違規(guī)其實(shí)很普遍
北京市建委從去年開(kāi)始就大力推行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)簽約制度，借助現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，建立一套嚴(yán)格的房屋銷(xiāo)售監(jiān)管體系。今年國(guó)務(wù)院37號(hào)文件出臺(tái)后，北京市建委又針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的漏洞制定了53條禁令。
盡管今年以來(lái)北京市有關(guān)部門(mén)著重強(qiáng)化了對(duì)房屋銷(xiāo)售的監(jiān)管，但是還是有一些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)。今年8月下旬，北京市建委曝光了北京鼎成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等9家開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為。這些企業(yè)除了沒(méi)有取得預(yù)售許可證就賣(mài)房外，還有就是沒(méi)按規(guī)定進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)和簽約。
令人關(guān)注的是，繼今年6月同其他12家企業(yè)一道被曝光后，北京鼎成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司這次又因?yàn)轭?lèi)似的違規(guī)行為再次被曝光。并且存在一房多售，未解除已簽訂合同，又將房屋出售他人，收取房款的行為。
近日，中央電視臺(tái)《大家看法》欄目亦報(bào)道了湖北“陽(yáng)光工程”——衡陽(yáng)市都市春天和時(shí)代華庭兩大樓盤(pán)出現(xiàn)一房多賣(mài)，開(kāi)發(fā)商卷款潛逃的情況。
多位業(yè)界人士表示，此次被三部委列為重點(diǎn)打擊的6類(lèi)違規(guī)行為，如擅自將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)晃慈〉妙A(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷(xiāo)售，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售信息內(nèi)容虛假；違規(guī)收費(fèi)，銷(xiāo)售商品房未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房等費(fèi)用等等，均具有一定的普遍性。
和一些違法大案比較起來(lái)，有些開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為讓監(jiān)管部門(mén)縱是有“火眼金睛”也不易覺(jué)察�！熬拖褚痪渌自�(huà)說(shuō)的那樣，‘上有政策，下有對(duì)策’，多嚴(yán)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商都會(huì)有相應(yīng)的辦法�！北本┠持康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售部主管景淼小姐道出了開(kāi)發(fā)商之所以敢于越過(guò)“雷池”的緣由——“關(guān)鍵是有一個(gè)很大的利益�！�
按照規(guī)定，未取得房屋預(yù)售許可證開(kāi)發(fā)商不得對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售，更不能收取任何形式的費(fèi)用。但景淼披露，有的開(kāi)發(fā)商卻在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的條件下，通過(guò)賣(mài)號(hào)、訂房等形式，提前收取定金。
“在這種情況下，開(kāi)發(fā)商通常開(kāi)出很多的優(yōu)惠條件，讓購(gòu)房者訂房，收取所謂‘定金’”。開(kāi)發(fā)商提前收費(fèi)可能是象征性的，也沒(méi)有一定的行規(guī)，可能是幾百、幾千，甚至也可能是幾萬(wàn)，愿意收多少錢(qián)，全憑開(kāi)發(fā)商自己定�！岸ń稹庇薪小耙庀蚪稹钡�；也有叫“誠(chéng)意金”的，名稱(chēng)五花八門(mén)。
景淼對(duì)記者說(shuō)，開(kāi)盤(pán)時(shí)一般房?jī)r(jià)相對(duì)比較低，同時(shí)折扣也比較多。很多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)房?jī)r(jià)可以打到九八折，有的樓盤(pán)在九八折的基礎(chǔ)上還可以打個(gè)九九折，出現(xiàn)“折上折”，甚至有的樓盤(pán)可以打三次折扣，個(gè)別樓盤(pán)在“折上折”的基礎(chǔ)上，還送東西。開(kāi)發(fā)商正是抓住一些購(gòu)房者的心理，以讓利為“誘餌”，使購(gòu)房者“上鉤”。由于“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”，所以這種情況具有很強(qiáng)的隱蔽性。
“這種情況比較普遍。”他分析道，很多開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售證前，都要大做宣傳，一來(lái)可以推展形象和品牌，再就是通過(guò)排號(hào)、適當(dāng)提前收取一些費(fèi)用，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底，做到心中有數(shù)，另外開(kāi)發(fā)商還可以獲得一些資金用作周轉(zhuǎn)。
“在沒(méi)拿到預(yù)售證之前，任何收費(fèi)都算違規(guī)，但市場(chǎng)一般都這么做�！� 景淼說(shuō)。
加大購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)
和捂盤(pán)、囤房等違規(guī)行為助長(zhǎng)房?jī)r(jià)，滋生樓市泡沫有所不同，無(wú)證違規(guī)售房給消費(fèi)者帶來(lái)最大的負(fù)面影響是風(fēng)險(xiǎn)。
因有的開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證，無(wú)法簽約，所以其違規(guī)行為只能靠收所謂的“定金”。“只要不收錢(qián)，不算違法。倘若收了錢(qián)，深究起來(lái)肯定違法，但只要開(kāi)發(fā)商有實(shí)力，講誠(chéng)信，問(wèn)題也不大�！� 景淼認(rèn)為。就怕遇到實(shí)力不強(qiáng)，也不太信守承諾的小開(kāi)發(fā)商。
如前面提到的湖北衡陽(yáng)市都市春天和時(shí)代華庭案，其中業(yè)主投訴最多的一套房居然被賣(mài)了8次！在當(dāng)?shù)�，現(xiàn)在有數(shù)十套房子有兩位以上的業(yè)主在搶奪，以致法院為避免激化紛爭(zhēng)不得不將相關(guān)房子暫時(shí)查封。
景淼介紹，有的開(kāi)發(fā)商在違規(guī)收了購(gòu)房者的錢(qián)款以后，通常草簽一份協(xié)議，公司蓋個(gè)章，這樣看起來(lái)有了保障，其實(shí)不然。
分析導(dǎo)致一房?jī)少u(mài)的原因，可能有很多種，但其中常見(jiàn)的一種就是開(kāi)發(fā)商急需回籠資金，拿同一套房子做了二次抵押。在購(gòu)房合同未在網(wǎng)上或有關(guān)部門(mén)備案的情況下，發(fā)生一房?jī)少u(mài)或者是一房多賣(mài)的可能性更大。實(shí)際上簽定沒(méi)有備案的合同，跟沒(méi)簽一樣。
這次被曝光的9家北京違規(guī)開(kāi)發(fā)商，其中，“北京鼎成”、“南宮恒業(yè)”、“北京隆輝”等3家開(kāi)發(fā)商就屬于無(wú)證擅自預(yù)售商品房。業(yè)界人士提醒消費(fèi)者，千萬(wàn)不要貪圖一時(shí)的小便宜。如果開(kāi)發(fā)商一直不辦預(yù)售許可證，消費(fèi)者購(gòu)房會(huì)面臨辦不了按揭貸款、辦不了房產(chǎn)證、不能上市交易等一系列風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)重時(shí)則可能“竹籃打水”，最終錢(qián)房?jī)墒А＃ㄖ苎┧桑?/p>
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