我們對2006年房地產發(fā)展的基本判斷是：住宅投資高溫不退，房價增幅繼續(xù)偏高，新一輪房地產宏觀調控的效果不明顯。

　　去年調控效果不明顯

　　住宅投資增長逆宏觀調控逐季上場

　　2006年以來我國房地產投資增幅呈逐季回升的態(tài)勢，宏觀調控在房地產投資上效果極不明顯，而且是越調越高。1-10月累計城鎮(zhèn)固定資產投資增幅為26.8%，比1-6月的增幅31.3%回落4.3個百分點，其中8至10月份當月增幅分別為21.5%，23.6%和16.8%，比5至6月份的30%以上增幅明顯回落，也比上年同期回落0.8個百分點。但作為近幾年投資過熱的主要熱源的住宅投資增幅卻“逆向上升”。1-3月住宅投資增長23.1%，1-6月份則上升到28.2%，1-9月份則上升到29.5%，比上年同期加快8個百分點，其中6月當月增幅高達36.5%，9月份增幅仍在30%以上(為31.4%)。

　　但有一種觀點認為，房地產宏觀調控已取得較好成效，其中的一個重要理由是目前房地產投資增幅比城鎮(zhèn)投資增幅要低。這個理由是站不住腳的。原因一是房地產投資過高增長持續(xù)了7年，而住宅投資過高增長更是持續(xù)高達9年，城鎮(zhèn)投資保持25%以上增長則不過持續(xù)4年，同樣的增幅顯示的過熱的程度完全不同，目前房地產投資仍然保持20%以上的高增長，不僅顯示持續(xù)多年的房地產投資過熱沒有得到有效控制，而且在繼續(xù)蔓延擴散，特別是2006年以來逆宏觀調控大幅上揚。這也就是說總體投資增幅有所放慢，但投資過熱的主要熱源仍然“高燒不退”。二是6月份以后，當月住宅投資增長比當月城鎮(zhèn)投資增幅更快。三是城鎮(zhèn)投資增幅受宏觀調控的影響在三季度出現了明顯回落，而住宅投資增長卻逆宏觀調控而加速。

　　除長三角以外的其他地區(qū)，住宅投資全面加速，房地產熱呈區(qū)域性擴散態(tài)勢

　　2006年以來住宅投資明顯加速的地區(qū)包括中部地區(qū)、西部地區(qū)和除長三角以外的其他重點沿海地區(qū)。1-10月累計，中部地區(qū)住宅投資增長43.7%，西部地區(qū)增長41.3%，分別比上年同期加快6.6個和3.9個百分點。而1-10月全國平均住宅投資增幅比上年同期加快6.5個百分點，說明加快的主要原因是中部地區(qū)和沿海其他地區(qū)。不過，以上海為龍頭的長三角地區(qū)2006年以來房地產投資增長繼續(xù)調整，是對前幾年持續(xù)過快增長的一種矯正。1-9月累計上海、浙江、江蘇住宅投資同比增長1.2%、5.2%和20.8%，明顯低于全國平均增幅。

　　除長三角以外的其他重點沿海地區(qū)明顯加快既是長三角的轉換效應，也是一種擴散效應，表明房地產過熱形勢更加嚴峻。沿海地區(qū)住宅份額大且明顯加速的地區(qū)包括北京、廣東、山東、福建和遼寧。2006年1-9月累計，以上五個省市住宅投資增幅分別為17.9%、30.2%、40.7%、38.3%和43.0%，分別比上年同期加快29.1個、20.5個、8.8個、10.5個和24.4個百分點，增幅明顯高于全國平均值。這顯示，前幾年異常過熱的長三角房地產熱已在沿海地區(qū)明顯擴散。

　　房價增幅繼續(xù)保持高位，且擴散態(tài)勢明顯

　　1-9月全國平均新房銷售價格同比增長5.5%，比上年回落1個百分點，繼續(xù)保持高位增長，但更重要的除長三角以外的其他沿海重點地區(qū)房價自去年四季度以來一起呈加速上升的趨勢，即房價快速增長也呈明顯的區(qū)域擴散態(tài)勢。前9個月，北京新房銷售價格同比增長9.7%，比上年同期加快3.4個百分點，深圳、廣州、福州、廈門新房銷售價格同比分別增長12.8%、6.2%、7.0%和8.0%，分別比上年同期加快6.3個、1.9個、2.8個和3.3個百分點。需要指出的是，這些地區(qū)住宅投資和消費的規(guī)模占全國的比重很大，如果按加權平均，估計2006年的房價增幅并沒有下降。

　　房貸等資金來源繼續(xù)保持過快增長

　　2006年以來，銀行貸款、外資及其他資金對房地產投資的“追逐力”繼續(xù)上升。在房地產投資的資金來源中，2005年國內貸款、利用外資和其他資金分別增長21.4%、10.4%和17.2%，2006年1-9月份三者分別增長49.4%、46.6%和23.8%，分別比上年全年快28個、36.2個和6.6個百分點。特別是2006年以來國內貸款月末增幅均在40%以上，6、7月份達到最高峰。

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