深層原因：限價房失去價格優(yōu)勢部分業(yè)主心態(tài)失衡

　　“從表面來看，限價房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由，而實際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。在樓市低迷的情況下，限價房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為。

　　廣州房地產(chǎn)專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，質(zhì)量問題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是樓價的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價房的時候，廣州房價處于上漲態(tài)勢。在2007年底2008年初，市民申購限價房時，廣州樓價仍在萬元／平方米以上。然而2008年底收樓的時候，廣州房價回落至8000元／平方米，下降了近3000元／平方米。而限價房周邊的部分商品房價格也跌至每平方米六千多元，限價房失去了價格優(yōu)勢。面對失去價格優(yōu)勢且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補交土地收益價款的限價房，那些經(jīng)濟能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣、心態(tài)難免失衡，而質(zhì)量問題成為糾紛的導(dǎo)火索。

　　事實上，樓價下滑也直接導(dǎo)致廣州限價房銷售由熱轉(zhuǎn)冷，少有人問津，以至于現(xiàn)在仍有一些限價房沒有人申購。據(jù)悉，廣州市目前批準(zhǔn)預(yù)售5300多套限價房，但部分限價房樓盤最低認(rèn)購率不足六成。“而與此同時，開發(fā)商建設(shè)限價房以微利支持政府住房保障建設(shè)，產(chǎn)品不能順利賣出去，占壓了企業(yè)的資金，也讓企業(yè)陷入困局。”據(jù)保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊透露，保利西子灣限價房的利潤率只有3%。

　　而根據(jù)記者調(diào)查，限價房遭遇的問題還不只是這些。原本熱銷的限價房也正被一些業(yè)主棄購，那么賣不出去的限價房又該如何處理？拍賣出去的限價房用地又該如何處置？同時，已經(jīng)出售的限價房也面臨如何進行后續(xù)管理的問題。比如廣州限價房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前，已經(jīng)有一些限價房出租的消息發(fā)布在焦點廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。

　　“事實上，限價房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計相關(guān)�！饼埍蟊硎荆�“雖然政府稱限價房為商品房，但其實際操作卻帶有很強的計劃指令性。而且限價房的價格也是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應(yīng)瞬息變化的市場，尤其是當(dāng)市場下行的時候，商品房供過于求，失去價格優(yōu)勢而又帶有諸多限制的限價房必然首先被市場拋棄�！�

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為：“限價房肩負(fù)的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房價，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負(fù)。經(jīng)過兩年來的實踐，現(xiàn)在看來，似乎限價房并不能讓‘夾心層’滿意，而且由于限價房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市。”

　　何去何從：考驗政府智慧

　　面對限價房困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺接受媒體采訪表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外，廣州還將擴大限價房申購對象，拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房，以此來消化存量和在建的限價房。

　　廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限價房作為一種新生事物，在探索過程中不可避免地出現(xiàn)問題，而且限價房目前出現(xiàn)的問題都可以通過調(diào)整銷售范圍、靈活掌握用地供應(yīng)規(guī)模來解決，因此廣州限價房的政策是一個比較穩(wěn)定的政策，仍將堅持限價房政策，調(diào)控樓市。

　　對此，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗生認(rèn)為，“在樓價高漲的情況下，政府出臺限價房政策是及時、有效的，是有作為、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，但在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更需要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾‘居有其所’，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。”

　　“調(diào)控房價未必一定要使用限價房這個調(diào)控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價17350元／平方米調(diào)整至2008年12月均價10979元／平方米，完全是在市場的自發(fā)調(diào)節(jié)下實現(xiàn)的，并沒有受到限價房的影響。”深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒則認(rèn)為，限價房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用，但當(dāng)下，重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場調(diào)節(jié)間的分界線�！�

　　一些專家甚至認(rèn)為，現(xiàn)階段，沒必要大規(guī)模推出限價房解決“夾心層”的住房難題，而實際上，那些買得起6500元／平方米限價房的也可以通過市場租賃或者二手房市場解決。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，“在廣州限價房申購人群中，有不少30歲以下年輕人，按道理這些人年輕力壯，正處于人生創(chuàng)造財富的黃金時期，不應(yīng)該伸手‘討要’政府保障，而且政府也不應(yīng)該把本來集中用于解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人。政府最應(yīng)該做的是，集中主要精力解決最需要幫助的群體。”

　　目前，廣州已經(jīng)停止出讓限價房用地，并開始減少限價房供應(yīng)，然而北京、天津等不少城市卻仍正在建設(shè)限價房。對此，韓世同表示，“由于各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度不一樣，何時暫停限價房并無統(tǒng)一時間，但關(guān)鍵的是限價房不能限品質(zhì)�！保ㄓ浾哧愊蠕h）