便宜房子后面一堆問(wèn)題

　　團(tuán)員們也很快發(fā)現(xiàn)，便宜的房子可能意味著一堆問(wèn)題�！懊绹�(guó)加州、內(nèi)華達(dá)州的房子大多是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的組裝體，10年就要多少再修一修了，也許車庫(kù)的房頂漏了，也許生了白蟻要?dú)⑾x(chóng)，也許要換換管線或者門(mén)窗了�！奔又萦形毁I(mǎi)家在eBay上以4000美元買(mǎi)了間克利夫蘭的房子，付錢(qián)后才發(fā)現(xiàn)，房子被列入市府拆除名單，拆除費(fèi)用7000美元，得由屋主負(fù)擔(dān)。

　　雖然外國(guó)人在美購(gòu)房不存在法律障礙，但養(yǎng)房的后期費(fèi)用卻不低：一套兩居室公寓每月管理費(fèi)用約在500~1000美元，房產(chǎn)稅按照政府估價(jià)繳納，大約在估價(jià)總值的1%~6%。購(gòu)房團(tuán)有一站是在洛杉磯東面的以前是農(nóng)場(chǎng)養(yǎng)牛為主的一個(gè)區(qū)域，這個(gè)新開(kāi)發(fā)的大型社區(qū)，相對(duì)較偏遠(yuǎn)，240平方米大小的兩層獨(dú)棟別墅，占地約500平方米售價(jià)36萬(wàn)美元。這個(gè)價(jià)格比高峰時(shí)下跌了約五成，大家都覺(jué)得不算貴，與北京、上海的別墅相比還便宜一些。但后續(xù)費(fèi)用方面，房主需交房?jī)r(jià)1~1.5%的地稅，每月還要交300美元的物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)稅，另外5年一次的維修費(fèi)用約5000美元。

　　這里所有的房子幾乎都是在美國(guó)房產(chǎn)泡沫的最高峰時(shí)造起來(lái)的。馬路和綠化都是新的，方圓幾公里內(nèi)看不到行人，車也是稀稀拉拉的幾輛。一些房屋還在建造中。偏遠(yuǎn)的位置和生活設(shè)施不配套，讓投資和自住的人都得好好掂量一下�！坝行┓孔淤I(mǎi)來(lái)后可能還是個(gè)負(fù)擔(dān)。”殷國(guó)華說(shuō)。

　　并不讓人意外的“零成交”

　　11天的美國(guó)看房之旅以“零成交”而結(jié)束的結(jié)果并不讓人意外。

　　美國(guó)洛杉磯KW房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問(wèn)范曉天說(shuō)：“在美國(guó)的買(mǎi)房過(guò)程非常復(fù)雜，前后所需時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)團(tuán)隊(duì)總行程11天的天數(shù)，更不用說(shuō)其間還要飛越五大城市，在每個(gè)城市最多只能停留兩天！即便是一個(gè)美國(guó)當(dāng)?shù)厝�，要在兩天之�?nèi)決定買(mǎi)什么房都很不容易，何況是外國(guó)人呢？”

　　正如殷國(guó)華所言，“這是一個(gè)現(xiàn)象的開(kāi)端�！� 從購(gòu)房團(tuán)的成員可以分析，中國(guó)目前有這部分需求的人有3類：第一類是為子女求學(xué)作準(zhǔn)備。深圳的張先生是深圳一家企業(yè)的老總，目前女兒已在美國(guó)紐約上大學(xué)，他這次想借機(jī)在美國(guó)樓市低迷時(shí)期為女兒購(gòu)置一套房子。第二類是投資，力求在相對(duì)低的價(jià)位介入，等待回報(bào)。第三類是公司運(yùn)作，從商業(yè)的角度對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪等進(jìn)行考察。相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)公司市場(chǎng)部的負(fù)責(zé)人，為高端客戶提供第一手信息。

　　何思遠(yuǎn)介紹說(shuō)：“我們公司在過(guò)去25年中接待不少來(lái)自中國(guó)的個(gè)人投資者。他們一般在波士頓市區(qū)買(mǎi)公寓房，供他們的孩子在波士頓上大學(xué)時(shí)使用。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，來(lái)美國(guó)投資房產(chǎn)的中國(guó)人也越來(lái)越多。中國(guó)方面也邀請(qǐng)我們公司去中國(guó)參加房產(chǎn)展銷會(huì)來(lái)滿足中國(guó)人投資國(guó)外房產(chǎn)的需求�！�

　　不同的聲音同樣令人思考：“我也不認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)很強(qiáng)大，強(qiáng)大到了可以在美國(guó)的領(lǐng)土上自由地消費(fèi)�！边@是任志強(qiáng)說(shuō)的。

　　一個(gè)華人在美購(gòu)房樣本

　　李先生2006年開(kāi)始在美國(guó)波士頓工作生活的歷程。夫婦倆剛在麻薩諸塞州的一個(gè)社區(qū)買(mǎi)下了二手獨(dú)立別墅——這是一個(gè)在美國(guó)買(mǎi)房的樣本。

