今年住宅房地產(chǎn)仍將過熱
我們對2007年中國住宅房地產(chǎn)增長的基本判斷是：住宅投資繼續(xù)過熱，房價(jià)繼續(xù)高位增長，但需求增長將進(jìn)一步回落。
1、2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20%以上的過快增長。
主要原因是：(1)在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的熱情不減，許多企業(yè)和個(gè)人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。社會過剩資金(包括海外游資和國內(nèi)游資)主要流入房地產(chǎn)市場，目前與房地產(chǎn)投資配套的資金超額率已經(jīng)上升到40%，沒有減弱的跡象，即資金面繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。(2)一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是長期性政策，短期內(nèi)仍難對住宅需求和供給的高增長產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個(gè)過程，還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，都要采取各種變通的措施鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，以抵擋中央宏觀調(diào)控政策的影響，如一些地方用立“文化、休閑博覽園”等項(xiàng)目，將房地產(chǎn)開發(fā)包裝在這些項(xiàng)目上，這會明顯化解因國家對土地嚴(yán)控而造成的房地產(chǎn)開發(fā)土地供給不足的問題。鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展和引資是地方發(fā)展的兩大支柱, 地方政府對房地產(chǎn)投資的鼓勵(lì)政策不會輕易改變。(3)宏觀調(diào)控對非房地產(chǎn)領(lǐng)域投資越有效(2006年下半年實(shí)際效果比較明顯)，房地產(chǎn)便越有吸引力，因?yàn)樵S多行業(yè)投資受抑制時(shí)，新增資金會更傾向于流入房地產(chǎn)市場。(4)2006年以來人民幣升值預(yù)期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。
當(dāng)然，也有對房地產(chǎn)投資的限制因素存在：如我國股票市場2006年已走出了“長期低迷期”，進(jìn)入新一輪快速增長期，2007年股市的繁榮仍是可期的，我們預(yù)期股票市場會對社會游資產(chǎn)生明顯的分流作用。
2、房價(jià)將繼續(xù)保持過快增長，特別是北京、青島等沿海大城市房價(jià)將繼續(xù)保持過快增長。
主要原因有：(1)2007年圍繞著奧運(yùn)會的題材，相關(guān)房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。(2)房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“過度投機(jī)炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴(yán)征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實(shí)施的結(jié)果是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下家，對炒房者沒有影響，結(jié)果不是抑制了房價(jià)，反而是抬高了房價(jià)。(3)在人民幣升值預(yù)期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。
隨著各地經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的適度增加和“90平方米70%政策”的逐步落實(shí)會增加大量的經(jīng)濟(jì)型住房供給量，會對房地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。
3、普通居民對住宅需求的增長將會進(jìn)一步放慢。
房地產(chǎn)過熱主要是因?yàn)橥稒C(jī)需求快速增長，使住宅需求被過度放大，一些高收入群體把住宅作為主要的投資品進(jìn)行炒作，結(jié)果是房價(jià)越來越高，導(dǎo)致房價(jià)收入比不斷上升，2001年全國商品住宅平均銷售價(jià)格為2016.75元/平方米，2005年上升到2936.96元/平方米，年均增長9.9%，2001-2005年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價(jià)收入比并沒有上升，但實(shí)際情況是單套住宅面積最近幾年大幅增加，根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2004年全國住宅套面積平均為135平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90平方米，即由于戶型面積明顯擴(kuò)大，導(dǎo)致房價(jià)收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價(jià)收入比為12.6倍，2001年單套面積估計(jì)不過100平方米，房價(jià)收入比為9.5倍，短短四年房價(jià)收入比提高了3.1。
不過，這是全國平均的數(shù)值，而且沒經(jīng)過加權(quán)平均，實(shí)際上大城市的住宅價(jià)格上漲速度比全國平均值要快得多，而且目前的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的是新房交易價(jià)格，并不反映實(shí)際的房價(jià)水平，實(shí)際的房價(jià)增幅被嚴(yán)重低估，因此，房價(jià)收入比在許多大城市已經(jīng)高得十分離譜。以北京為例，140平方米的住宅，按房價(jià)8000元算，需要112萬元，而2005年北京居民人均可支配收入17652.95元，房價(jià)收入達(dá)20.5倍，不過，這沒有考慮存量二手房的單套面積，目前所有住房單套面積平均值估計(jì)在90平方米左右，那么房價(jià)收入比為13.2倍。如此高的房價(jià)收入比下，房市的火爆主要是靠投機(jī)需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年開始住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開始，只是由于房價(jià)在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看的需求增長掩蓋了實(shí)際住宅需求(住宅銷售面積增長)的放慢。我們認(rèn)為，這種放慢將是中期性，現(xiàn)在主要是靠投機(jī)需求的支撐(對投資房地產(chǎn)高回報(bào)的預(yù)期)，隨著供給的不斷釋放、高房價(jià)的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進(jìn)一步回落，估計(jì)住宅銷售面積增長不到10%。
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