qū)成立業(yè)委會后也曾經(jīng)給業(yè)委會提供過相關(guān)賬目清單,但業(yè)委會不滿意。目前由于物業(yè)辦公室被業(yè)委會查封,對于相關(guān)賬目的具體情況要等到辦公室啟封后翻查舊文件才會清楚。

  對于此次健翔園小區(qū)起訴前期物業(yè)公司一案,北京業(yè)申委相關(guān)人士表示,物管啟動性經(jīng)費(fèi)去向不明是很多小區(qū)存在的問題,但目前沒聽說哪個小區(qū)移交了物管啟動性經(jīng)費(fèi),“健翔園一案從某種意義上來說是京城首例業(yè)委會向前期物業(yè)公司追討物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)的案件,具有非常重要的意義”。由于種種原因,此次審判結(jié)果并未同期公布,而記者在采訪時了解到,目前北京市已經(jīng)有部分小區(qū)打算在健翔園一案審理結(jié)束之后,開始自己的維權(quán)之路。

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編輯:王菲】
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