　　“我們的房子是去年6月份以45.5萬(wàn)美元成交的，現(xiàn)在大概估價(jià)是42.7萬(wàn)美元，雖然價(jià)格又有下跌，但我們不后悔，因?yàn)橘I(mǎi)房就好像找對(duì)象，看對(duì)眼是很不容易的�！�

　　李先生夫婦從2007年八、九月開(kāi)始想買(mǎi)房子，當(dāng)時(shí)距離金融危機(jī)的爆發(fā)還有半年左右，美國(guó)的房?jī)r(jià)還很堅(jiān)挺�！昂芸炀椭豢椽�(dú)立別墅，”李先生說(shuō)，“獨(dú)立別墅是徹底擁有土地的。房子會(huì)變舊，會(huì)貶值，但是小區(qū)、鄰居、好的環(huán)境、土地，是會(huì)升值的。聯(lián)排別墅院子還要額外交管理費(fèi)，住獨(dú)立別墅是社會(huì)地位的象征，以后小孩上學(xué)，也不會(huì)因?yàn)樽÷?lián)排別墅被人看低了�！�

　　就像在廣州東山的房子，因?yàn)榻逃�資源好就貴一大截一樣，在美國(guó)買(mǎi)房子在不同的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)就不一樣。“美國(guó)社區(qū)主要收入來(lái)自區(qū)內(nèi)業(yè)主的房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的用處主要是教育。”所以，李先生夫婦很快就集中在一個(gè)社區(qū)看房，該社區(qū)面積33平方公里，人口1.5萬(wàn)左右，“一個(gè)區(qū)里面獨(dú)立別墅也不會(huì)很多，這個(gè)社區(qū)大概1000幢左右，在賣的20幢左右，符合自己預(yù)算范圍更只有那么兩三套，如果有什么硬傷的話，那就幾乎沒(méi)有選擇了�！�

　　去年3月底上市的這套房子，李先生夫婦一眼就看中了。第一任房主在1993年用19.5萬(wàn)美元把這個(gè)房子買(mǎi)下。“賣家剛開(kāi)始開(kāi)價(jià)很強(qiáng)硬，要價(jià)46.9萬(wàn)美元，基本不還價(jià)；我們剛開(kāi)始口頭出價(jià)43.5萬(wàn)美元，后來(lái)出到45萬(wàn)美元，他還是不肯。放了一個(gè)月，我們?cè)偌?000美元，中介再讓他1000美元，終于在去年6月底完成手續(xù)�！�

　　從去年10月份左右開(kāi)始，許多大企業(yè)開(kāi)始裁員，失業(yè)率上升，房?jī)r(jià)開(kāi)始了真正下跌，今年一、二月成交的一些房子，價(jià)錢(qián)又便宜了大約5~10%左右。這個(gè)社區(qū)內(nèi)另一套別墅使用面積是216平方米，1993年建的，2005年11月份成交，成交價(jià)59.5萬(wàn)美元，現(xiàn)在估價(jià)大概是46萬(wàn)美元。這個(gè)社區(qū)內(nèi)獨(dú)立別墅估計(jì)15萬(wàn)美元至幾百萬(wàn)美元不等。

　　據(jù)李先生介紹，“在美國(guó)，使用面積是指暖氣能到達(dá)的實(shí)際使用面積，閣樓、未裝修的地下室、車庫(kù)都不算。車庫(kù)約60平方米、地下室約90平方米。還有1.2英畝的地，約半公頃，草地面積兩市畝半，其他是樹(shù)林�！�

　　他們付了20%的首付，房產(chǎn)稅比例是1.3%左右，一年地稅6600美元。2007年麻州平均家庭收入是6.2萬(wàn)美元，而李先生夫婦的年收入在14~15萬(wàn)美元之間，交完所得稅保險(xiǎn)之類的，純收入約為8~10萬(wàn)美元。

　　鏈接

　　外國(guó)人可否在美國(guó)買(mǎi)房？

　　1.任何人都可以在美國(guó)買(mǎi)房產(chǎn)，買(mǎi)主不必是美國(guó)公民或擁有綠卡(長(zhǎng)期居留證)。

　　2.外國(guó)人買(mǎi)房產(chǎn)貸款比本國(guó)人要求嚴(yán)格。如本國(guó)人可以付首付10%，那么外國(guó)人可能要付35%以上首付，各銀行要求不同。

　　3.如果需要貸款，如同本國(guó)人，他們的還貸能力要有證明。

　　4.買(mǎi)房的資金除了首付外，要準(zhǔn)備一筆手續(xù)費(fèi)，包括律師費(fèi)、地契保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　5.關(guān)于房產(chǎn)管理，如果房主不在美國(guó)，需要雇傭房產(chǎn)管理公司(property management)管理你的財(cái)產(chǎn)。

　　6.對(duì)于投資出租的房產(chǎn)，你最好買(mǎi)在出租市場(chǎng)大的區(qū)域的房產(chǎn)，這些區(qū)域的房產(chǎn)管理公司比較健全，價(jià)格也比較低廉，因?yàn)樗麄兘y(tǒng)一管理大量出租房。(21世紀(jì)美國(guó)麻州公司經(jīng)紀(jì)人何思遠(yuǎn))